LANDSRÉTTUR Dómur föstudaginn 18. júní 2021. Mál nr. 206/2020 : Sigursveinn Helgi Jóhannesson, Árni Sigursveinsson, Ebba Berta Sigursveinsdóttir og Jóna Þ. Sigursveinsdóttir Ramstedt ( Hulda Rós Rúriksdóttir lögmaður ) gegn Neva ehf. ( Andri Andrason lögmaður) og gagnsök Lykilorð Fasteignakaup. Galli. Afsláttur. Sönnun. Matsgerð. Útdráttur N ehf. keypti fasteign af S og fleirum á árinu 2018. Í söluyfirliti eignarinnar sagði meðal annars að stærð lóðar væri 750 fermetrar. Samkvæmt kaupsamningi skyldi inna af hendi lokagreiðslu að fjárhæð níu milljónir króna við útgáfu afsals 17. desember 2018. Nokkru eftir kaupin varð N ehf. þess var að lóðin væri minni og neitaði að inna af hendi lokagreiðsluna. Byggði N ehf. á því að hann ætti rétt til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði sem næmi í það minnsta eftirstöðvum kaupverðsins. S og fleiri höfðuðu þá mál á hendur N ehf. til heimtu lokagreiðslunnar. Í dómi Landsréttar kom fram að ósannað væri að S og fleiri hefðu vitað eða mátt vita að stærð lóðarinnar væri e kki rétt tilgreind í fasteignaskrá en samkvæmt viðtekinni dómaframkvæmd bæru þau engu að síður ábyrgð á þeim galla sem hin ranga tilgreining hefði falið í sér. Ætti N ehf. því rétt á afslætti af kaupverði og bæri að miða afsláttinn við lækkun á verðmæti um ræddrar fasteignar að teknu tilliti til þess að lóð hennar væri tæplega 600 fermetrar í stað 750 fermetra. Var lagt til grundvallar að frávikið hefði þýðingu fyrir verðmæti eignarinnar og var afsláttur ákveðinn að álitum 2.500.000 krónur. Var krafa S og fl eiri því tekin til greina að þeirri fjárhæð frádreginni. Dómur Landsréttar Mál þetta dæma landsréttardómararnir Eiríkur Jónsson og Hervör Þorvaldsdóttir og Skúli Magnússon , fyrrverandi dómstjóri . Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Aðaláfrýjendur skutu málinu til Landsréttar 7. apríl 2020 . Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 17. mars 2020 í málinu nr. E - 906/2019 . 2 2 Aðaláfrýjendur krefjast þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða þeim 9.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. desember 2018 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni Lambastaðabraut 8, Seltjarnarnesi. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Gagnáfrýjandi áfrýjaði hérað sdómi fyrir sitt leyti 16. júní 2020. Hann krefst aðallega sýknu af kröfum aðaláfrýjenda en til vara staðfestingar hins áfrýjaða dóms að öðru leyti en því að dráttarvextir reiknist í fyrsta lagi frá dómsuppsögu í héraði. Að því frágengnu krefst gagnáfrýjan di staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 4 Í upphafi aðalmeðferðar málsins fyrir Landsrétti var gengið á vettvang. Niðurstaða 5 Svo sem nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi lýtur ágreiningur aðila að stærð arfráviki lóðar fasteignarinnar að Lambastaðabraut 8, Seltjarnarnesi, sem gagnáfrýjandi keypti af aðaláfrýjendum með kaupsamningi 22. október 2018 fyrir 77.000.000 króna, en á lóðinni stendur einbýlishús og bílskúr, í heild 220 fm að stærð, sem ekki er dei lt um. Í söluyfirliti, sem fasteignasali hafði útbúið vegna fyrirhugaðrar sölu fasteignarinnar, fram með hástöfum í upphafi lýsingar eignarinnar. Í þeirri lýsingu sagði einn ig að samkvæmt Fasteignaskrá Íslands væri lóðin 750 fm eignarlóð og fyrirhugað fasteignamat 73.650.000 krónur. 6 Samkvæmt matsgerð dómkvadds matsmanns 16. ágúst 2019 mældi hann útmál á steyptum veggjum umhverfis lóðina, eins og fyrir var lagt í matsbeiðni, og frá gangstétt Lambastaðabrautar. Reiknað flatamál lóðarinnar samkvæmt þessum forsendum er samkvæmt niðurstöðu matsmanns 594 fm. Er þá ekki tekið tillit til steinsteyptrar tröppu, 1,31 m breiðrar, við inngang hússins að Lambastaðabraut eða annars svæðis sömu breiddar á gangstétt fyrir framan og til hliðar við húsið, samtals 22 fm. Þessum mælingum matsmannsins hefur ekki verið hnekkt. 7 Í greinargerð aðaláfrýjanda í gagnsök og við munnlegan flutning málsins fyrir Landsrétti var á því byggt að réttur gagnáfrý janda til að bera fyrir sig stærðarfrávik lóðarinnar væri niður fallinn fyrir tómlæti. Téð málsástæða aðaláfrýjenda kom fyrst fram í greinargerð þeirra í gagnsök fyrir Landsrétti án þess að séð verði að hún komi fram í skjölum málsins. Kemur hún því ekki t il úrlausnar, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 8 Ekki er um það deilt að téð fasteign var kynnt þannig með söluyfirliti að um væri að ræða 750 fm lóð samkvæmt fasteignaskrá auk þess sem þar var lögð áhersla á að um stóra lóð væri að ræða. Hvað sem leið raunverulegri vitneskju aðaláfrýjenda um stærð lóðarinnar verður því að leggja til grundvallar að fasteignin hafi ekki verið í samræmi við upplýsingar sem veittar voru um þetta atriði við söluna, sbr. 27. gr. laga nr. 3 40/2002 um fast eignakaup. Jafnvel þótt miðað væri við að fyrrgreint svæði á gangstétt fyrir framan og til hliðar við íbúðarhúsið teldist til lóðarinnar verður þar af leiðandi að fallast á það með héraðsdómi að það stærðarfrávik sem hér um ræðir hafi verið svo verulegt að 21. gr. laganna eigi ekki við. 9 Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er á það fallist að ósannað sé að aðaláfrýjendur hafi vitað eða mátt vita að stærð lóðarinnar væri ekki rétt tilgreind í fasteignaskrá. Samkvæmt viðtekinni dómaframkvæmd bera aðalá frýjendur engu að síður ábyrgð á þeim galla sem hin ranga tilgreining fól í sér, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002, og það án tillits til þess hvort hann hafi rýrt verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði í skilningi lokaorða 18. gr. sömu laga, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 20. apríl 2005 í máli nr. 414/2004. Verður af þessari ástæðu á það fallist með héraðsdómi að gagnáfrýjandi eigi rétt á afslætti af kaupverði samkvæmt a - lið 1. mgr. 37. og 41. gr. laganna. 10 Samkvæmt 2. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002 ber að ák veða afslátt vegna galla að tiltölu eða í samræmi við kostnað við að bæta úr galla. Við þær aðstæður sem uppi eru í málinu ber samkvæmt þessu að miða við lækkun á verðmæti umræddrar fasteignar að teknu tilliti til þess að lóð hennar sé tæplega 600 fm í sta ð 750 fm. 11 Með áðurnefndri matsgerð dómkvadds matsmanns var leitað svara við því hvert verðmætatap gagnáfrýjanda væri af framangreindum sökum. Taldi matsmaður að verðmæti lóðarinnar væri minna sem næmi mun á raunverulegri stærð og stærð samkvæmt söluyfirli ti eða samtals 4.742.400 krónum. Nánar tiltekið var sú fjárhæð reiknuð á þann hátt að deilt var með 750 í fjárhæð lóðarmats eignarinnar samkvæmt fasteignaskrá og sú fjárhæð síðan margfölduð með fjölda þeirra fermetra sem skeikaði. Þá lýsti matsmaðurinn að þessi munur á stærð lóðarinnar hefði ekki þýðingu um söluverð hennar með tilliti til byggingarréttar. Gagnáfrýjandi hefur ekki leitað yfirmats og frekari verðmætisrýrnun en metin er í matsgerðinni er því ósönnuð. 12 Að mati réttarins er umrædd matsgerð haldin þeim annmarka að þar er reiknuð út verðmætisrýrnun fasteignarinnar á fyrrgreindum grundvelli þótt því sé jafnframt lýst að matsmaður geti ekki fullyrt hvort verðmunur vegna stærðarfráviks muni koma fram við sölu. Verðmætisrýrnun er eitt grunnskilyrða afsl áttar og verður fyrrgreindur útreikningur matsmanns því ekki lagður óbreyttur til grundvallar ákvörðunar um fjárhæð afsláttar. 13 Engin önnur gögn hafa verið lögð fram af hálfu gagnáfrýjanda um ætlaða lækkun á gangverði fasteignarinnar miðað við að hún hefði verið seld sem einbýlishús ásamt bílskúr á um það bil 600 fm lóð í stað 750 fm lóðar. Engu að síður verður ekki fram hjá því litið að svo verulegur stærðarmunur sem hér um ræðir er almennt til þess fallinn að hafa áhrif til lækkunar á verði fasteignar og g ildir þá einu þótt mat á verðmæti lóðar ráðist við þessar aðstæður einnig af ýmsum öðrum þáttum en uppgefinni stærð, ekki síst af útliti og ætlaðri nýtingu eins og þessi atriði blasa við 4 þegar fasteign er skoðuð. Verður því að leggja til grundvallar að téð frávik, sem líkt og áður segir telst verulegt, hefði haft einhver áhrif til lækkunar söluverðs og hafi því þýðingu fyrir verðmæti eignarinnar. Eins og málið liggur fyrir að þessu leyti verður afsláttur því ákveðinn að álitum og þykir hann hæfilega ákveðin n 2.500.000 krónur miðað við síðasta gjalddaga samkvæmt kaupsamningi aðila. 14 Samkvæmt framangreindu brast gagnáfrýjanda heimild samkvæmt 35. gr. laga nr. 40/2002 til að halda eftir af kaupverði hærri fjárhæð en nam fyrrgreindum afslætti. Verður því fallist á kröfu aðaláfrýjenda að frádregnum 2.500.000 króna afslætti, svo sem nánar greinir í dómsorði. 15 Málskostnaðarákvörðun hins áfrýjaða dóms verður staðfest. 16 Í ljósi atvika og úrslita málsins þykir rétt að hver aðila beri sinn kostnað af málinu fyrir Landsré tti. Dómsorð: Gagnáfrýjandi, Neva ehf., greiði aðaláfrýjendum, Sigursveini Helga Jóhannessyni, Árna Sigursveinssyni, Ebbu Bertu Sigursveinsdóttur og Jónu Þ. Sigursveinsdóttur Ramstedt , sameiginlega 6.500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. desember 2018 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Lambastaðabraut 8, Seltjarnarnesi. Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað skal vera óraskað. Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður. Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur, þriðjudaginn 17. mars 2020 Þetta mál, sem var tekið til dóms 12. febrúar 2020, höfðuðu Sigursveinn Helgi Jóhannes son, kt. , Grandavegi 47, Reykjavík, Árni Sigursveinsson, kt. , Halldóruhaga 12, Akureyri, Ebba Berta Sigursveinsdóttir, kt. , Sví þjóð, og Jóna Þ. Sigursveinsdóttir Ramsted, kt. , Svíþjóð, með stefnu birtri 5. mars 2019, á hendur Neva ehf., kt , Gunnars braut 6, Reykja vík. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 9.000.000 kr. með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðbætur, frá 17. desember 2018 til greiðsludags, gegn útgáfu a fsals fyrir fast eign inni Lambastaðabraut 8, Seltjarnarnesi, með fastanúmerið . Stefnendur krefjast þess að auki að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim máls kostnað að skaðlausu, að teknu tilliti til skyldu stefnenda til þess að greiða virðis au ka skatt af mál flutn ings þóknun. Stefndi, Neva ehf., krefst sýknu af öllum kröfum stefn enda. Hann krefst einnig málskostnaðar úr hendi þeirra. 5 Málsatvik Ágreiningsefni þessa máls er stærð lóðar fasteignar sem var seld haustið 2018 svo og hvort kaupandinn eigi rétt á að halda eftir lokagreiðslu kaupverðs reynist lóðin minni en gefið var upp í Fasteignaskrá. Fasteignin, sem heitir Höfn, er á Sel tjarn ar nesi, Lambastaðabraut 8, með fasta núm erið . Fyrir 86 árum, í júlí 1934, var lóðin seld ú t úr stærri jörð, Lambastöðum, á Seltjarnarnesi. Lóðin er ferhyrningur og liggur skáhallt við höfuðáttum. Í kaupsamningi um hana er ekki til greint í fermetrum hversu stór hún sé heldur afmarkast hún af lóðarmörkum eign arinnar Breiðabliks í vestur og í au stur af línu sem er 15,5 metra frá vestari lóðar mörkum. Mörk hennar í suður og norður ráðast af fram halds línum sem eru dregnar frá lóðar markalínum Breiða bliks í suður og norður. Grunnteikning að húsinu er dagsett í nóvember 1934 en bygg ingarár þess e r sagt 1936. Stefnandi, Sigur sveinn, kvaðst fyrst hafa komið í húsið árið 1953. Þá hefði lóðin verið girt stein - steyptum görðum og ofan á þeim verið tvöfaldur gaddavírs vafn ingur, að hann taldi til þess að koma í veg fyrir að skepnur stykkju yfir garð inn. Ekki liggur fyrir hvenær steingarðurinn var reistur. Árið 1963 keypti Sigursveinn með eigin konu sinni heitinni fasteignina af tengda for eldrum sínum. Árið 1977 lést eigin kona hans og var búi hennar skipt sama ár. Börn þeirra, stefnendur Árni, Ebba og Jóna, erfðu 11,11% eignar hluta í fast eign inni hvert og var þeim eignarréttindum þing lýst á eign ina í sam ræmi við lög. Opinberum gögnum ber ekki saman um hversu stór lóð eignarinnar sé. Árið 1964 teiknaði Leifur Blumenstein útlit og grunnmynd af húsinu og lóðinni í tilefni af því að reisa átti bifreiðaskýli á henni. Samkvæmt þeirri teikningu náði lóðin í norð austur út fyrir land ræmu sem var ætluð fyrir gangstétt og út á akbraut. Við aðalmeðferð kom fram hjá stefnendunum Sigursveini og Árna að Seltjarn ar nesbær hefði, þegar gatan var malbikuð og gangstétt lögð, tekið sneið af öllum lóðum við götuna. Ekki kom þó fram hvort bærinn hefði greitt eigendum lóðanna fyrir þann hluta þeirra sem var lagður undir götu og gangstétt. Sigursveinn bar að honu m hefði verið leyft að setja tröppur við framdyr hússins eins og þær voru áður, að öðru leyti en því að ekki hefði mátt ganga fram af þeim beint út á götu heldur hefðu þær þurft að vísa til beggja handa frá útidyrunum. Bærinn hafi einnig gert að skilyrði a ð þær væru ekki breið ari en svo að kom ast mætti með barnavagn eftir gangstéttinni fram hjá þeim. Í fram haldi af tröpp unum steypti hann eins þreps stétt meðfram allri fram hlið húss ins, ofan á gangstéttina. Sumarið 2018 ákváðu stefnendur að selja fa steignina Höfn. Þau leit uðu til Fast eigna sölunnar Bæjar og veittu henni 25. júní 2018 umboð til einkasölu. Eggert Ólafs son, löggiltur fasteignasali, útbjó sölu yfirlit um eignina þar sem segir: Fasteignasalan Bær kynnir í einkasölu 6 - 7 herbergja einbýli á tveimur hæðum ásamt bílskúr. Þakið var málað í júlí 2018, að sögn seljanda. Að sögn seljanda er eignin nálægt 220 fm, að meðtaldri viðbyggingu og bílskúr. Skv. Fasteignaskrá Íslands er lóðin 750 fm. Og er fyrirhugað fasteignamat allrar eignarinnar 73.650.000 fyrir árið 2019. Inngangur er einnig í kjallara og möguleiki að útbúa sér íbúð þar. Glæsilegt útsýni er frá stofu. Frábær staðsetning og stutt í skóla, leik skóla, verslanir, sundlaug, íþrótt afélög og þjónustu. Fljótlega sýndi einn aðili, Friðrik Magnússon, fyrir hönd stefnda Neva ehf. eign inni áhuga og kom að skoða, óvíst hversu oft. Á þeim tíma bjó fyrir svarsmaður stefnda, ásamt fjölskyldu, sinni í útlöndum, en fjölskyldan hugðist flytja st aftur til lands ins þá um sumarið og þá á Sel tjarnarnes. Fimm manns áttu að eiga fast aðsetur í hús inu, hjón og þrjú börn þeirra, 4, 7 og 10 ára, en fjórða barnið, 15 ára, aðra hverja viku. Þótt húsið væri ætlað fyrir fjölskylduna var það félagið Ne va ehf. sem hugðist kaupa húsið. Það var stofnað árið 2007 og heldur utan um eignir og rekstur hjónanna á gisti heimili og annarri starfsemi tengdri ferðaþjónustu á Íslandi og í útlöndum. Félagið gerði stefnendum tvö tilboð í lok júlí 2018, fyrst 67.000.000 kr. og síðan 75.000.000 kr. Síðara til boð inu svöruðu stefnendur með gagn til boði 30. júlí 2018 sem nam 77.000.000 kr. Stefndi gekk að gagntilboðinu og undir ritaði það 31. júlí 2018. Samhliða rituðu málsaðilar undir söluyfirlitið. 6 Þegar málsaðilar höfðu ritað undir kaupsamninginn hugðist fyrirsvarsmaður stefnda ljúka lánsfjármögnun. Þá kom í ljós að ekki væri til opinber skráning á stærð ein býlishússins, sem stefn endur höfðu kynnt s em 220 fm. Fasteignasalinn tilkynnti stefn endum með tölvupósti 20. ágúst 2018 að lán veit - andi samþykkti eignina ekki sem við hlít andi veð þar eð hún væri skráð 0 fermetrar í opin berum gögnum. Að sögn stefnenda komu þessar upplýsingar þeim algjörlega á óvart enda hefðu þau ekki haft neinar upplýsingar um þessa röngu skráningu. Þau óskuðu eftir því við Sel tjarnarnesbæ að húsið yrði mælt upp, teiknað og skráð rétt í opinberum gögnum. Fyrirsvarsmaður stefnda ósk aði eftir því við stefnendur að fá að f lytja inn í húsið á meðan leyst yrði úr mæl ing unum og lánamálum og féllust stefn endur á það í ljósi aðstæðna. Fjöl skyldan fluttist inn 18. sept em ber 2018. Þann dag var gerður húsa leigu samningur sem gilti til og með 18. október 2018. Einbýlishúsið var mælt 186,4 fm og bílskúr 25,2 fm, eða samtals 211,6 fm. Með handritun á sölu yfir litið við undirritun kaupsamnings var stað fest að stefndi sætti sig við þessa stærð húss ins. Í því sambandi var meðal annars horft til þess að í sölu yfir liti höfðu s tefn fermetra mæl Fasteignasalan boðaði stefnendur og stefnda til undirritunar kaupsamnings 22. október 2018. Þá óskaði stefndi e ftir að breyta greiðslutilhögun útborg unar og féllust stefn endur á það. Kaupverð eignarinnar samkvæmt kaup samn ingi, dags. 22. október 2018, var 77.000.000 kr. og var greiðslutilhögun þessi: 1. greitt með peningum við undirritun kaupsamnings, 18.000.00 0 kr., 2. greitt með peningum úr nýju láni, strax að lokinni þinglýsingu, samhliða þing lýsingu kaup samn ings, 50.000.000 kr., og 3. greitt með peningum við afsal, 17. desember 2018, 9.000.000 kr. Í kaupsamningnum var tekið fram að söluyfirlitið væri hluti af honum. Einnig var tekið fram að málsaðilar hefðu kynnt sér gaumgæfilega veð banda yfir lit, mats vott orð og söluyfirlit, sem væru til fyllingar og skýringar um réttindi og skyldur kaupanda og seljenda. Áréttað var að aðilar að kaupsamningnum hefð u ekki gert neinar athuga semdir við þessi gögn. Eignin var afhent stefnda 22. október 2018 og 24. október var kaupsamningur inn lagður fram hjá Sýslumanninum á höfuð borg ar svæðinu til þinglýsingar og inn færður 1. nóvember 2018. Fyrirsvarsmaður stef nda kvaðst um það leyti hafa verið að velta fyrir sér mögu leikanum á því að byggja við húsið og hafi verið að leita upplýsinga um það á verald ar vefnum. Hann hafi þar rekist á skjal, fast eign arinnar væri 587 fm, en það sé 163 fm minna en 750 fm sem séu tilgreindir í Fasteignaskrá og sölu yfirliti eignarinnar. Á þessum tvennu muni 21,7%. Við frek ari eftirgrennslan hafi komið í ljós að þetta skjal lig gi til grund vallar og sé hluti af deili skipulagi fyrir Lamba staðahverfi, er tók gildi 4. ágúst 2013. Í deili skipu lag inu sé lóðin þannig skráð 587 fm, en ekki 750 fm eins og stefn endur höfðu kynnt. Fasteignasalinn tilkynnti stefnendum með tölvupó sti 11. desember 2018 að for svarsmaður stefnda væri að láta skoða stærð lóðarinnar að Lambastaðabraut 8, sem hann teldi minni en auglýst var. Stefnandi Sigursveinn kom á fasteignasöluna 17. desember 2018 og hugðist gefa út afsal gegn greiðslu lokagreið slu eins og um var samið. Á fundinn kom fyrir svars maður stefnda, og gerði grein fyrir því að samkvæmt þeim gögnum sem áður er lýst væri lóðin talsvert minni en kæmi fram í sölu yfir liti og kaup samn ingi. Fyrirsvars mað urinn lýsti því yfir að stefndi m yndi af þessum sökum ekki greiða neitt frekar af kaup samningsgreiðslunni. Stefn andi kvaðst ekki hafa vitað af því að stærð lóðarinnar væri ekki rétt skráð í Fasteignaskrá. Í kjölfarið var fundinum slitið. Lögmaður stefnenda skoraði á stefnda í bréfi 22. janúar 2019 að greiða loka greiðslu samkvæmt kaupsamningnum gegn útgáfu afsals. Lög maður stefnda svaraði með bréfi 1. febrúar 2019 og hafnaði því að frekar yrði greitt þar eð stefndi teldi sig eiga rétt til afsláttar af umsömdu kaupverði eða skaða bótum sem næmu í það minnsta fjár hæð lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum og því væri henni haldið eftir á grund velli 44. gr. laga nr. 40/2002. Þá var þess krafist að stefnendur gæfu út afsal til handa stefnda. Stefnendur geta ekki unað við þetta og höfða þv í þetta mál. 7 Málsástæður og lagarök stefnenda Almennt um grundvöll kröfu stefnenda Stefnendur byggja fjárkröfu sína á meginreglum samninga - og kröfuréttar um skuld bindingargildi loforða og að samninga skuli halda, sbr. einnig 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þau byggja á því að með kaupsamningi um eign ina Höfn, Lamba staðabraut 8, Seltjarnarnesi, með fastanúmerið , dags. 22. októ ber 2018 hafi stefndi skuldbundið sig til að kaupa og stefn endur að selja framan greinda fast eign fyrir skil greint og umsamið kaupverð. Stefn endur byggja á því að þau hafi efnt sinn hluta samningsins með því að afhenda eignina 22. október 2018 og að stefndi hafi staðið við ákvæði kaupsamn ings ins um greiðslu kaup verðs að öðru leyti en því að hann hafi ekki greitt 9.000.000 kr. loka greiðslu, eins og kaupsamningurinn kveði skýrt á um. Stefnendur krefjist þess að stefndi greiði þá fjárhæð. Samkvæmt yfirlýsingu fyrirsvarsmanns stefnda á fundi vegna fyrirhugaðrar loka greiðslu og útgáfu afsals á Fasteignasölun ni Bæ, 17. desember 2018, og bréfi lög manns stefnda, 1. febrúar 2019, hafi stefndi beitt stöðvunarrétti á grund velli e - liðar 1. mgr. 37. gr., sbr. 44. gr. laga nr. 40/2002. Stefnendur hafna því alfarið að það sé honum heimilt. Það sé skilyrði fyrir því a ð beita stöðvunarrétti að fasteign sé haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup. Stefnendur hafna öllum fullyrðingum stefnda um meinta galla á fast eigninni að Lambastaðabraut 8 og að hún hafi ekki búið yfir umsömdum kostum. Í bréfi lögmanns stefnd a, 1. febrúar 2019., sé byggt á því að stærðarfrávik lóð arinnar séu veruleg og að stefnendur hafi sýnt af sér stórfellt gáleysi í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002. Þannig sé byggt á því að þau hafi vitað eða mátt vita að lóðin væri ekki jafnstór og kom fram í söluyfirliti, dags. 31. júlí 2018, og kaup samningi, dags. 22. októ ber 2018. Þau hafi vitað að skráð stærð lóðarinnar í opin beru fast - eignayfirliti í Fast eignskrá væri röng og þau því beinlínis veitt rangar upp lýsingar í skilningi 26. gr. og 27. gr. laganna. Ekki veruleg frávik á stærð lóðar í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002 Stefnendur byggja á því að sá munur sem sé á milli stærðar lóðarinnar í Fast eigna skrá, 750 fm, og þess sem kemur fram á mælingarblaði Kanon arki tekta, 587 fm, sé ekki slíkur að hann teljist verulegur í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002 um fast eigna kaup. Stefnendur byggja á því að fyrirsvarsmaður stefnda hafi skoðað eignina áður en hann bauð í hana í júlí 2018. Lóðin sé skýrt afmörkuð með stein steyptum görðum á lóðar mörkum. Fyrirsvarsmanninum hafi því ekki getað dulist hvar lóðarmörkin séu og hver sé stærð lóðarinnar. Auk þess liggi fyrir og sé óum deilt að hann hafi búið í eign inni allt frá 24. ágúst 2018 og fram að gerð kaupsamn ings ins 22. október 2018. Á þessum tíma hafi hann ekki gert neinar athuga semdir við stærð lóðarinnar þrátt fyrir að honum væri ljóst að íbúð ar húsið sjálft væri minna, 211,6 fermetrar, en stefn endur gáfu upp, 220 fermetrar, eins og hann staðfesti með undirritun á sölu yfirliti d ags. 31. júlí 2018. Fyrirsvarsmaður stefnda og stefndi hafi því haft nægan tíma til þess að meta hvort fast eignin hentaði honum og hversu mikið stefndi vildi greiða fyrir hana. Stefnendur benda á að stefndi sé einkahlutafélag sem hafi það meðal annars a ð megin tilgangi að kaupa, selja og reka fasteignir. Stefndi sé því fagaðili sem starfi við það að skoða og meta fasteignir. Af þeim sökum verði að gera enn ríkari kröfur til skoð un ar skyldu stefnda, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Í bréfi lögmanns stef nda frá 1. febrúar 2019 sé við útreikning á tjóni stefnda meðal annars vísað til verðmæta sem stefndi hafi orðið af vegna tapaðra fermetra sem hefði mátt byggja á. Stefnendur byggja á því að hafi það verið forsenda kaupa stefnda að hann gæti byggt stærra h ús á lóðinni hafi það staðið honum nær, sem fagaðila, að tryggja að hann hefði nógu áreiðanlegar upplýsingar um það hvort honum væri það heimilt, meðal annars með því að ganga úr skugga um hver stærð lóðarinnar væri. Í þessu sam - bandi benda stefnendur á að stefnda hafi þegar um miðjan ágúst 2018 verið ljóst að stærð íbúðarhússins væri ekki rétt skráð í Fasteignaskrá. Þrátt fyrir það hafi hann ekki gert neinar athuga semdir við stærð lóðarinnar fyrr en 11. desember 2018 eða tæpum tveimur mánuðum eftir að kau psamningur var undirritaður 22. október 2018 og fjórum mán uðum eftir að honum varð ljóst að stærð íbúðarhússins var ekki rétt skráð í Fast eigna skrá. 8 Stefnendur byggja jafnframt á því að það hafi ekki þýðingu hversu mörgum hundraðs hlutum lóðin var eða er minni en það sem stendur í yfirliti Fasteignaskrár. Lóðin sé skýrt afmörkuð með steyptum görðum og ekki stærri en svo að stefndi sem fagaðili hefði getað áttað sig eða mátt átta sig nægilega vel á stærð hennar með skoðun fyrir svars manns síns og dvöl hans á eigninni í tvo mánuði fyrir kaup samning. Ekki stórfellt gáleysi stefnenda við upplýsingagjöf um eignina í skilningi 21. gr. fkl. Stefnendur vísa til þess að stefnandi Sigursveinn hafi allt frá árinu 1963 búið að Lamba staðabraut 8 og aðrir stef n endur frá því að þau voru börn og fram á fullorðinsár. Stefn endur hafna því alfarið að í því felist sjálfkrafa vitneskja um hver sé nákvæm stærð lóðarinnar í fermetrum. Stefnandi Sigursveinn hafi alla tíð staðið skil á gjöldum til Seltjarnar nes bæjar á grundvelli opinberrar skráningar eignarinnar í Fasteignaskrá án nokkurra athuga semda frá sveitarfélaginu. Stefnendur hafi ekki haft hugmynd um mælingablað Kanon arkitekta fyrr en stefndi vísaði til þess. Hefðu þau vitað af stærðarmuninum hefðu þau óska ð eftir því að gjöld sveitarfélagsins tengd fasteigninni lækkuðu. Stefnendur vísa einnig til þess að það sé ekki á forræði þeirra að tryggja að réttar upp lýs ingar séu skráðar í Fasteignaskrá heldur sé það á ábyrgð viðkomandi sveit ar stjórnar, sbr. IV. kafla laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. Skráð stærð hennar sé því alls ekki á þeirra ábyrgð. Samkvæmt upplýsingum frá Fasteigna skrá 28. febrúar 2019 hafi stærð lóðarinnar verið skráð 750 fm allt frá árinu 1994 þegar sam - ræmt kerfi var tekið upp, og sé enn. Stefnendur mótmæla harðlega þeirri málsástæðu stefnda að þeir hafi vitað eða mátt vita að lóðin væri minni en komi fram í fasteignayfirliti Fasteigna skrár og að stefn endur hafi því beinlínis leynt upplýsingum eða vísvitandi veitt rangar upp lýs ingar. Þau benda á að þau hafi aldrei sagt að lóðin væri 750 fm heldur komi sú tala úr Fast eignaskrá. Í árituðu sölu yfir Skv. Fast eigna skrá Íslands er lóðin 750 fm. [...] stefn endum hver sé nákvæm stærð lóðarinnar. Stefnendur byggja á því að lóðin við Lambastaðabraut 8 hafi verið óbreytt og skýrt afmörkuð með veglegum garði á alla kanta við lóðamörkin allt frá því að stefn andi Sigursveinn keypti eignina og þar til hann seldi stefnda hana. Stefn endur hafi ekki haft neina ástæðu til að rengja þær upplýsingar sem séu skráðar um eignina í opin berum skrám. Að auki benda stefnendur á að þegar kom í ljós að flatarmál íbúðar húss ins var skráð 0 fermetrar í Fasteignaskrá ha fi þeir strax brugðist við og fengið húsið mælt upp og skráð rétt. Stefnendur hafi allt frá upphafi samskipta verið allir af vilja gerðir til að upp lýsa stefnda og aðstoða hann við kaup hans á fasteigninni. Öllum fullyrðingum stefnda um að stefnendur ha fi ekki greint honum frá öllu sem þau vissu eða máttu vita er mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Þau hafna því einnig og mótmæla harðlega að þau hafi nokkurn tíma veitt stefnda rangar upp lýs ingar. Á stefnda hvíli sönnunarbyrðin fyrir slíkum full yrðingum e n engin gögn eða fram burður vitna hafi verið lögð fram þeim til sönnunar. Þar eð stefndi hafi ekki fengist til að greiða umrædda skuld þrátt fyrir inn heimtu tilraunir sé stefnendum nauðsynlegt að höfða þetta mál til greiðslu hennar. Stefn endur bjóði f ram afsal fyrir hinni seldu eign gegn greiðslu kaupverðsins í sam ræmi við ákvæði 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Dráttarvextir og málskostnaður Stefnendur krefjast dráttarvaxta frá 17. desember 2018 til greiðsludags sam kvæmt 1. mgr. 5. gr., sbr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og 12. tölu lið kaup samn ings aðila, sbr. einnig 61. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnendur krefjast málskostnaðar úr hendi stefnda svo og virðisauka skatts á mál flutningsþóknu n. Stefnendur eru ekki virðisaukaskattsskyldir aðilar. Þar sem lög mönnum er gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni sé stefnendum nauð syn legt að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda. 9 Málsástæður og lagarök stefnda Stefndi mótmælir öllum málsástæðum stefnenda og krefst sýknu af dóm kröfu þeirra. Í sýknukröfu felist jafnframt krafa um verulega lækkun dómkröfu stefn enda, verði stefndi ekki sýknaður að öllu leyti. Sýknukrafan sé reist á því að umrædd fast eign teljist gölluð í skilnin gi laga nr. 40/2002, sbr. 21., 26. og 27. gr. þeirra. Af þeim sökum eigi stefndi kröfu um skaðabætur úr hendi stefnenda, en annars kröfu um afslátt af kaup verði, er nemi í það minnsta eftirstöðvum kaupverðs, og þar með sömu fjár hæð og dóm krafa stefnenda , sbr. 43. og 41. gr. sömu laga. Stefndi byggir á því að fasteignin teljist gölluð í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002, þegar af þeirri ástæðu að lóð hennar, og þar með fasteignin sem slík, sé veru lega minni en stefnendur upplýstu fyrir kaupin. Verði ekki fallist á það byggir stefndi á því að fasteignin teljist gölluð með því að háttsemi stefnenda teljist stórfellt gáleysi, sbr. sama lagaákvæði. Munurinn á stærð lóðarinnar samkvæmt upplýsingum frá stefnendum í sölu yfir liti og kaup - samningi og raunv erulegri stærð lóðarinnar nemi 163 fm eða 21,7%. Slíkt stærðarfrávik teljist verulegt í skilningi 21. gr. og á þessum galla beri stefnendur því ábyrgð. Stefndi eigi ekki að þurfa að sætta sig við þetta stærðarfrávik nema gegn greiðslu skaðabóta eða gegn af slætti af kaupverði, sbr. 43. og 41. gr. laganna. Vegna þessa veru lega stærðarmunar skipti ekki máli hvort háttsemi stefn enda teljist stór fellt gáleysi, þótt stefndi telji svo vera og byggi jafn framt á því. Það stoði ekki fyrir stefnendur að vísa til þess að fyrirsvarsmaður stefnda hafi skoðað eignina fyrir kaup og búið í henni um skamma hríð fyrir kaupsamning eða að lóðin sé skýrt afmörkuð með steinsteyptum görðum á lóðarmörkum og því hafi fyrir svars manni stefnda ekki getað dulist hvar lóðamörkin voru og hver stærð lóðarinnar væri. Þessu og öðru álíka er mótmælt og auk þess sem þýðingarlausu eins og atvikum sé háttað. Fyrir liggi að stefnendur hafi kynnt og selt fasteignina undir þeim for merkjum að lóð hen nar væri 750 fm, sem hafi reynst rangt. Í öllu ferlinu, þ.e. fram til þess að fyrr greint ert gefið stefnda ástæðu til að ætla að upplýsingar stefnenda væru rangar, mis vís andi eða óeðli le gar. Því hafi ekkert tilefni verið fyrir fyrirsvarsmann stefnda til að kanna réttmæti þeirra eða fara að mæla lóðina. Stefndi hafi treyst, og mátt treysta, þeim upp lýs ingum sem fram komu af hálfu stefnenda, enda þær settar fram og stað festar af þeim, án nokk urs fyrirvara. Stefndi mótmælir því að hann verði látinn bera halla af því að einbýlishúsið hafi reynst minna en stefnendur höfðu kynnt, eins og stefnendur virðist vilja meina. Það sé vand séð hvernig röng upplýsingagjöf stefnenda að einu leyti eig i að fá réttlætt ranga upp lýs ingagjöf þeirra að öðru leyti, þannig að stefndi beri halla af. Stefnendur hafi ekki útskýrt hvernig það hafi átt að hvíla á stefnda að ganga sérstak lega úr skugga um að upplýsingar stefnenda um stærð lóðar væru réttar, þótt upp lýs ingar þeirra um stærð hússins hafi reynst rangar. Horfa verði til þess að stefn endur hafi sett fyrir vara við stærð einbýlishússins, en engan við stærð lóð ar innar. Þvert á móti hafi það að komið hafi í ljós að stærð hússins væri óskráð kallað s ér stak lega á að stefnendur gengju úr skugga um að aðrar upplýsingar sem frá þeim stöfuðu væru réttar. Það hafi staðið stefn endum nær og verði þau að bera halla af því að hafa ekki gert það. Stefndi mótmælir því sem virðist leiða af málatilbúnaði stefn enda, að stefnda hafi borið að átta sig af sjálfsdáðum á stærð lóðarinnar fyrir kaupin, og vefengja að eigin frumkvæði upplýsingagjöf stefnenda. Þar geti engu breytt hvort, eða hversu oft, fyrir svarsmaður stefnda skoðaði fasteignina, eða hvort, eða hversu lengi, stefndi leigði fast eignina. Það skjóti skökku við að halda þessu fram en fullyrða um leið að stefn and inn Sigursveinn, sem hafði búið í eigninni frá 1963, og aðrir stefn endur, hafi ekki haft vitneskju um stærð lóðarinnar. Það standist ekki að ha lda því fram að stefndi hafi átt að átta sig á röngum upp lýs ingum stefnenda þótt stefn endur hafi ekki gert það sjálfir allt frá árinu 1963. Stefnendur hafni því sér stak metra stærð lóðar þau hafi þó fyrirvara - og skilyrðislaust komið þeim upp lýs ingum á fram færi við væntanlega kaupendur að hún væri 750 fm. Slíkt samræmist ekki þeim skyldum sem hvíli á stefnendum sam kvæmt lögum nr. 40/2002, þar á meðal 26. og 27. gr. laganna. Hafi stefn endur ekki v itað stærð lóð ar innar hafi þeim borið að gera grein fyrir því fyrir kaupin. Það hafi þau ekki gert og verði að bera halla af því. Það sé hins vegar 10 ótvírætt að stefndi hafi ekkert til efni haft til þess að kanna stærð lóð ar innar að eigin frum kvæði, ei ns og atvikum sé háttað. Stefndi byggir á því að engu skipti þótt hann sé einkahlutafélag, sem hafi þann til gang meðal annars að kaupa, selja og reka fasteignir. Stefndi mótmælir því að það eitt geti valdið því að lögð verði ríkari skoðunarskylda á hann en leiði almennt af 29. gr. laga nr. 40/2002, sbr. hér sérstaklega 3. mgr. 29. gr., og þannig að vikið verði til hliðar ríkri upplýsingaskyldu stefnenda. Það geti ekki átt við með tilliti til atvika máls ins og eðlis gallans. Stefndi byggir einnig á því, í þessu sam bandi, að jafnvel þótt gera mætti slíkar ríkari kröfur til hans fengi það ekki rutt skýrri laga skyldu stefnenda til að gefa stefnda þær upplýsingar um fast eignina sem þau vissu eða máttu vita um, og stefndi hafði réttmæta ástæðu til að ætla a ð hann fengi, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002. Enn síður geti slíkar ríkari kröfur til stefnda leitt til þess að stefn endum sé stætt á því að veita upp lýs ingar án þess að kanna rétt mæti þeirra, með þeim réttar áhrifum að þau beri enga ábyrgð á þeim þegar rangar reynast, sbr. 27. gr. laganna og hér síðar. Slíkt fái ekki staðist. Stefndi mótmælir þeim rökum stefnenda að skráning á stærð lóðarinnar sé ekki á þeirra forræði eða ábyrgð. Það sé haldlaust fyrir þau að bera því við að þau hafi aldrei sagt að l óðin væri 750 fm heldur hafi sú tala alltaf komið skv. upp lýs ingum úr fast eignaskrá og að hvergi sé haft eftir þeim hver sé nákvæm stærð lóðar innar. Stefn endur hafi ótvírætt forræði á og beri ábyrgð á þeim upp lýs ingum sem frá þeim stafa og komi fram í söluyfirliti og öðrum aug lýs ingar - eða kynn ingar gögnum og komið var á fram færi við stefnda, sbr. jafnframt 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Í þessu sambandi megi líta til þess að upp lýs ingar um stærð lóð ar innar hafi ekki ein vörð ungu komið fra m í söluyfirliti, heldur jafnframt í fast eigna yfir litum sem voru kynnt stefnda, auk þess sem upplýsingar í kaupsamningi byggð ust á því að stærð lóðar væri 750 fm. Þessu til áréttingar sé sérstaklega tekið fram í kaup samn ingnum að aðilar, og sér stak lega stefn endur, hafi kynnt sér og áritað söluyfirlit fasteignasölunnar og skoðist það sem hluti af kaupsamningnum. Enn fremur, sbr. 16. gr. kaupsamn ings gæfi og fast eigna yfirlit. Samt hafi stefn endur ekki gengið úr skugga um að þessar upp lýs ingar væru réttar, þótt þau hafi búið í eign inni um árabil og þótt forsendur þeirra um stærð ein býl is hússins hafi reynst rangar. Þau hafi ekki heldur gert neinn fyrirvara við stærð lóðar inna r. Hvað þetta atriði varðar sé, hvað sem öðru líði, byggt á því að stefn endum sé ekki stætt á því að bera því við gagnvart stefnda að stefn endur hafi treyst rangri skrán ingu í Fast eigna skrá eða að þeir beri ekki ábyrgð á þeirri skrán ingu. efni þess að stefndi hafi kannað stærð lóðarinnar nánar. Þá hafi komið í ljós að sömu upp lýsingar um rétta stærð lóðarinnar (587 fm) séu í deiliskipulagi fyrir Lamba staða h verfi, er tók gildi 4. ágúst 2013. Stefndi byggir á því að stefnandinn Sigur sveinn, og aðrir stefnendur jafnframt, hafi vitað eða mátt vita af nefndu deili - skipu lagi, og þar með hver stærð lóðarinnar væri samkvæmt því. Er í því sambandi horft sér stak le ga til þess að stefnandinn Sigursveinn hafði búið í fasteigninni frá árinu 1964. Stefn endur verði í það minnsta að bera halla af því að hafa ekki gengið úr skugga um að ekki væru fyrir hendi upplýsingar um stærð lóðarinnar, sem væru í ósam ræmi við þær up p lýs ingar sem þau veittu stefnda. Stefnendur geti ekki borið fyrir sig aðgæslu skyldu stefnda í þessum efnum, sbr. 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Samandregið telur stefndi fasteignina gallaða í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002, þegar af þeirri ást æðu að lóð hennar sé 21%, og þar með verulega, minni en stefn endur upplýstu fyrir kaupin. Verði ekki á það fallist að fasteignin sé gölluð þegar af þessari ástæðu teljist hún gölluð þar sem háttsemi stefnenda teljist stórfellt gáleysi, sbr. sama lagaákvæð i. Til stuðnings því að fasteignin sé gölluð vegna stór fellds gáleysis stefnenda byggir stefndi enn fremur á 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Til stuðnings því að eignin sé gölluð í skilningi 26. gr. laganna sérstaklega vísar stefndi til þess að hann ha fi ekki fengið þær upplýsingar um fasteignina sem stefn endur vissu eða máttu vita um, og stefndi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Stefndi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi réttar upp lýs ingar, í það minnsta því sem næst, um stærð lóðarinnar, en ekki þannig að skeikaði um 21,7%. Þessi stærðarmunur hafi ljóslega haft áhrif á gerð og efni kaup samn ingsins. Stefndi hafi mátt ætla að stefnendur hefðu í það minnsta gert lág marks athugun á því hvort veittar upp lýsingar væru r éttar en það hafi þau ekki gert. Í slíkri lágmarkskönnun hefðu þau átt ganga úr skugga um að veittar upplýsingar væru 11 í sam ræmi við aðrar fyrir liggjandi upp lýs ingar, sem stefnendum var eða mátti vera kunn ugt um, sbr. fyrr - greint deili skipu lag. Til stuðnings því að eignin sé gölluð í skilningi 27. gr. laganna vísar stefndi til þess að fasteignin sé einfaldlega ekki í samræmi við þær upplýsingar sem stefnendur, eða þeir sem komu fram fyrir þeirra hönd, veittu stefnda, þar á meðal í söluyfirliti. Það hafi haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins. Sem fyrr segi muni 163 fm eða 21,7% á þeim upp lýs ingum stefn enda og réttri stærð lóðarinnar. Að mati stefnda skiptir fyrr greint deili skipu lag sér stöku máli í þessu sambandi, enda leiði af því að þær up p lýs ingar sem stefn endur veittu um stærð lóðarinnar, án nokkurrar sjálfstæðrar athugunar, séu rangar og fast eignin þar með gölluð í skilningi 27. gr. Þessi skortur á réttum upplýsingum, og framsetning rangra upplýsinga, hafi vita skuld haft áhrif á gerð og efni kaupsamningsins. Stefndi byggir á því í þessu sam bandi að stærð lóðarinnar, eins og stefnendur kynntu hana, hafi ráðið miklu um kaupin og ákvörðun kaupverðs. Stefndi hafi meðal annars horft til möguleika á því að stækka ein býlis húsið, en st efnendum hafi verið ljóst við kaupin að einbýlishúsið, m.t.t. aldurs, ástands, stærðar og herbergjafjölda, hentaði ekki 5 6 manna fjölskyldu til frambúðar. Til frekari stuðnings málsástæðum stefnda á grundvelli 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 vís ast til a lls þess sem að framan greinir. Vegna þessa galla á fasteigninni telur stefndi sig eiga kröfu á hendur stefn endum um skaða bætur vegna tjóns sem hann hafi orðið fyrir, sbr. 43. gr. laga nr. 40/2002, eða þá til afsláttar af kaupverði, sem skuli ákveðinn að tiltölu, sbr. 41. gr. sömu laga. Er á því byggt að öll skilyrði 43. og 41. gr. laganna séu uppfyllt. Að mati stefnda nemur tjón hans í það minnsta eftirstöðvum kaupverðs og þar með sömu fjárhæð og dómkrafa stefnenda, 9.000.000 kr., eins og nánar verð i rakið. Stefndi telur tjón sitt allt vera beint tjón í skilningi 43., sbr. 59. gr., laga nr. 40/2002, sem geri saknæma háttsemi ekki að skilyrði fyrir bótum. Að því marki hins vegar sem litið sé á tjón stefnda sem óbeint tjón, sbr. sömu lagaákvæði, byggi hann á því að stefn endur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, þannig að slíkt tjón fáist jafnframt bætt. Um sak næma háttsemi stefnenda vísast til allrar fyrri umfjöllunar. Stefnandi hefur skaðabóta kröfu sína uppi sem gagnkröfu til skuldajöfnunar í málin u, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Öll skilyrði skulda jöfnunar séu uppfyllt og á því byggt. Verði ekki fallist á skaðabótakröfu stefnda byggir hann á því að hann eigi, vegna umrædds galla, kröfu til afsláttar af kaupverði, se m skuli ákveðinn að til tölu, sbr. 41. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi telji afslátt hæfilega metinn þannig að hann nemi í það minnsta eftirstöðvum kaupverðs og þar með sömu fjárhæð og dómkrafa stefn enda, eða 9.000.000 kr., sbr. neðangreinda útlistun. Við mat á tjóni sínu eða hæfilegum afslætti líti stefndi annars vegar til verð mætis þeirra fermetra lóðar sem upp á vantar miðað við að hún væri 750 fm og hins vegar verð mætis þess sem hefði mátt byggja á lóðinni miðað við að hún væri 750 fm. Varð andi fyrr a atriðið , sé horft til þess að lóðarmat vegna ársins 2019, 22.800.000 kr., miðist við að lóðin sé 750 fm og þá nemi verðmæti hvers fermetra 30.400 kr. Verð - mæti þeirra fermetra lóðarinnar sem upp á vantar sé því 4.955.200 kr. (163*30.400). Varð andi þetta fyrra atriði megi einnig miða við að lóðarmat samkvæmt kaupsamningi (20.450.000 kr.) sé 24% af fast eigna mati (84.500.000 kr.), og kaupverð lóðar sam kvæmt því 18.480.000 kr. af kaup verði í heild (77.000.000 kr.). Kaupverð hvers fer metra lóðar hafi því verið 24.640 kr. (18.480.000 / 750) og verð mæti glataðra fermetra því 4.016.320 kr. (24.640 * 163). Varðandi síðara atriðið , sé mismunurinn á verðmæti þess sem hefði mátt byggja á 750 fm lóð (300 fm.) og því sem megi byggja á 587 fm lóð (235 fm) 9.100. 000 kr. Við þennan útreikning sé miðað við nýtingar hlut fallið 0,4 og að verð mæti óbyggðs fermetra nemi 140.000 kr. (300 - 235 = 65x140.000). Verðmætatap stefnda nemi því samtals í það minnsta 13.116.320 kr. til 14.055.200 kr. (4.016.320 eða 4.955.200 + 9. 100.000). Af þessum sökum nemi verðmætatap stefnda að minnsta kosti fjárhæð lokagreiðslu kaup verðs, sem stefndi hafi rétti lega haldið eftir skv. 44. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi eigi rétt á að fá þetta verð mæta tap bætt með skaðabótum eða afslætti. Ste fndi bendir á að af dómaframkvæmd megi 12 ráða að fleiri atriði en þessi skipti máli þegar metin er fjárhæð afsláttar að tiltölu við kringumstæður á við þessar. Til stuðnings kröfu sinni vísar stefndi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstak lega ákv æða III. IV. kafla. Hann vísar einnig til laga nr. 70/2015 um sölu fast eigna og skipa, sérstaklega 10. 13. gr., og almennra reglna samn inga - og kröfu réttar um vanefndaúrræði vegna galla og réttar efndir samnings - skuld bind inga. Um gagn kröfu stefnda ti l skuldajafnaðar án sjálfstæðs dóms vísar hann til 28. gr. laga nr. 91/1991 en um málskostnaðarkröfu til XXI. kafla sömu laga. Niðurstaða Þetta mál reis eftir sölu húss og lóðar sem stefndi keypti af stefnendum með kaup samningi, dags. 22. október 201 8. Það er óumdeilt að stefndi skuldar stefn endum 9.000.000 kr. af kaup verði eignarinnar. Það er hins vegar umdeilt hvort stefndi eigi kröfu á hendur stefn endum til skuldajöfnunar við þessa lokagreiðslu eða rétt til afsláttar af kaupverði. Það er fyrst a málsástæða stefnda að fasteignin sé gölluð í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002 vegna þess að lóðarhlutinn sé ekki jafnstór og tilgreint er í kaup samn ingi, 750 fm. Í öðru lagi hafi seljendur svik sam lega haldið leyndum upplýsingum um stærð eignar inna r. Til þess að færa sönnur á stærð lóðarinnar fékk stefndi, eftir að hann lagði fram greinargerð, dómkvaddan matsmann. Honum bar að mæla hvort lóðin sem húsið stæði á væri minni en kom fram í Fasteignaskrá og var skráð á söluyfirlit sem var undir ritað 2 2. október og var hluti af kaupsamningi. Væri hún það átti matsmaður inn að leggja mat á það hvert væri verðmætatap stefnda af kaupunum miðað við að lóð eign ar innar væri minni en 750 fm. Það er ljóst af þeim gögnum sem matsmaður aflaði sér við undirbúning mats ins að stærð þessarar lóðar, eins og margra annarra á sama svæði, er mjög á reiki í opin berum skjölum. Í fasteignaskrá er hún tilgreind 750 fm, í vefsjá landeigna kemur fram að mæld stærð sé 538,1 fm, og í deiliskipulagi frá 2013 er hún sögð vera 587 fm. Í matsbeiðni var matsmaður beðinn að mæla lóðina fram að útvegg hússins sem stendur uppi við gang stéttina. Honum reiknaðist til að hún væri 594 fm miðað við þessa afmörkun útlína . Gengið er inn í húsið frá göt unni og við innganginn eru tröppur sem standa út í gangstéttina. Þær eru 1,31 m breiðar. Þegar matsmaður bætti renningi, jafn breiðum tröppunum, við meðfram allri norðausturhlið lóðarinnar, sem 16,85 m löng, bættust 22 fm vi ð lóðina og hún mældist 616 fm. Dómurinn telur að til lóðar innar heyri ekki svæði sem er undir gangstétt þótt það kunni að hafa tilheyrt lóðinni þar til sveitar félagið malbikaði akbraut og lagði gangstétt í götunni. Dómurinn telur því að miða verði við þ á stærð ferhyrningsins sem matsmaður mældi fram að gang stétt, 594 fm. Samkvæmt deiliskipulagsuppdrætti sem var auglýstur í Stjórnartíðindum 4. ágúst 2013 hefur byggingarreitur á lóðinni verið afmarkaður. Á honum eru tröpp urnar sem eru fyrir framan inng anginn í húsið, en þó ekki öll neðsta trappan sem stefn andi Sigur sveinn steypti með fram allri norðausturhlið húss - ins ofan á gang stétt ina. Dómurinn telur að þar eð tröppurnar teljast hluti af byggingarreit hússins hljóti þær einnig að teljast hluti lóð ar innar. Dómurinn telur ekki óvarlegt að ætla, út frá þeim teikn ingum af húsinu sem liggja fyrir í málinu, að lengd þess reits sem tröpp urnar standa á sé 3 m en matsmaður mældi breidd þeirra 1,31 m. Svæðið sem tröpp urnar standa á nemur því 3,93 fm. Dómurinn telur því rétt að bæta þeirri stærð við þá stærð sem matsmaður mældi fram að gangstétt. Miðað við fram lögð gögn telur dóm ur inn að ganga verði út frá því að lóðin sé (594 + 4) 598 fm. Þegar sú stærð er dregin frá uppgefinni stærð er mismunuri nn (750 598) 152 fm. Það samsvarar því að lóðin sé 20,27% minni en kaupandi taldi hana vera þegar hann keypti. Að mati dómsins telst það ótvírætt verulegur stærðarmunur í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002. Dómurinn telur eignina þegar af þeirri ástæð u gallaða. Dómurinn telur jafnframt að ekki hafi annað verið leitt í ljós en að stefnendur hafi verið í góðri trú um stærð lóðarinnar þegar eignin var seld. Að mati dómsins 13 breytir deiliskipulag frá 2013 engu um góða trú þeirra. Það kom einnig fram hjá fas teigna sal anum að hann hefði við skoðun á lóðinni ekki séð ástæðu til að vefengja að upp lýs ingar sem hann fékk úr Fasteignaskrá um stærð hennar væru réttar. Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna ber sveit ar stjórn áby rgð á því að Þjóðskrá Íslands berist upplýsingar um lönd og lóðir og breyt ingar á þeim. Þótt sveitarfélagið hafi ekki gegnt skyldu sinni bera selj endur fast eigna ábyrgð á upplýsingum sem koma fram í söluyfirliti, sbr. 27. gr. laga nr. 40/2002, þótt þeir séu í góðri trú um að þær séu réttar og riti af þeim sökum undir söluyfirlit og stað festi með því að það sem þar standi sé rétt. Kaupandinn er í réttarsambandi við selj endur og beinir kröfu sinni því að þeim. Hann er ekki að kaupa neitt af sveitar félag inu og hefur ekki greitt því neitt endurgjald fyrir fasteignina. Dómurinn fellst ekki á að það sé hluti af skoðunarskyldu kaupanda að vefengja opin berar upp lýs - ingar, jafnvel ekki þótt viðkomandi eigi fyrirtæki sem á nokkrar aðrar eignir. Dómur inn fe llst ekki heldur á að það hefði átt að vakna sá grunur hjá kaupanda að upp lýs ingar um stærð lóðarinnar í fasteignaskrá væru ekki áreiðanlegar þegar í ljós kom að upp lýsingar um stærð hússins voru ekki réttar í fasteignaskrá. Dómurinn fellst ekki heldur á að fyrirsvarmaður stefnda hefði átt að átta sig á þessum stærðarmun á lóð inni á því tímabili sem hann leigði eignina. Það er ekki hlaupið að því að mæla með berum augum flatarmál lóðar sem maður stendur á, eins og málsástæður stefnenda bera vitni um. Það er hlutverk opin berrar skrán ingar að lýsa óvefengjanlegum staðreyndum sem borgararnir eiga að geta treyst án þess að þurfa að sannreyna þær frekar, enda lögðu bæði stefnendur og stefndi trúnað á upplýsingar um stærð lóðarinnar í Fasteignaskrá og hið sama gerði fast eigna sal inn. Dómurinn telur því að stefn endur geti ekki með vísan til 29. gr. laga nr. 40/2002 losnað undan ábyrgð sinni á því að lóðin reynd ist minni en er skráð í Fast eigna skrá. Með vísan til 1. mgr. 41. gr. laga nr. 40/2002 á ka upandi rétt á afslætti af kaup verði eignarinnar. Matsmaðurinn lagði til grundvallar fasteignamat lóðarinnar sam kvæmt vefsíðu Þjóðskrár, sem nam 22.800.00 kr. Þegar 750 fm væri deilt í þá fjárhæð kostaði hver fm 30.400 kr. Þetta er jafnframt sú fjárhæð se m stefndi miðar við í útreikn ingum sínum. Eins og áður greinir er það mat dómsins að mismunur á stærð lóð arinnar eins og hún er tilgreind í söluyfirliti og hún er í reynd nemi 152 fm. Sam kvæmt áðurgreindu verðviðmiði á stefndi því rétt á afslætti af kau pverði fast eign ar innar sem nemur (152 x 30.400 kr.) 4.620.800 kr. Þessu til viðbótar telur stefndi sig eiga rétt til afsláttar af kaup verð inu vegna þess að hann geti byggt færri fermetra á lóðinni en hann hefði getað hefði hún verið 750 fm. Í mat i dómkvadds matsmanns kemur fram að hann hafi ráðfært sig við fast eigna sala um verðmæti byggingarréttar. Hafi sá fasteignasali talið að byggingarréttur hefði ekki áhrif á söluverð fasteignar. Stefndi hefur ekki leitt neinar líkur að því að þetta mat sé r angt. Fasteignasal inn sem seldi þessa eign bar að það hefði ekki komið til tals milli hans og kaupandans að kaupandinn hefði áhuga á að byggja við húsið. Í skýrslu af stefn endum voru þeir ekki inntir eftir því hvort byggingarréttur hefði komið til tals milli þeirra og kaupanda. Hvorki í sölu yfir liti né kaupsamn ingi er minnst á rétt til þess að stækka húsið. Dómurinn telur því að stefnendur hafi ekki lofað stefnda, hvorki munn lega né skriflega, að hann gæti stækkað húsið um ti ltek inn fermetrafjölda . Dómurinn telur því að stefndi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi með umsömdu kaupverði greitt stefn endum fyrir þá fermetra sem hann hefði getað byggt við húsið, eftir að hann hefði eignast það, miðað við stærð lóðarinnar sem var gefin upp. Úr því að ó byggðir fer metrar voru ekki hluti af kaupverðinu getur stefndi ekki fengið afslátt af því þótt þeir kunni nú að reynast færri en stærð lóðarinnar í sölu yfir litinu hefði hugsanlega heimilað. Dómurinn fellst því ekki á að stefndi eigi rétt á meiri afslæ tti af kaupverði en nemur 4.620.800 kr. Af kaupverðinu á stefndi eftir að greiða 9.000.000 kr. en að frá dregnum afslætt inum eru ógreiddar (9.000.000 4.620.800) 4.379.200 kr. Þá fjárhæð bar stefnda að inna af hendi 17. desember 2018 og ber hún því drá tt ar vexti frá þeim degi, eins og nánar greinir í dómsorði. Með vísan til þessarar niðurstöðu og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að hvor málsaðili 14 beri sinn kostnað af málinu. Ingiríður Lúðvíksdóttir héraðsdómari kveður upp þennan dóm. D Ó M S O R Ð: Stefndi, Neva ehf., greiði stefnendum, Sigursveini Helga Jóhannes syni, Árna Sigur sveinssyni, Ebbu Bertu Sigursveinsdóttur og Jónu Þ. Sigursveinsdóttur Ram sted, 4.379.200 kr. með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga n r. 38/2001 um vexti og verðbætur, frá 17. desember 2018 til greiðsludags, gegn útgáfu afsals fyrir fast eign inni Lambastaðabraut 8, Seltjarnarnesi, með fastanúmerið . Málskostnaður milli aðila fellur niður.