LANDSRÉTTUR Dómur föstudaginn 13. maí 2022. Mál nr. 392/2021 : Glaucia Da Conceicao Pereira ( Gizur Bergsteinsson lögmaður) gegn Efstasund i 100, húsfélag i ( Þórður Heimir Sveinsson lögmaður) Lykilorð Húsfélag. Fjöleignarhús. Skaðabætur. Sönnun. Útdráttur G gegndi formennsku í húsfélagi E á árunum 2017 til 2019. Eftir að hún lét af formennsku gerðu aðrir sameigendur athugasemdir við ýmsar færslur inn á reikninga í eigu G og fimm annarra einstaklinga og höfðuðu í kjölfarið mál á hendur henni til g reiðslu skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Landsréttur komst að þeirri niðurstöðu að G hefði með ólögmætum hætti greitt sér þóknanir fyrir störf sín að fjárhæð 735.000 krónur, án þess að þær greiðslur hefðu verið born ar upp og samþykktar á húsfundi, samkvæmt 4. tölulið c - liðar 1. mgr. 41. gr., sbr. 65. gr. laga nr. 26/1994. Þá hefði hún tekið sér greiðslur að fjárhæð 2.101.218 króna og greitt fimm einstaklingum samtals 256.507 krónur án heimildar samkvæmt lögum nr. 26/ 1994 og án haldbærra skýringa. Með hliðsjón af framangreindu og kröfugerð E var hinn áfrýjaði dómur staðfestur. Dómur Landsréttar Mál þetta dæma landsréttardómararnir Jóhannes Sigurðsson og Oddný Mjöll Arnardóttir og Kristinn Halldórsson settur lands réttardómari. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 14. júní 2021 . Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 18. maí 2021 í málinu nr. E - 7593/2020 . 2 Áfrýjandi krefst þess að hún verði sýknuð af kröfum stefnda. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti. 4 Við aðalmeðferð í Landsrétti gáfu áfrýjandi og vitnin Andrius Banuskevicius, Margrét Hauksdóttir og Sigurjón Vilhjálmsson viðbótarskýrslu. 2 Niðurstaða 5 Atvikum málsins og málsástæðum aðila í héraði er skilmerkilega lýst í hinum áfrýjaða dómi. 6 Fyrir Landsrétti byggir áfrýjandi á því að vísa beri málinu frá dómi af sjálfsdáðum þar sem ákvörðun um höfðun þess hafi ekki verið tekin á húsfundi í stefnda en gera þurfi miklar kröfur til skýrleika fundargerðar til að slík ákvörðun teljist hafa verið tekin. Meðal gagna málsins er afrit af fundarboði 5. desember 2019 á húsfund í stefnda 11. sama mánaðar. Fram kemur að undir liðunum fjármál húsfélagsins verði rætt um framangreindu áliti lögmanns 18. nóvember 2019 var komist að þeirri niðurstö ðu að ekki hefði verið samþykkt með lögmætum hætti að stefndi greiddi áfrýjanda laun og að reikninga og kvittanir vantaði fyrir nánar tilteknum greiðslum af reikningum stefnda. Í fundargerð húsfélagsfundar 11. desember 2019 kemur fram að í umræðum um fjárm fundurinn ekki lengur við hæfi að húsfélagið annist þýðingar gagna fyrir hana. Þótt lögfræðileg hugtakanotkun sé á reiki í fundargerðinni þykir að framangreindu gættu nægilega fram komið að ákvörðun um málshöfðun þessa hafi verið tekin á réttum vettvangi. Þykja því ekki efni til að vísa málinu frá dómi af sjálfsdáðum. 7 Málið er höfðað af hálfu stefnda til greiðslu skaðabóta á grundvelli 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en þar segir að stofni stjórnarmenn til skuldbindinga sem falli utan heimildar þeirra og valdsviðs samkvæmt ákvæðum laganna eða ákvörðun húsfundar séu þeir ábyrgir og eftir atvikum bótaskyldir gagnvart húsfélaginu samkvæmt almennum reglum. 8 Í héraði krafðist stefndi í fyrsta lagi skaðabóta að fjárhæð 735.000 krónur vegna þóknana sem áfrýjandi greiddi sér vegna starfa sinna sem formaður stefnda án heimildar. Í öðru lagi krafðist hann skaðabóta vegna vegna heimildarlausra og óútskýrðra greiðslna til áfrýjanda að fjárhæð 2.101.218 krónur og í þriðja lagi vegna heimildarlausra og óútskýrðra greiðs lna til fimm nafngreindra einstaklinga að fjárhæð 256.507 krónur. Samtala framangreindra kröfuliða er 3.092.725 krónur. Samkvæmt forsendum hins áfrýjaða dóms var fallist á þá en í dómsorði var áfrýjanda þó aðeins gert að greiða stefnda 2.876.593 krónur með nánar tilgreindum vöxtum. Öðrum kröfuliðum sem stefndi hafði uppi í stefnu var annað hvort vísað frá dómi eða hafnað. Hér fyrir dómi krefst stefndi staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Áfrýjandi krefst sýknu af kröfum stefnda en hefur í áfrýjunarstefnu og gr einargerð afmarkað kröfugerð sína þannig að hún lúti einungis að framangreindum þremur kröfuliðum, sbr. d - lið 1. mgr. 155. gr. og a - lið 2. mgr. 156. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Eru þeir því einir til umfjöllunar hér fyrir dómi. 3 9 Við mat á því hvort áfrýjandi hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi við ráðstöfun á fjármunum úr hússjóði stefnda verður litið til þess hvort hún hafi fylgt lögum nr. 26/1994 um ákvarðanatöku þar um, en ákvæði laganna voru á þeim tíma er atvik gerðust ófrávíkja nleg nema annað væri tekið fram í þeim eða leiddi af eðli máls, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra. Þá ber stefndi í samræmi við almennar reglur sönnunarbyrði fyrir því að háttsemi áfrýjanda hafi orðið honum til tjóns og um fjárhæð tjónsins. 10 Í tengslum við sakarma t á grundvelli 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 athugast að samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laganna eru réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum fjöleignarhúss og að samkvæmt 1. mgr. 58. gr. laganna er æ ðsta vald í málefnum húsfélagsins í höndum almenns fundar þess, húsfundar. Þá segir í 1. mgr. 39. gr. laganna að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði utan - og innanhúss, og sam eiginleg málefni sem snerta hana beint eða óbeint. Í 4. mgr. sama ákvæðis segir einnig að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu f yrir þá, sbr. 69. gr. og 70. gr. laganna. Jafnframt hafi einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. gr. og 38. gr. laganna, rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Í 69. gr. og 70. gr. laganna er f jallað um rekstur húsfélags og heimildir stjórnar til að láta framkvæma minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem ekki þola bið. Þá er í 37. gr. og 38. gr. laganna fjallað um heimildir einstakra eigenda til að gera lög boðnar eða brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón auk þess sem þeim er heimilt að tilteknum skilyrðum uppfylltum að grípa til nauðsynlegra viðgerða ef húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist t il samvinnu um þær. Loks er þess að geta að í 65. gr. laganna segir að enginn félagsmaður megi taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni sem hann eigi persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta af. 11 Í skýringum við 39. gr. í frumvarpi til la ga nr. 26/1994 Það skal tekið fram til áréttingar, að ákvarðanir um sameiginleg málefni skal taka á húsfundum þar sem allir eigendur hafa átt þess kost að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Þannig er sá háttur, sem stundum er hafður á, að gengið sé á milli eigenda með plagg eða yfirlýsingu um einhver sameiginleg málefni, sem eigendum er hverjum í sínu lagi ætlað að samþykkja með undirritun sinni eða synja, ekki í samræmi við fyrirmæli frumvarpsins. Ákvörðun þannig tekin er ekk i lögmæt og skuldbindandi nema fyrir þá sem undirritað hafa samkvæmt almennum reglum um skuldbindingargildi loforða og samninga. Gildir einu þótt sá meiri hluti hafi samþykkt sem tilskilinn er til viðkomandi ákvörðunar. Þessi háttur getur því aðeins gengið að allir undirriti og samþykki enda er þá kominn á samningur 4 12 Stefndi byggir sem fyrr greinir í fyrsta lagi á því að áfrýjandi sé skaðabótaskyld gagnvart sér vegna þóknana sem hún hafi tekið sér án lögmætrar heimildar en áfrýjandi var kjörin formaður ste fnda á aðalfundi 14. febrúar 2017. Samkvæmt rekstraráætlun sem lögð var fram á sama aðalfundi var gert ráð fyrir því að 418.000 krónur yrðu greiddar það ár vegna rekstrar og stjórnunar húsfélagsins. Óumdeilt er í málinu að tiltekið fyrirtæki hafi séð um re kstur húsfélagsins en að samningi við það hafi verið sagt upp í mars 2017 og að húsfélagsgjöld hafi lækkað við það. Frá september 2017 hafi þau aftur á móti verið hækkuð um 5.000 krónur fyrir hverja íbúð í því skyni að greiða áfrýjanda fyrir vinnuframlag s itt við rekstur húsfélagsins. Ekki var haldinn fundur í húsfélaginu um þessar breytingar. Meðal gagna málsins eru aftur á móti afrit skjala sem dagsett eru 1. ágúst 2017 þar sem þrír af sjö eigendum séreignarhluta í fasteigninni að Efstasundi 100 samþykkja að greiða 5.000 krónur á mánuði til áfrýjanda vegna þjónustu við rekstur húsfélagsins. Auk þess undirritaði áfrýjandi sjálf slíkt skjal. 13 Með vísan til framangreindra skýringa með ákvæði 39. gr. í frumvarpi til laga nr. 26/1994 verður ekki fallist á þá má lsástæðu áfrýjanda að skriflegt samþykki meiri hluta eigenda í húsfélagi, sem aflað er utan húsfundar, nægi til að heimilt sé að greiða formanni þóknun fyrir störf sín. Áfrýjandi byggir einnig á því að öllum eigendum hafi verið kunnugt um umræddar greiðslu r sem hafi auk þess verið til umfjöllunar á húsfundum 2018 og 2019. Sé húsfélagið skuldbundið til að greiða þær, enda hafi ekki verið tekin ákvörðun um að hætta greiðslum fyrr en á fundi 6. maí 2019. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að greiðslur til áfr ýjanda vegna starfa hennar sem formanns húsfélagsins hafi nokkurn tíma verið bornar upp og samþykktar á húsfundi samkvæmt ákvæðum 4. töluliðar c - liðar 1. mgr. 41. gr., sbr. 65. gr. laga nr. 26/1994. Í aðalfundargerð frá 12. nóvember 2018 kemur auk þess fram að félagsmennirnir Margrét Hauksdóttir og Vilberg Sigtryggsson hafi gert athugasemdir við að þær greiðslur hafi ekki verið samþykktar með löglegum hætti . Á aðalfundi húsfélagsins 5. maí 2019 var aftur á móti kjörinn nýr formaður í stað áfrýjanda og þv í hafnað að formanni skyldi greitt fyrir störf sín. Samkvæmt öllu framangreindu verður hafnað þeirri málsástæðu áfrýjanda að hún eigi lögmætt tilkall gagnvart stefnda til þóknana vegna starfa sinna sem formaður. 14 Við málflutning í Landsrétti var jafnframt á því byggt af hálfu áfrýjanda að þeir félagsmenn sem undirritað hefðu samþykki fyrir þóknunum til áfrýjanda væru í öllu falli bundnir af því eftir almennum reglum um skuldbindingargildi loforða. Gæti krafa stefnda á hendur henni því aldrei tekið til greið slna frá þeim. Þessi málsástæða var ekki höfð uppi í héraði og kemst því ekki að í málinu, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991. 15 Að öllu framangreindu virtu verður það metið áfrýjanda til sakar að hafa greitt sér þóknanir vegna starfa sem formaður stefnd a. Fjárhæð þeirra þóknana er óumdeild í málinu og samsvarar tjóni stefnda af þessum sökum. 5 16 Stefndi byggir í öðru lagi á því að áfrýjandi sé skaðabótaskyld gagnvart sér vegna greiðslna sem hún hafi tekið sér án heimildar samkvæmt lögum nr. 26/1994 og án hal dbærra skýringa í formi reikninga eða kvittana , samtals að fjárhæð 2.101.218 krónur. Hér sé annars vegar um að ræða greiðslu að fjárhæð 585.157 krónur sem áfrýjandi millifærði af reikningi stefnda daginn eftir að nýr formaður var kjörinn í húsfélaginu 6. m aí 2019 og hins vegar ýmsar millifærslur af reikningum stefnda, samtals að fjárhæð 1.516.061 krón a. 17 Áfrýjandi byggir á því að millifærsla að fjárhæð 585.157 krónur h afi numið hlutdeild hennar í hússjóði samkvæmt eignarhluta hennar í eigninni. Hafi henni ve rið millifærslan heimil til að tryggja rétt hennar gagnvart öðrum eigendum sem ekki höfðu greitt í hússjóð með fullnægjandi hætti. Þá hafi verið samþykkt á húsfundi 30. maí 2018 að eigendur gætu fengið framkvæmdafé endurgreitt. Í þessu sambandi byggir áfrý jandi einnig á 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994. 18 Í 40. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um það hv ernig með skuli fara ef eigandi er ekki hafður með í ráðum og ekki boðaður á fund þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni . Í 2 . mgr. ákvæðisins segir a ð hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd geti eigandi krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hafi verið tekin. Ekkert í gögnum málsins gefur til kynna að sú aðstaða hafi verið uppi 7. maí 2019. Þá liggja á ensku vegna sama fundar. Af þeim verður ekki ráðið að samþykkt hafi verið að eigendum yrðu endurgreidd framlög þeirra til hússjóðs með þ eim hætti sem áfrýjandi gerði umrætt sinn. Loks standa engar sjálfstæðar lagaheimildir til þess að stjórnarmenn í húsfélagi geti einhliða endurgreitt sér framlög til hússjóðs í því skyni að gæta réttar síns gagnvart öðrum eigendum. Verður öllum framangrein dum málsástæðum áfrýjanda því hafnað. 19 Fyrir Landsrétti byggir áfrýjandi einnig á því að samkvæmt stjórnarskrá sé eignarétturinn friðhelgur og því óheimilt að meina henni að vernda eign sína í hússjóðnum með framangreindum hætti. Þá réttlæti fordæmi og jafn ræði milli félagsmanna greiðsluna, enda hafi öðrum félagsmanni verið endurgreidd framlög vegna framkvæmda vegna breyttra aðstæðna. Málsástæður þessar voru ekki hafðar uppi í héraði og komast því ekki að í málinu, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991. 20 Að öllu framangreindu virtu verður áfrýjandi talin hafa greitt sér 585.157 krónur með saknæmum hætti og samsvarar það tjóni stefnda af þeim sökum. 21 Hvað varðar millifærslur til áfrýjanda, samtals að fjárhæð 1.516.061 króna, byggir áfrýjandi á því að a llir eig endur hafi verið upplýstir um framkvæmdir að baki þeim fjárhæðum. Þær hafi meðal annars verið ræddar á húsfundi 30. maí 2018. Hafi áfrýjandi greitt verktaka án þess að gefinn væri út reikningur fyrir framkvæmdunum en síðan endurgreitt sér þann útlagða kost nað. Reikning ar hafi verið gef nir út síðar og 6 vísar áfrýjandi í því sambandi til tveggja reikninga frá einkahlutafélaginu GSC verktakar 16. desember 2020, samtals að fjárhæð 2.076.414 krónur, vegna framkvæmda á árunum 2017 og 2018. Allar framangreindar mil lifærslur hafi verið til að endurgreiða áfrýjanda útlagðan kostnað vegna þessara reikninga. 22 F yrirsvarsmaður GSC verktaka ehf. kom fyrir dóm í héraði og kvað áfrýjanda hafa greitt þessa reikninga. Fyrir Landsrétti staðfesti hann einnig að framkvæmdir samkv æmt reikningunum hefðu verið vegna sameignar að Efstasundi 100. Fyrir Landsrétti hefur áfrýjandi jafnframt lagt fram ný gögn um tölvupóst samskipti hennar við aðra eigendur á árinu 2017 um að þörf sé rafmagnsviðgerða og um að skipt hafi verið um öryggi og p erur. Jafnframt hefur hún lagt fram ný gögn um samskipti við aðra eigendur á árinu 2017 um að þörf sé viðgerða á hitalögnum og á árinu 2018 um að gert hafi verið við hitakerfið í húsinu, auk þess sem stigagangur hafi verið málaður. Meðal gagna málsins er r eikningur frá Birni R. Benediktssyni vegna vinnu við hitagrind í húsinu að Efstasundi 100 að fjárhæð 56.800 krónur. Reikningurinn var gefinn út í maí 2019 en á honum er tilgreint að vinnan hafi farið fram í nóvember. Þá kemur fram á yfirliti yfir annan ban kareikning stefnda að sama aðila hafi að auki verið greiddar 171.717 krónur 12. nóvember 2018. Kröfur stefnda í málinu lúta ekki að síðastgreindum atriðum. 23 Í héraði voru jafnframt ar sem undirritaðar eru af einum sameigenda áfrýjanda. Fyrir Landsrétti hafa verið áfrýjanda og sameigendu num Benjamín Björnssyni, Daníel Pétri Axelssyni og Sigurjóni Vilhjálmssyni. A f samanburði skjalanna má sjá að fu ndarnót ur á íslensku eru ekki bein þýðing enska textans, sem er ítarlegri. Samkvæmt síðargreinda skjalinu var á fundinum rætt um þjónustu í tengslum við eignina á árinu 2018 er varðaði rafmagn, stórþrif, málningu, sorphir ðu og fleira . Bókað var að kostnaður greiddist úr hússjóði og af eigendu m sem þá fengju endurgreitt . Jafnframt var bókað að formaður sæi um þetta í samráði við aðra desember 2017 og myndi standa yfir út á rið 2018 . Ekkert er aftur á móti bókað um að samþykkt hafi verið af félagsmönnum að ráðast í nánar tilteknar framkvæmdir. 24 Eins og að framan greinir voru ákvæði laga nr. 26/1994 ófrávíkjanleg á þeim tíma sem atvik gerðust nema annað væri tekið fram í lögunu m eða leiddi af eðli máls. Var eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum á annan veg en þar var mælt fyrir um, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Með vísan til þess og skýringa við ákvæð i 4. mgr. 39. gr. laganna stoðar því ekki fyrir áfrýjanda að vísa t il tölvupóstsamskipta við aðra eigendur um þörf á framkvæmdum . Þá stoðar ekki fyrir áfrýjanda að vísa til óljósrar bókunar í fundargerð húsfundar 30. maí 2018, enda kemur þar ekki nægilega skýrt fram að húsfundur hafi tekið ákvörðun um þær f ramkvæmdir sem áfrýjandi kveður GSC verktaka ehf. hafa annast áður en ráðist var í þær, svo sem skylt var á grundvelli 4. mgr. 39. gr. laganna , sbr. einnig 3. mgr. 70. gr. þeirra . Þá hefur áfrýjandi ekki byggt 7 á því í málinu að heimildir 69. gr. eða 70. gr., sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna eigi við um þær framkvæmdir. Þegar af þessum ástæðum verður hafnað þeirri málsástæðu áfrýjanda að henni hafi að lögum verið heimilt að greiða sér 1.516.061 krónu af reikningum stefnda. Verður það því metið henni til sakar að hafa gert það. 25 Stefndi kveður tjón sitt af framangreindum ástæðum nema þeim 1.516.061 krónu sem teknar hafi verið af reikningum félagsins, enda sé greiðsla til áfrýjanda þeirrar fjárhæðar óútskýrð með öllu. Áfrýjandi hefur eins og að framan greinir leitast við að útský ra greiðslurnar með nánar tilteknum framkvæmdum samkvæmt reikningum GSC verktaka ehf. sem gefnir voru út eftir að mál þetta var höfðað. Samkvæmt reikningunum eru þeir vegna vinnu við lagfæringu innanhúss ásamt þrifum og vinnu við raflagnir og pípulagnir á árunum 2017 og 2018. Samtala annars reikningsins samsvarar þó ekki þeim verkliðum sem þar eru tilgreindir. Virðisaukaskattur af reikningunum nemur samtals 401.886 krónum. Hinn 16. desember 2020 greiddi áfrýjandi fyrirsvarsmanni GSC verktaka ehf. 541.651 kr ónu. Í kvittun fyrir Fyrirsvarsmaðurinn gaf skýrslu í héraði og viðbótarskýrslu í Landsrétti en gat ekki gefið nánari skýringar á vinnu að baki reikningunum, reikningsgerðinni s jálfri eða ástæðum framangreindrar þóknunar. Að öllu framangreindu gættu verður í málinu ekki byggt á reikningum GSC verktaka ehf. né framburði fyrirsvarsmanns þess félags. Samkvæmt því telst ósannað að ráðist hafi verið í þær framkvæmdir sem reikningarnir tilgreina. Verður því fallist á það með stefnda að tjón hans vegna heimildarlausra millifærslna áfrýjanda af reikningum stefnda inn á eigin reikning nemi 1.516.061 krónu. 26 Sem fyrr greinir greiddi áfrýjandi fyrirsvarsmanni GSC verktaka ehf. 541.651 krónu áfrýjandi honum 12.466 krónur en í kvittun fyrir þeirri millifærslu kemur fram að gre iða framangreindar 554.117 krónur úr eigin vasa beint til fyrirsvarsmanns GSC verktaka ehf. vegna virðisaukaskatts af reikningunum sem gefnir voru út 16. desember 2020 ásamt ógreiddum reikningum. Eigi hún því gagnkröfu til skuldajafnaðar á hendur stefnda s em samsvarar þeirri fjárhæð. Þessi málsástæða var ekki höfð uppi í héraði og kemst ekki að í málinu, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991. Þá er í ljósi framangreindrar niðurstöðu um að ósannað sé að framkvæmdir samkvæmt reikningum GSC verktaka ehf. hafi farið fram óþarft að taka afstöðu til þess hvort sú nýja málsástæða komist að fyrir Landsrétti að það feli í sér óréttmæta auðgun ef kostnaður vegna viðhalds og vinnu við sameign sem greiddur er af einum félagsmanni fæst ekki endurgreiddur. 27 Stefndi byggir í þriðja lagi á því að áfrýjandi sé skaðabótaskyld gagnvart sér vegna greiðslna af reikningi félagsins til fimm nafngreindra einstaklinga án heimildar samkvæmt lögum nr. 26/1994 og án haldbærra skýringa í formi reikninga eða 8 kvittana , samtals að fjárhæð 256.507 krónur. Áfrýjandi byggir á því að þessar greiðslur hafi verið vegna vinnu eða viðhalds í þágu stefnda og rúmist innan heimilda áfrýjanda sem formanns húsfélagsins samkvæmt 2. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994, enda hafi hver greiðsla aðeins numið tiltö lulega lágri fjárhæð. 28 Í 1. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994 segir að stjórn húsfélags sé rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúti að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignar. Í 2. mgr. segir að stjórn geti látið framkvæma á eig in spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem ekki þoli bið. Í 3. mgr. kemur loks fram að sé um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem gangi lengra en segir í 1. og 2. mgr. beri stjórn, áður en í þær er ráðist, a ð leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt ákvæðum laganna. 29 Framangreindar millifærslur fóru fram á tímabilinu frá febrúar til október 2018 en á þeim tíma sátu áfrýjandi, Margrét Hauksdóttir og Daníel Pétur Axelsson í stjórn stefnda. Í 2. og 3. mgr. 68. gr. laga nr. 26/1994 greinir að stjórnarfundi skuli boða með hæfilegum fyrirvara og að sé þess kostur skuli upplýsa stjórnarmenn fyrirfram um hvaða málefni verði tekin fyrir. Í 5. mgr. sama ákvæðis segir að stjórn húsfélags sé ákvörðun arhæf þegar meiri hluti stjórnarmanna er á fundi sem hefur verið boðaður á fullnægjandi hátt. Þá segir í 6. mgr. að á stjórnarfundum sé málum ráðið til lykta með einföldum meiri hluta atkvæða. Framangreind ákvæði 68. gr. byggja þannig á því að stjórnarfund ir séu boðaðir sérstaklega og haldnir sem staðfundir og hafa þau verið óbreytt frá setningu laganna. Með 11. gr. laga nr. 84/2021 var aftur á móti bætt við ákvæði 2. mgr. 68. gr. laganna sérstakri heimild til að halda stjórnarfundi með aðstoð rafrænna miðl a. Eftir breytinguna getur hver stjórnarmaður samt sem áður óskað þess að stjórnarfundur verði haldinn sem staðfundur og skal þá við því orðið. 30 Af gögnum málsins verður ekki ráðið að meiri hluti stjórnar hafi á grundvelli 70. gr., sbr. 68. gr. laga nr. 26/1994 samþykkt tiltekið minni háttar viðhald og viðgerðir eða bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem ekki hafi þolað bið. Stoðar ekki fyrir áfrýjanda í þessu sambandi að vísa til annarra gagna málsins um að slíkt samþykki hafi legið fyrir. Í því samb andi athugast einnig að stjórnarmaðurinn Margrét Hauksdóttir og félagsmaðurinn Vilberg Sigtryggsson gerðu sérstaka athugasemd við það á aðalfundi 12. nóvember 2018 að stefnda væri stýrt þannig að stofnað væri til kostnaðar án þess að allar upplýsingar lægj u fyrir og útgjöld væru löglega samþykkt. Verður þeirri málsástæðu áfrýjanda því hafnað að hún hafi aðhafst innan heimilda sinna samkvæmt 2. mgr. 70. gr. laganna er hún greiddi samtals 256.507 krónur til fimm einstaklinga. Verður það metið henni til sakar. 31 Stefndi kveður tjón sitt nema sömu fjárhæð og vísar til þess að ekki liggi fyrir í málinu neinar kvittanir eða reikningar sem staðfesti rétt viðkomandi einstaklinga til greiðslu frá stefnda. Benjamín Björnsson, einn sameigenda áfrýjanda, bar aftur á móti í héraði hann hefði að beiðni áfrýjanda keypt vörur fyrir húsfélagið, svo sem stiga og málningu þegar áfrýjandi hefði málað innganginn í húsinu. Hann hefði síðan látið hana hafa 9 reikninga og hún endurgreitt honum. Að því gættu að framangreint vitni var mót takandi greiðslna frá áfrýjanda og með vísan til 59. gr. laga nr. 91/1991 þykir ekki unnt að leggja framburð hans til grundvallar niðurstöðu í málinu. Þá liggja engir reikningar eða kvittanir fyrir í málinu sem réttlætt geta framangreindar greiðslur úr sjó ðum stefnda. Verður stefnda því talin hafa tekist sönnun þess að tjón hans vegna greiðslna áfrýjanda til fimm nafngreindra einstaklinga nemi 256.507 krónum. 32 Vegna kröfugerðar stefnda í héraði um dráttarvexti frá þingfestingardegi málsins, sem fallist var á í hinum áfrýjaða dómi, athugast að málið var þingfest í héraði 17. nóvember 2020. 33 Að öllu framangreindu virtu og að teknu tilliti til kröfugerðar stefnda fyrir Landsrétti verður ákvæði hins áfrýjaða dóms um bótakröfu stefnda og dráttarvexti af henni staðf est á þann hátt sem nánar greinir í dómsorði. 34 Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað verður staðfest. 35 Eftir þessum úrslitum verður áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og nánar greinir í dómsorði. Dómsorð: Áfrýjandi, Glaucia Da Conceicao Pereira , greiði stefnda, Efstasundi 100, húsfélagi, 2.876.593 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. nóvember 2020 til greiðsludags. Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað í hérað i skal vera óraskað. Áfrýjandi greiði stefnda 1.100.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti. Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 18. maí 2021 Mál þetta var höfðað 12. nóvember 2020 og dómtekið 5. maí sl. Stefnandi er Húsfélagið Efstasundi 100, Reykjavík, sem hefur skráð aðsetur á sama stað. Stefnt er Glauciu Da Conceicao Pereira, Efstasundi 100 í Reykjavík. Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 3.611.225 krónur með dráttarvöxtum frá þingfestingardegi samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá þeim degi til greiðsludags. Einnig er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda. Stefnda krefst frávísunar, til vara sýknu, eða til þrautavara sýknu að svo stöddu, á fjórða tölulið í kröfum stefnanda um tjón stefnanda samkvæmt reikningi vegna vinnu fyrrverandi formanns stefnanda, að fjárhæð 100.000 krónur. Krafist er sýknu, til vara fr ávísunar, eða til þrautavara sýknu að svo stöddu, á sjötta tölulið í kröfum stefnanda um tjón stefnanda samkvæmt reikningi lögmanns vegna kæru á hendur stefndu til lögreglu, að fjárhæð 418.500 krónur. Stefnda krefst sýknu af öðrum kröfum stefnanda og málsk ostnaðar úr hendi stefnanda. I. 10 Ágreiningur málsaðila snýst um meðferð stefndu á fjármunum stefnanda. Stefnda gegndi um skeið formennsku í húsfélaginu og hafði aðgang að reikningum þess, nánar tiltekið frá 14. janúar 2017 til maímánaðar 2019. Í Húsfélagi nu Efstasundi 100, eru 7 íbúðir. Þegar aðalfundur var haldinn í félaginu 14. janúar 2017 mun stefnda hafa átt eina íbúð í húsinu. Undir rekstri málsins hefur komið fram að stefnda hafi á síðari stigum keypt þrjár íbúðir til viðbótar í húsinu. Fram hefur ko mið að stefnda hafi fengið prókúru að reikningum stefnanda eftir aðalfund félagsins 14. janúar 2017 og ein haft aðgang að reikningunum meðan hún gegndi þar formennsku. Stefnda mun í marsmánuði 2017 hafa sagt upp þjónustusamningi við fyrirtæki sem annast ha fði um fjármál húsfélagsins á fyrri stigum. Að frumkvæði stefndu voru húsfélagsgjöld hækkuð frá og með septembermánuði 2017, úr 9.000 krónum í 14.000 krónur fyrir hverja íbúð. Óumdeilt er að þeirri hækkun hafi verið ætlað að standa straum af greiðslum til stefndu vegna vinnu hennar í þágu stefnanda. Samkvæmt gögnum málsins var síðastnefnd hækkun samþykkt af þremur íbúðareigendum í húsinu sem hér um ræðir, auk stefndu sjálfrar. Ekki verður séð að boðað hafi verið til húsfélagsfundar þar sem þessi hækkun var tekin til umræðu. Kröfur stefnanda á hendur stefndu byggjast á því að hún hafi misfarið með fjármuni félagsins eftir að hún var ein komin með aðgang að reikningum þess. Hún hafi greitt sér laun í leyfisleysi og millifært fjármuni þaðan yfir á sinn eigin reikning án viðhlítandi skýringa. Á aðalfundi stefnanda 6. maí 2019 komu fram athugasemdir við launagreiðslur til stefndu og við atkvæðagreiðslu um það mál kaus meirihluti fundarmanna gegn slíkum greiðslum til stefndu. Á sama fundi fékk stefnda mótframbo ð í formannsembættið hjá stefnanda og var felld með öllum greiddum atkvæðum nema sínu eigin. Fyrir liggur að daginn eftir, 7. maí 2019, millifærði stefnda 585.157 krónur af reikningi stefnanda yfir á sinn reikning án skýringa. Skömmu síðar var lokað fyrir aðgang hennar að bankareikningum stefnanda. Í kjölfarið lagði stefnandi í kostnað við öflun lögfræðiálits, auk þess sem lögmanni var falið að kæra framgöngu stefndu til lögreglu. Við aðalmeðferð málsins var upplýst að ríkissaksóknari hafi, 12. mars sl., st aðfest ákvörðun lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu 23. desember 2020 um frávísun kæru stefnanda. Við aðalmeðferð málsins kom stefnandi fyrir dóm og gaf aðilaskýrslu. Við sama tækifæri gáfu skýrslu Sigurjón Vilhjálmsson, Benjamín Björnsson og Margrét Ha uksdóttir, öll fyrrverandi eigendur íbúða í húsinu númer 100 við Efstasund. Einnig gaf skýrslu Andrius Banuskevicius, eigandi GSC verktaka ehf. II. Málsókn sína reisir stefnandi á því, að á tímabilinu frá 7. september 2017 til og með 7. maí 2019 þegar st efnda var formaður stefnanda, hafi hún með ásetningi og á ólögmætan hátt tekið út af reikningum stefnanda nr. 8600 og nr. 423707 samtals 3.092.725 kr. í eigin þarfir og annarra og stofnað þannig til skuldbindinga með óútskýrðum útgreiðslum, sem hafi fallið utan heimildar og valdssviðs hennar að greiða sem geri hana skaðabótaskylda skv. 2. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Stefnandi vísar til þess að samkvæmt framangreindu ákvæði laganna geti stjórnarmenn, eins og stefnda, orðið bótaskyldir ef stofnað er til skuldbindinga sem falla utan þeirrar heimildar og þess valdsviðs sem viðkomandi hefur samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga og ákvörðun húsfundar. Stefnandi byggir mál sitt á hendur stefndu einnig á lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, sem hún hafi þverbrotið og með því valdið stefnanda tjóni, m.a. þar sem fram kemur í 1. mgr. 2. gr. laganna, að lögin séu ófrávíkjanleg og eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, eigi allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign, bæði innan húss og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. 39. gr. lagan na kemur fram að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn félagsins tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda, sbr. 69. og 70. gr., t.d. ákvarðanir um framkvæmdir er varða minni háttar viðhald, viðger ðir og brýnar og bráðnauðsynlegar ráðstafanir sem þola ekki bið. 11 Í stjórnartíð stefndu hafi engir stjórnarfundir verið haldnir og stefnda ein séð um alla ákvarðanatöku. Ljóst sé hins vegar að sameiginlegar ákvarðanir sem snerta sérstaka fjárhagslega hagsmu ni eigenda og stefnanda skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, þ.e. húsfundi. Gegn þessu hafi stefnda ítrekað brotið. Allar úttektir stefndu liggi skýrlega fyrir í framlögðum reikningum stefnanda. Engar haldbærar skýringar hafi þó komið fram af hálf u stefndu er skýrt gætu úttektirnar og teldust standast lög um fjöleignarhús um samþykki húsfélagsfundar og/eða kvittanir eða reikningar, nema stefnda taldi sér vera heimilt að greiða sjálfri sér 35.000 kr. í mánaðarlaun án þess að hafa til þess samþykki h úsfélagsfundar eða samþykki meirihluta eigenda. Þá byggir stefnandi á því að hvorki í stjórn né á neinum húsfélagsfundi hafi verið samþykktar úttektir stefnda af reikningum stefnanda í tíð hennar sem formanns, hvorki í hennar eigin þarfir eða annarra. Um hafi verið að ræða sjálftöku af reikningum félagsins án þess að bera það undir stjórn eða húsfélagsfund og hún hafi stofnað til skuldbindinga með óútskýrðum greiðslum til annarra og þannig farið út fyrir valdsvið sitt og beri því skaðabótaábyrgð gagnvar s tefnanda. Þá hafi stefnda ekki heldur gert fullnægjandi grein fyrir úttektunum eftir að reikningar stefnanda voru rannsakaðir. Skaðbótakröfur stefnanda á hendur stefndu byggjast á eftirfarandi liðum: 1. Laun til stefndu samtals kr. 735.000 (21x35.000 ) 2. Óútskýrðar greiðslur til stefndu kr. 2.101.218 3. Greiðslur til annarra aðila kr. 256.507 4. Tjón stefnanda stafi jafnframt af kostnaði vegna vinnu Margrétar Hauksdóttur, formanns stefnanda, við yfirferð reikninga félagsins og fleira er tengist málefnum stefndu, samtals 20 klst. á 5.000 krónur á klukkustund eða samtals 100.000 krónur samkvæmt reikningi Margrétar til stefnanda 20. október 2020. 5. Um ætlað tjón vísar stefnandi jafnframt til reiknings Guðfinnu Jóh. Guðmundsdóttur lögmanns 2 2. nóvember 2019, vegna lögfræðiálits sem varðaði stefndu, að fjárhæð 216.132 krónur. 6. Um ætlað tjón stefnanda er einnig vísað til reiknings Þórðar Heimis Sveinssonar lögmanns vegna kæru á hendur stefndu til lögreglu, að fjárhæð 418.500 krónur. Samtals telur stefnandi tjón sitt nema 3.611.225 krónum. Nánari útlistun á skaðabótakröfum stefnanda er með eftirfarandi hætti: Liður 1: Stefnandi byggir á því að krafa stefndu um laun hafi aldrei verið samþykkt á löglegum húsfélagsfundi skv. 39. gr., 40. gr., 8. tölul. b - liðar 41. gr. og b - lið 45. gr., laga nr. 26/1994, þar sem kostnaður sem skiptist að jöfnu eins og laun, hefði þurft samþykki einfalds meirihluta á slíkum fundi. Eins og fram kom í málavöxtum og bréfi Guðfinnu Jóh. Guðmundsdóttur á dskj. nr. 9, vi rðist sem stefnda hafi fengið samþykki þriggja annarra eigenda fyrir launakröfunni en hins vegar voru þrír því mótfallnir og því atkvæði jöfn og tillagan því fallin. Þá er byggt á því að tillögunni um laun stefndu hafi verið hafnað í tvígang á aðalfundum h úsfélagsins þann 12. nóvember 2018 og 6. maí 2019 og því raunverulega aldrei samþykkt og því um ólögmæta sjálftöku launa að ræða. Þá byggir stefnandi á því að fljótlega eftir að stefnda tók við sem formaður hafi komið í ljós vísir að hennar ólögmæta athæfi þar sem hún í fyrsta lagi kom málum þannig fyrir að hún ein væri með prókúru á reikningum félagsins en ekki gjaldkeri þess en stjórn skal skipta með sér verkum, sbr. 5. mgr. 66. gr. laganna. Í öðru lagi þegar stefnda breytti greiðslum húsfélagsgjaldanna s em höfðu áður runnið fyrst inn á reikning Eignaumsjónar (Alskil ehf.) og þaðan inn á reikning húsfélagsins, þannig að nú runnu greiðslur húsfélagsgjaldanna beint inn á annan reikning stefnanda án viðkomu á reikningi Eignaumsjónar. Þannig gat enginn fengið yfirlit af reikningi stefnanda nema í gegnum stefndu. Í þriðja lagi hafi stefnda breytt húsfélagsgjöldunum sem voru áður miðuð við stærð eignarhluta á ólögmætan hátt, sbr. framangreint, í sléttar 9.000 krónur per íbúð til þess að einfalda ferlið síðar þega r hún hækkaði húsfélagsgjöldin vegna 12 launa sinna um 5.000 krónur á hverja íbúð í samtals 14.000 krónur á hverja íbúð, eða samtals 35.000 krónur á mánuði (7x5.000). Um hafi verið að ræða verulega og íþyngjandi breytingu á húsfélagsgjöldum. Stefnandi byggir á því að í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé ekki getið um að stjórnarmenn eigi rétt til greiðslu fyrir störf sín, enda eðlilegt að ætla að íbúðareigendur skipti þessum störfum á milli sín eins og áður greindi eftir aðstæðum en að mati stefnanda var ás etningur stefndu allan tímann sá að koma málum þannig fyrir að hún sæi ein um húsfélagið, hefði ein aðgang að reikningum félagsins og tæki sér laun fyrir, jafnframt sem hún hafi komið ein fram gagnvart húseigendafélaginu. Þá vísar stefnandi til þess að kær unefnd húsamála hafi bent á að húsfundur geti með einföldum meirihluta ákveðið að greiða fyrir störf stjórnarmanna, eins eða fleiri, teljist það þjóna hagsmunum íbúðareigenda, sbr. 6. tölul. b í 45. gr. laganna. Fyrir liggi að enginn húsfélagsfundur hafi v erið haldinn þar sem samþykkt var að stefnda fengi laun fyrir húsfélagsstörf frá september 2017 sem var ófrávíkjanlegt skilyrði samþykkis þess og var því ákvörðunin ólögmæt. Þá hafi ekki legið fyrir að störf stefndu væru það mikil eða teldust þjóna hagsmun um íbúðareigenda eða væru þess eðlis að fyrir þau ætti að greiða 35.000 kr. á mánuði, enda einungis um 7 íbúðir í húsinu að ræða. Þá verði ekki séð að stefnda hafi skipt störfum húsfélagsins á milli stjórnarmanna eins og ráð er fyrir gert í fjöleignarhúsal ögum, sbr. það að kosinn var gjaldkeri sem ekki fékk aðgang að reikningum félagsins. Af þeim sjö íbúðum í húsinu virðist stefnda hafa fengið þrjá eigendur til að samþykkja launagreiðslur til sín eins og fram kemur í bréfi Guðfinnu Jóh. Guðmundsdóttur lög manns. Tillaga um launagreiðslur hefði að mati stefnanda ekki náð fram að ganga á lögmætum húsfélagsfundi ef hann hefði verið haldinn um málefnið þar sem tillagan hefði fallið að jöfnu, þ.e. hún hefði ekki náð einföldum meirihluta. Stefndu hafi því verið ó heimilt að taka sér launagreiðslur. Á aðalfundi húsfélagsins þann 12. nóvember 2018, hafi stefnda verið búin að eignast tvær íbúðir í húsinu. Á fundinum hafi komið fram athugasemd frá núverandi formanni, Margréti Hauksdóttur, þess efnis að upplýsingar skor ti í framlagða skýrslu um hvað nákvæmlega hafi verið gert og borgað. Gerðar hafi verið athugasemdir við lið 2 um greiðslur til formanns, 140.000 krónur, þ.e. frá september til desember 2017 (4x35.000), launagreiðslurnar hafi ekki verið samþykktar á lögmæta n hátt hvorki á húsfélagsfundi né með tilskildum meirihluta. Af endurriti fundargerðar verði hvorki ráðið að ársreikningur hafi verið samþykktur né laun til stefndu. Eftir sem áður hafi stefnda haldið uppteknum hætti að taka sér laun með prókúru á reikning um félagsins. Samkvæmt framangreindu sé því ljóst að ákvarðanataka stefndu um laun hafi verið ólögmæt með öllu, sbr. 39., 40. og 6. lið B 45. gr. laga nr. 26/1994, auk þess sem ekki hafi verið tilskilinn meirihluti fyrir henni. Þá hafi heldur ekki legið f yrir hvort eða hvernig þessar launagreiðslur teldust þjóna hagsmunum íbúðareigenda. Því hafi ákvörðun stefndu um eigin laun verið tekin í vondri trú og henni ekki heimilt að taka þessa ákvörðun. Sömu mótmæli um laun stefndu hafi legið fyrir á aðalfundi hús félagsins 6. maí 2019, að laun til hennar hafi ekki verið samþykkt frá upphafi með lögmætum hætti og þessar launagreiðslur til hennar því verið ólögmætar og valdið stefnanda tjóni en skaðabótakröfur stefnanda varðandi þennan lið sundurliðast svo: Árið 201 7 kr. 140.000 (4 x 35.000, sept. - des. 2017, reikn. 8600) Árið 2018 kr. 420.000 (12 x 35.000, jan. - des.2018, reikn. 8600) Árið 2019 kr. 175.000 (5 x 35.000, jan. - maí 2019, reikn. 8600) Samtals kr. 735.000 Liður 2: Þá byggir stefnandi á því að á engum húsf élagsfundi né stjórnarfundi hafi verið samþykktar greiðslur til stefndu að fjárhæð 2.101.218 krónur, af reikningum félagsins í tíð hennar sem formanns, en að stærstum hluta eru þetta háar fjárhæðir af reikningi 423707. Um hafi verið að ræða sjálftöku af re ikningum félagsins án þess að bera það undir stjórn eða húsfélagsfund. Stefnda hafi stofnað til skuldbindinga með óútskýrðum greiðslum og þannig farið út fyrir valdsvið sitt og því séu greiðslurnar til stefndu ólögmætar. 13 Þá er vísað til þess að á aðalfundi num 6. maí 2019 hafi Margrét og Vilberg lagt fram bókun undir margvíslegar framkvæmdir að fjárhæð 1.600.000 krónur þar sem fjárhæðin sé ósundurliðuð og að engin leið sé fyrir eigendur að átta sig á því í ársreikningi hvort um hafi verið að ræða nauðsynlegar og brýnar minni háttar framkvæmdir sem stjórn sé heimilt að fara í án samþykkis húsfélagsfundar. Ljóst sé að engar dar eða samþykktar á húsfélagsfundum eða á annan lögmætan hátt. Eigendur viti því ekki hvað liggi að baki þessum ársreikningi. Þá hafi skoðunarmaður reikninga ekki fengið neina reikninga til yfirferðar. Liður 3: Stefnandi byggir á því að stefnda hafi innt af hendi samtals 256.507 króna greiðslur til fimm nafngreindra aðila án fullnægjandi heimildar. Liður 4 - 6 Stefnandi krefst bóta vegna útgefinna reikninga fyrir vinnu í þágu stefndu sem viðkomandi aðilar hafa lagt fram vegna vinnu sinnar gagnvart ste fndu og ólögmætra athafna hennar eins og að framan er lýst. III. Um einstaka kröfuliði stefnanda vísar stefnda í fyrsta lagi til þess að launagreiðslur til hennar hafi verið heimilar að uppfylltum skilyrðum fjöleignarhúsalaga. Stefnda hafi innt af hendi vinnuframlag sem formaður húsfélagsins við verkefni sem gengu lengra en gengur og gerist við almenn störf húsfélagsformanna í einföldum fjölbýlishúsum. Þá liggi einnig fyrir að greiðslur til formanns hafi ekki verið felldar niður á húsfundi fyrr en 6. ma í 2019. Meta verði þetta til tómlætis af hálfu minnihluta sameigenda sem nú haldi fram kröfu um endurgreiðslu launa þessara sem sannanlega voru unnin af hálfu stefndu, en þeim hefði verið í lófa lagið að taka strax ákvörðun þess efnis þegar þeim var kunnug t um fyrirkomulag þetta. Þá er gerð gagnkrafa til skuldajafnaðar í málinu án þess að gagnstefna, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála, sem nemur launakröfunni. Telji dómurinn að stefnda hafi sinnt umræddri vinnu og hafi átt rétt til slíkra greið slna frá húsfélaginu en að ekki hafi verið rétt staðið að ákvörðunartöku í húsfélaginu um þær greiðslur sé ljóst að gagnkrafa þessi til skuldajafnaðar komi til lækkunar eða sýknu á kröfulið þessum. Krefst stefnda sýknu eða lækkunar krafna vegna þessa af f yrsta kröfulið í stefnu. Greiðslur til stefndu að fjárhæð 2.101.218 krónur vill stefnda skýra með því að um hafi verið að ræða greiðslur til iðnaðarmanna þar sem upprunalega virðist ekki hafa verið gefnir út formlegir reikningar vegna vinnunnar. Heldur ste fnda því fram að öllum sameigendum í húsinu hafi verið kunnugt um það fyrirkomulag. Því geti húsfélagið ekki komið eftir á og krafist endurgreiðslu gagnvart stefndu sem formanns húsfélagsins vegna greiðslna sem fóru í lagfæringu á sameigninni. Fyrir liggi reikningar sem sýni fram á að raunveruleg vinna átti sér stað af hálfu iðnaðarmanna og að þeir hafi fengið greitt fyrir viðkomandi vinnu í þágu sameignarinnar að Efstasundi 100. Um greiðslu 7. maí 2019 telur stefnda rétt að benda á að um endurgreiðslur t il sameigenda var fjallað á húsfundi 30. maí 2018. Umrædd endurgreiðsla hafi numið hlutfalli eignar hennar í húsinu af eftirstandandi hússjóði. Á þeim tímapunkti hafi legið fyrir að aðrir sameigendur í húsinu höfðu annað hvort hætt að greiða í hússjóð, gre itt lægri upphæðir eða ekki tekið þátt í nauðsynlegum framkvæmdum vegna alvarlegra skemmda á húsinu. Stefnda telur því að endurgreiðsla hafi verið heimil fyrir sig. Vísar stefnda einnig til 40. gr. fjöleignarhúsalaga, þá sérstaklega 2. mgr., um að henni ha fi verið heimilt að halda aftur sínum eignarhluta með hliðsjón af aðstæðum í húsfélaginu. Viðvíkjandi greiðslum til annarra nafngreindra aðila, að fjárhæð samtals 256.507 krónur, þá hafi þar verið um að ræða smávægilegar greiðslur vegna vinnu að húsinu að Efstasundi 100. Þær greiðslur hafi verið greiddar á vegum húsfélagsins. Samkvæmt 2. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé formanni 14 húsfélags heimilt að láta framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald sem framangreint fellur undir enda hafi eng in af ofangreindum upphæðum náð upp fyrir 65.000 kr. Stefnda telur að vísa beri frá kröfu stefnanda vegna ætlaðs tjóns sökum vinnu fyrrverandi formanns, Margrétar Hauksdóttur, að fjárhæð 100.000 krónur. Vísa beri kröfulið þessum frá dómi á þeim grundvelli að um kröfu sé að ræða sem ekki hafi raungerst fyrir hönd stefnanda, en stefnandi hafi ekki greitt kröfuna. Til vara er krafist sýknu af þessari kröfu eða sýknu að svo stöddu. Um kostnað vegna lögfræðiálits að fjárhæð 216.132 krónur telur stefnda í fyrsta lagi að líta beri til þess að hvers kyns ráðgjöf lögfræðinga um starfsemi húsfélaga falli undir sameiginlegan kostnað allra sameigenda húsfélaga, sbr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í öðru lagi verði að líta til þess að í 80. gr. laga um fjöleig narhús nr. 26/1994 sé að finna lögbundið úrræði fyrir sameigendur til að leita til kærunefndar húsamála til að fá skorið úr um ágreining á milli sameigenda. Nýting þessa úrræðis sé aðilum að kostnaðarlausu og því hefði sameigendum verið í lófa lagið að nýt a sér þetta lögbundna úrræði til að fá skorið úr um ágreining sín á milli. Í þriðja lagi grundvalli stefnandi kröfu fimmta kröfuliðar á sakarreglunni, en við beitingu reglunnar verði að líta til þess að tjónþola ber að leitast við að lágmarka tjón sitt. Ek ki liggi annað fyrir en að stefnandi hefði getað fengið sams konar, jafngott og jafnvel ítarlegra álit um ágreining aðila að kostnaðarlausu með því að fara með ágreininginn fyrir kærunefndina. Í fjórða lagi hafi húsfélagið greitt félagsgjöld til Húseigenda félagsins sem veiti sérfræðiráðgjöf um málefni húsfélaga og hefði getað gefið sameigendunum ráðgjöf í máli þessu með engum eða mun lægri kostnaði. Til vara er krafist lækkunar á þessum kröfulið stefnanda í samræmi við niðurstöður dómsins í ágreiningi aðil a um fyrsta, annan og þriðja kröfulið í stefnu. Verði stefnda sýknuð af kröfuliðum 1 - 3 eða þær kröfur lækkaðar að mati dómsins komi fimmti töluliður sömuleiðis til sýknu eða lækkunar að tiltölu. Kostnaði vegna kæru til lögreglu, að fjárhæð 418.500 krónu r, andmælir stefnda með vísan til þess að ekki liggi ekki fyrir hvort ákæra verði gefin út á hendur stefndu. Því sé ótímabært að dæma um ábyrgð stefndu á bótakröfu stefnanda vegna meints tjóns um kostnað við gerð kæru stefnanda á hendur stefndu. Þá telur s tefnda að kostnaður þessi falli undir sakarkostnað sakamáls, sbr. 233. gr. laga um meðferð sakamála nr. 88/2008 sem kynni að raungerast verði stefnda sakfelld síðar. Að síðustu vísar stefnda til þess að hún hafi ein innt af hendi greiðslu að fjárhæð 554.117 krónur til GSC verktaka. Þessi greiðsla hafi verið vegna viðhaldsstarfs fyrir sameigendur í Efstasundi 100 og hefði átt að greiðast af hálfu húsfélagsins. Vegna dómsmáls þessa hafi stefnda orðið að greiða umrædda fjárhæð til að fá útgefinn formlega n reikning vegna vinnunnar sem nýttist öllu húsfélaginu. Fer stefnda fram á gagnkröfu til skuldajafnaðar, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála, sem nemur þeirri greiðslu, samtals 554.117 kr., við allar kröfur stefnanda. Telur stefnda að sameigend ur í húsfélaginu geti aldrei endurkrafið hana um greiðslu vegna vinnu sem var í þágu húsfélagsins. Slíkt fæli í sér óréttmæta auðgun af hálfu sameigendanna og er vísað til þeirrar meginreglu skaðabótaréttar til sýknu eða lækkunar á kröfum stefnanda. IV. Í stefnuskjali er kröfufjárhæð stefnanda sundurliðuð í sex þætti sem saman mynda fjárhæð dómkröfunnar. Í dómi þessum verður leyst úr hverjum lið fyrir sig í þeirri röð sem stefnandi hefur raðað þeim samkvæmt stefnunni. Í fyrsta lagi er af hálfu stefnanda krafist endurgreiðslu á 735.000 krónum vegna vinnulauna stefndu. Hér að framan hefur orðum verið vikið að röksemdum stefndu fyrir því að hún telji þessar greiðslur hafa verið framkvæmdar á lögmætum grunni, en stefnda hefur í því samhengi vísað til framlag ðra yfirlýsinga þriggja íbúðareigenda í húsinu nr. 100 við Efstasund. Af gögnum málsins að öðru leyti verður þó ekki ráðið að ákvörðun um greiðslu þóknunar til stefndu vegna vinnu í þágu stefnanda hafi verið tekin fyrir á húsfundi, svo sem þó hefði verið r étt að gera enda er ekki að finna neitt ákvæði í lögum nr. 26/1994 sem mælir fyrir um sérstaka þóknun til stjórnarmanna í húsfélögum. Síðastgreind afstaða dómsins byggir á því að samkvæmt lögum nr. 26/1994 skulu ákvarðanir um fjöleignarhús að meginstefnu v era teknar á löglega 15 boðuðum húsfundi, sbr. ákvæði 42. gr. laganna. Fyrir utan lögboðna aðalfundi 2017 og 2018 verður ekki séð að haldinn hafi verið húsfundur meðan stefnda gegndi formennsku í húsfélaginu. Í samræmi við síðastgreinda meginreglu laga nr. 26 /1994 hefði stefndu verið rétt að boða formlega til húsfundar og taka fram í fundarboði að borin yrði upp tillaga um launagreiðslur til formanns. Þetta gerði hún ekki. Sjálfstæðar yfirlýsingar þriggja annarra húseigenda, sem dagsettar eru 1. ágúst 2017, bæ ta ekki úr þessum formgöllum og teljast ekki skuldbindandi fyrir stefnanda. Ber því að hafna gagnkröfum stefndu um greiðslur fyrir vinnu í þágu stefnanda. Með því að stefnda telst ekki hafa mátt líta svo á að aflað hefði verið samþykkis stefnanda fyrir nef ndum launagreiðslum með þeim hætti sem áskilið er í lögum nr. 26/1994 verður krafa stefnanda í 1. tölulið kröfugerðarinnar tekin til greina og stefndu gert að endurgreiða stefnanda umrædda fjárhæð, 735.000 krónur, en um vexti af tildæmdri heildarfjárhæð fe r eins og nánar greinir í dómsorði. Annar töluliður í sundurliðun stefnanda lýtur að óútskýrðum greiðslum frá stefnanda til stefndu. Samkvæmt framlögðu yfirliti um hreyfingar á bankareikningi stefnanda tók stefnda 585.157 krónur þaðan út 7. maí 2020, en st efnda hafði daginn áður, samkvæmt framlagðri aðalfundargerð stefnanda, verið felld í kosningum um stöðu formanns stefnanda. Samkvæmt e - lið 23. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst inneign í hússjóði eða framkvæmdasjóði fjöleignarhúss til fylgifjár f asteignar. Samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er hússjóðum ætlað að standa straum af sameiginlegum útgjöldum. Hússjóður getur skipst í rekstrar - og framkvæmdasjóð, sbr. ákvæði 49. gr. laganna. Í því tilviki sem hér um ræðir þykir sýnt að sí ðastgreindur bankareikningur hafi geymt framkvæmdasjóð stefnanda. Af ákvæðum laga nr. 26/1994 er jafnframt ljóst að stefndu bar, eins og öðrum húseigendum, skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði, sbr. 47. gr. laganna. Ræki eigand i ekki greiðsluskyldu sína hvað varðar sameiginlegan kostnað þá eignast húsfélagið lögveð til tryggingar kröfunni, sbr. 48. gr. sömu laga. Með hliðsjón af þessu er stefndu ekki hald í vörnum sem skírskota til þess að hún hafi verið að verja hagsmuni sína g agnvart öðrum íbúðareigendum. Stefndu mátti vera fyllilega ljóst, ekki síst í ljósi þeirrar stöðu sem hún hafði sjálf gegnt hjá stefnanda, að henni var óheimilt að millifæra umrædda fjármuni af reikningum félagsins yfir eigin reikning. Verður henni því ger t að endurgreiða hina umkröfðu fjárhæð, 585.157 krónur með vöxtum eins og greinir í dómsorði. Aðrar millifærslur til stefndu sem framkvæmdar voru á fyrri stigum með úttektum úr framkvæmdasjóði stefnanda hafa ekki verið skýrðar af hálfu stefndu. Af hálfu st efndu hafa verið lagðir fram tveir reikningar, sem bera með sér að hafa verið útgefnir af GSC verktökum ehf. á hendur stefnanda, samtals að fjárhæð 2.076.414 krónur. Við aðalmeðferð málsins kom fyrirsvarsmaður síðastnefnds verktakafyrirtækis fyrir dóm og s taðfesti að félag hans hefði sinnt verktöku að Efstasundi 100. Um hefði verið að ræða minni háttar viðgerðir á rafmagni þar, ásamt þrifum og pípulagningum. Að sögn fyrirsvarsmannsins hafði stefnda beðið um þessa vinnu, óskað eftir útgáfu reikninganna og gr eitt þá. Til stuðnings þessari frásögn hafa af hálfu stefndu verið lagðar fram tvær greiðslukvittanir um greiðslur sem stefnda greiddi persónulega beint til fyrirsvarsmanns verktakafyrirtækisins, samtals að fjárhæð 554.117 krónur. Stefnda hefur engar viðhl ítandi skýringar gefið á því hvort eða hvernig síðastnefndar greiðslur tengist hagsmunum stefnanda. Með því að stefnda hefur ekkert lagt fram sem sýnir að fjármunir þeir sem hún tók af reikningum stefnda hafi verið nýttir í þágu stefnanda verður hún að ber a hallann af þeim sönnunarskorti. Verða kröfur stefnanda samkvæmt þessum lið stefnufjárhæðarinnar því teknar til greina. Þriðji þáttur stefnufjárhæðarinnar lýtur að greiðslum sem runnu af reikningum stefnanda til fimm manna sem nafngreindir eru í skjölum málsins, sbr. og framlagt yfirlit um greiðslur af reikningum stefnanda. Af hálfu stefndu hafa gögn ekki verið lögð fram, svo sem reikningar, vinnuskýrslur, kvittanir o.þ.h., sem sanna að greiðslur þessar hafi verið inntar af hendi vegna viðhaldsvinnu eða v eittrar þjónustu í þágu stefnanda. Þá verður heldur ekki séð að stefnda hafi á nokkru stigi málsins aflað formlegs samþykkis stefnanda fyrir þessum greiðslum. Með því að greiðslur þessar voru samkvæmt framanskráðu ekki inntar af hendi á ábyrgð annarra en s tefndu verða kröfur stefnanda undir þessum þriðja lið því teknar til greina. Fjórði töluliðurinn í sundurliðaðri stefnukröfunni er vegna reiknings sem fyrrum formaður stefnanda hefur gefið út vegna gagnaöflunar o.fl. Reikningur þessi ber með sér að hafa ve rið gefinn út með fyrirvara, 16 verður þetta svo að krafan sem hér um ræðir sé ekki enn orðin til. Af þeim sökum verður þessum lið dómkröfunnar vísað frá dómi, sbr. 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991. Hvað 5. lið í kröfunni áhrærir, þá er þar um að ræða lögfræðiálit sem samþykkt var á húsfundi stefnanda að aflað skyldi. Ákvörðun um þessi útgjöld var því á ábyrgð stefnanda sjálfs. Sama máli gegnir um 6. l iðinn, þ.e. áfallinn kostnað vegna vinnu lögmanns stefnanda við ritun kæru til lögreglu. Ósýnt þykir að síðustu tveir liðirnir hafi verði taldir til óhjákvæmilegs kostnaðar sem rétt sé að fella á stefndu. Verður hún því sýknuð af þessum liðum kröfunnar. M eð því að kröfur stefnanda hafa, samkvæmt því sem fyrr greinir, í öllu verulegu verið teknar til greina ber að dæma stefndu til greiðslu málskostnaðar, sbr. ákvæði 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Telst sá kostnaður hæfilega ákveðinn 950.000 krónur og hefur við þá ákvörðun verið tekið tillit til virðisaukaskatts. Arnar Þór Jónsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómsorð: Vísað er frá dómi kröfu stefnanda, Húsfélagsins Efstasundi 100 í Reykjavík, um greiðslu 100.000 króna reikni ngs Margrétar Hauksdóttur, sem dagsettur er 20. október 2020. Stefnda, Glauciu Da Conceicao Pereira , greiði stefnanda 2.876.593 krónur með dráttarvöxtum frá þingfestingardegi samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá þeim degi til greiðsludags. Stefnda greiði stefnanda 950.000 krónur í málskostnað.