LANDSRÉTTUR Dómur föstudaginn 8. febrúar 20 19 . Mál nr. 467/2018 : A og B (Óskar Sigurðsson lögmaður) gegn C (Bjarni Þór Óskarsson lögmaður, Hannes J. Hafstein lögmaður, 3. prófmál) Lykilorð Ábúð. Jörð. Kröfugerð. Vanefnd. Málshraði. Aðfinnslur. Útdráttur A og B , eigendur jarðarinnar D, kröfðust þess að C yrði borinn út af jörðinni sem hann leigði til lífstíðarábúðar samkvæmt byggingarbréfi. Í dómi Landsréttar kom fram að C hefði ekki greitt umsamin jarðarafgjöld í tvö ár. Hefði hann ekki fært sö nnur fyrir því að hann hefði samið við fyrri eiganda jarðarinnar um aðra tilhögun greiðslu fyrir jarðarafnotin en fram kom í byggingarbréfinu. Hefði hann vanefnt verulega skyldur sínar samkvæmt byggingarbréfinu í skilningi 1. mgr. 37. gr. ábúðarlaga nr. 80 /2004 og áfrýjendum því verið heimilt að segja upp samningi um lífstíðarábúð á jörðinni. Þá þótti uppsögn samningsins vera í samræmi við ákvæði ábúðarlaga. Var því fallist á kröfur A og B um að C viki af jörðinni . Dómur Landsréttar Mál þetta dæma landsrétt ardómararnir Ásmundur Helgason, Davíð Þór Björgvinsson og Ragnheiður Harðardóttir . Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýjendur sk ut u málinu til Landsréttar 4. júní 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Suðurlands 8. maí 2018 í málinu nr. E - [...] /2015 . 2 Áfrýj endur krefjast þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og honum breytt D með landnúmerið [...] í [...] Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Ste fndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms auk málskostnaðar. 2 Málsatvik 4 E var eigandi jarðarinnar D í [...] . E arfleiddi stefnendur í máli þessu að jörðinni með erfðaskrá 16. maí 2007. Með byggingarbréfi, undirrituðu 17. október sama ár, leigði E stef nda jörðina frá fardögum 2008 að telja til lífstíðarábúðar. Samkvæmt grein 2.1 í byggingarbréfinu skyldi leiga fyrir jörðina hvert fardagaár vera 1% af fasteignamati eignanna þegar bréfið var undirritað. Í grein 2.2 kom fram að gjalddagi leigunnar væri 15. mars ár hvert, í fyrsta sinn árið 2008, og skyldi greiða leiguna inn á tilgreindan bankareikning jarðareiganda. Stefndi greiddi umsamin jarðarafgjöld vegna áranna 2008 til 2010. 5 E lést 6. júní 2012 og var skiptayfirlýsingu um eignarhald áfrýjenda að jörði nni þinglýst 12. febrúar 2013. Tveimur dögum síðar fundaði stefndi með þáverandi lögmanni áfrýjenda en tilefnið mun hafa verið innheimtuviðvörun sem honum hafði verið send vegna vangreiddrar leigu. Á fundinum var stefnda afhent bréf, sem dagsett er 14. feb rúar 2013, þar sem fram kom að ekki hefðu borist leigugreiðslur fyrir árin 2010, 2011 og 2012. Þrátt fyrir innheimtuaðgerðir hafi reikningur að höfuðstól byggingarbréfi um jörðin a D hér með rift. Jafnframt er skorað á yður að rýma jörðina nú þegar og fjarlægja þaðan allt yðar hafurtask, innan 10 daga frá dagsetningu bréfs stefndi og lögmaðurinn un dirrituðu, er bókað að leiga fyrir árið 2010 sé greidd og hafi stefndi á fundinum lagt fram bankakvittun því til stuðnings. Þá er bókað eftir stefnda að árin 2011 og 2012 hafi staðið til að vinna fyrir leigu með vegagerð í sumarbústaðahverfi hjá E en einni g hafi verið rætt um að stefndi myndi vinna að uppgræðslu á jörðinni með gömlum heyrúllum fyrir áframhaldandi leigu. Þessi verk hafi hins vegar ekki verið unnin, enda hafi E fallið frá áður en vegurinn sem stóð til að leggja var mældur út, en E hafi ætlað að fá fagmann í það. 6 Fram kemur í gögnum málsins að í kjölfar framangreinds fundar hófust viðræður um ábúðarlok, sem stefndi mun hafa átt frumkvæði að. Í málinu liggja fyrir gögn um samskipti lögmanna aðila þar sem rætt er um að stefndi gefi eftir ábúðina gegn endurgjaldi. 7 Hinn 3. janúar 2014 sendi þáverandi lögmaður áfrýjenda stefnda bréf en fyrirsögn D að ábúðarsamningi um jörðina hafi verið rift með bréfi 14. febrúar 2013. Það sé ítrekað að ábúðinni hafi verið sagt upp vegna vanefnda á ákvæðum byggingarbréfsins en leigugreiðslur séu í verulegum vanskilum. Uppsagnarfrestur samkvæmt ábúðarlögum nr. 80/2004 sé löngu liðinn og sé því skorað á stefnda að víkja af jörðinni m eð öllu sem honum tilheyri. Hafi hann ekki vikið af jörðinni innan mánaðar frá dagsetningu bréfsins verði krafist útburðar hans af jörðinni. 8 Lögmaður stefnda ritaði svarbréf 24. janúar 2014 þar sem fram kom að stefndi hefði þann sama dag innt af hendi leig ugreiðslur vegna áranna 2011, 2012 og 2013 ásamt 3 vísitöluhækkunum og dráttarvöxtum, enda væri orðið ljóst í ljósi kröfubréfa að fyrra samkomulag um að vinnuframlag kæmi í stað leigugreiðslna yrði ekki virt. Hefði stefndi greitt 1.019.313 krónur inn á banka reikning sem tilgreindur væri í byggingarbréfi, það er reikning E . Fyrir liggur í málinu að reikningnum var lokað í mars 2014. Þá liggur fyrir í málinu tölvupóstur frá þáverandi lögmanni áfrýjenda til lögmanns stefnda þar sem kemur fram að greiðslan hafi í apríl sama ár gengið upp í viðskiptaskuld áfrýjanda A við lögmannsstofuna. 9 Með stefnu birtri 27. desember 2014 höfðuðu áfrýjendur mál þetta á hendur stefnda. Var þess upphaflega krafist að staðfest yrði með dómi riftun byggingarbréfsins um jörðina D og að stefndi yrði borinn út af jörðinni ásamt öllu sem honum tilheyrði. 10 Fyrir liggur að viðræður um ábúðarlok stefnda héldu áfram þrátt fyrir að mál hefði verið höfðað. Meðal gagna málsins eru drög að samkomulagi aðila sem bera með sér að vera frá maí 2016. Sa mkvæmt því skyldi stefndi eignast um 70 hektara landspildu úr jörðinni og flytja búsetu sína þangað. Auk þess skyldu áfrýjendur greiða honum 13 milljónir króna fyrir að gefa ábúðina eftir. Í framhaldinu munu lögmenn hafa unnið að því með skipulagsfulltrúa sveitarfélagsins að skipta spildunni út úr jörðinni með landskiptagerð. 11 Hinn 10. júlí 2017 ritaði núverandi lögmaður áfrýjenda stefnda bréf með D laga nr. 80/2004 og vanefnd a stefnda á ábúðarsamningi, þar með talið að leiga hafi ekki verið greidd fyrir árin 2014 til 2017. Síðan segir að stefndi hafi frá dagsetningu bréfsins sex mánuði til að rýma jörðina og fjarlægja þaðan allar eigur sínar. Að öðrum kosti verði krafist útbur ðar af jörðinni. Í bréfi lögmanns stefnda til lögmanns áfrýjenda, dagsettu 4. janúar 2018, kemur fram að stefndi hafi lagt inn á vörslureikning lögmannsstofunnar leigugreiðslur vegna áranna 2014 til 2017, að viðbættum vöxtum, og verði sú fjárhæð greidd áfr ýjendum um leið og gefið verði upp hvert beina skuli greiðslunni. 12 Við upphaf aðalmeðferðar málsins í héraði 18. mars 2018 var bókað um endanlegar dómkröfur áfrýjenda. Hinn áfrýjaði dómur var uppkveðinn 8. maí 2018 en með honum var stefndi sýknaður af kröfu m áfrýjenda. Niðurstaða 13 Sem að framan greinir sömdu E og stefndi um lífstíðarábúð stefnda á jörðinni D með byggingarbréfi 17. október 2007, sbr. 8. gr. laga nr. 80/2004. Samkvæmt 1. málslið 1. mgr. 37. gr. sömu laga er jarðareiganda heimilt að segja upp sa mningi um lífstíðarábúð ef ábúandi vanefnir verulega skyldur sínar samkvæmt honum. Áfrýjendur reisa dómkröfur sínar á því að stefndi hafi vanefnt verulega skyldur sínar samkvæmt ábúðarsamningnum og hafi þeim því verið heimilt að segja samningnum upp. Það h afi verið gert með bréfi sem stefnda var afhent á fundi með þáverandi lögmanni áfrýjenda 14. febrúar 2013. Því beri honum að víkja af jörðinni. 4 14 Stefndi vísar til þess að í héraðsdómsstefnu hafi þess verið krafist að staðfest yrði með dómi riftun byggingarb réfs um jörðina. Við upphaf aðalmeðferðar í héraði hefðu áfrýjendur fallið frá þeirri kröfu og reisi eftir það málatilbúnað sinn á því að með bréfinu 14. febrúar 2013 hafi samningnum verið sagt upp á grundvelli laga nr. 80/2004. Ekki hafi þó verið vísað ti l þeirra laga í bréfinu. Byggir stefndi á því að máls ástæða um að samningnum hafi verið sagt upp sé of seint fram komin , henni sé mótmælt og því megi ekki taka hana til greina, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. 15 Þótt áfrýjendur h afi við meðferð málsins í héraði fallið frá dóm kröfu um að riftun byggingarbréfsins yrði staðfest með dómi st óð eftir krafa þeirra um að stefndi verði borinn út af jörðinni með öllu því sem honum tilheyrir. Í stefnu var því lýst að m álshöfðun væri að rekja til verulegrar vanefndar stefnda á skilmálum byggingarbr éfsins og vísað til laga nr. 80/2004, einkum 37. gr. laganna . Er því ekki fallist á það með stefnda að málsástæða á þeim grunni sé of seint fram komin. Stendur breyting á kröfugerð því ekki í vegi fy rir því að áfrýjendur fái leyst úr síðari dómkröfu sinni sem verður skilin á þann veg að stefnda verði gert að víkja af jörðinni . 16 Eins og rakið hefur verið var kveðið á um það í byggingarbréfi að gjalddagi leigugreiðslna, eða jarðarafgjalds, skyldi vera 15 . mars ár hvert. Stefndi greiddi umsamin jarðarafgjöld árin 2008 til 2010 en greiðsla barst ekki árin 2011 og 2012. Stefndi hefur borið því við að hann hafi samið við E um að vinna ákveðin verk á jörðinni og skyldi það vinnuframlag koma í stað leigugreiðsl na. Fyrir liggur þó að þau verk sem hann kveðst hafa tekið að sér voru ekki unnin. Stefndi hefur ekki fært sönnur fyrir því að samningur hafi komist á um aðra tilhögun greiðslu fyrir jarðarafnotin en samið var um í byggingarbréfinu, en á honum hvílir sönnu narbyrði þar um. Með því að greiða ekki umsamin jarðarafgjöld í tvö ár vanefndi hann verulega skyldur sínar samkvæmt byggingarbr éfinu. Var áfrýjendum því heimilt að segja upp samningi um lífstíðarábúð hans á jörðinni, sbr. 1. mgr. 37. gr. laga nr. 80/2004. 17 Í 2. mgr. 37. gr. laga nr. 80/2004 segir að uppsögn jarðareiganda á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skuli fara fram með sex mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Uppsögn skuli vera skrifle g og ástæður hennar tilgreindar. 18 Efni bréfs lögmanns áfrýjenda til stefnda 14. febrúar 2013 hefur verið rakið. Þótt þar sé orðað að byggingarbréfi sé rift gat stefnda ekki dulist að fyrir áfrýjendum vakti að segja upp ábúðarsamningi við hann. Þá var tilgre int í bréfinu að ástæða uppsagnar væri vanefnd á ákvæðum byggingarbréfsins um leigugreiðslur. Áskorun um að stefndi rýmdi jörðina þegar í stað og fjarlægði það sem honum fylgdi innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins var ekki í samræmi við skilyrði 2. mgr. 37. gr. laga nr. 80/2004, um að uppsögn skuli fara fram með sex mánaða fyrirvara. Þeirri kröfu var hins vegar ekki fylgt eftir. Sat stefndi enn jörðina þegar honum var sent bréf um ítrekun uppsagnar ábúðarsamningsins 3. janúar 2014 en þá var liðið tæpt ár frá því er honum var afhent fyrra bréfið. Hefur hann og setið jörðina allar götur síðan. 5 19 Í þessu ljósi er fallist á það með áfrýjendum að samningi um lífstíðarábúð stefnda á jörðinni hafi verið sagt upp með bréfinu 14. febrúar 2013 og að uppsögnin hafi ve rið í samræmi við ákvæði laga nr. 80/2004. Breytir engu um þá niðurstöðu þótt stefndi hafi í kjölfar þess að uppsögnin var ítrekuð í janúar 2014 greitt vangoldna leigu inn á reikning E , enda verður ekki með þeim hætti bætt úr verulegri vanefnd eftir uppsög n ábúðarsamnings . Þá skiptir ekki máli þótt viðræður hafi átt sér stað með aðilum, fyrir milligöngu lögmanna þeirra, um ábúðarlok stefnda en af þeim samskiptum verður ráðið að áfrýjendur hafi verið reiðubúnir að koma til móts við kröfur stefnda , meðal anna rs vegna kaupskyldu samkvæmt 38. gr. laga nr. 80/2004 . Loks hefur bréf 10. júlí 2017 sem sent var stefnda af hálfu áfrýjenda ekki þýðingu í málinu þar sem ábúðarsamningi hafði þá þegar verið sagt upp . S amkvæmt framangreindu ber stefnda að víkja af jörðinni og verður fallist á kröfur áfrýjenda eins og í dómsorði greinir . 20 Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að málskostnaður milli aðila í héraði og fyrir Landsrétti falli niður. 21 Mál þetta var þingfest í Héraðsdómi Suðurlands 18. febrúar 2015 án þess að áfrýjendur legðu fram þau sönnunargögn sem vísað var til í stefnu. Eftir það var málinu frestað í þeim búningi 22 sinnum uns stefndi lagði fram greinargerð með fylgiskjölum í þinghaldi 17. janúar 2018. Þessi málsmeðferð er í andstöðu við me ginreglu réttarfars um hraða meðferð máls og er aðfinnsluverð. Dómsorð: Stefndi, C , skal víkja af jörðinni D með landnúmerið [...] í [...] . Málskostnaður fellur niður. Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands þriðjudaginn 8. maí 2018 Mál þetta, sem dómtekið var 15. mars sl., er höfðað með stefnu birtri 27. desember 2014. Stefnendur eru A , kt. [...] , F , kt. [...] og B , kt. [...] , öll til heimilis að [...] . Stefndi er C , kt. [...] , [...] . Endanlegar dómkröfur stefnenda eru þær að stefndi verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út af jörðinni D , lnr. [...] . Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins. Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda og þá er krafist málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi. Upphaflega kröfðust stefnendur þess að staðfest yrði með dómi riftun byggingarbréfs um ofangreinda jörð, dags. 17. október 2007, þar sem stefndi er leigutaki. Stefnendur skýrðu þessa breytingu með þeim hætti að krafa um riftun væri aðeins málsástæða fyrir kröfu stefnenda um útburð og því væri henni ekki haldið fram sem sérstakri dómkröfu. Málavextir. Málavextir eru þeir að E , fyrrum eigandi jarðarinnar D í [...] , mun hafa arfleitt stefnendur að j örðinni með erfðaskrá þann 16. maí 2007. Þann 17. október sama ár mun E hafa gert byggingarbréf fyrir jörðinni 6 til stefnda og mun það hafa verið móttekið til þinglýsingar þann 8. nóvember sama ár. Að sögn stefnda mun E hafa verið orðinn slæmur til heilsu o g illa getið sinnt nauðsynlegum verkum til rekstrar búsins. Hafi stefndi þá verið að aðstoða E við öll helstu bústörf. Hafi stefndi eftir smá umhugsun fallist á beiðni E og ritað í kjölfarið undir byggingarbréf um lífstíðarábúð frá fardögum 2008. Samkvæmt leiguskilmálum í byggingarbréfinu skyldi leigugjald vera 1% af fasteignamati eigna og gjalddagi 15. mars ár hver, fyrst árið 2008 og hafi leigan átt að greiðast inn á ba nkareikning E . Stefndi kveður ástand húsa, ræktaðs lands og girðinga hafa verið slæmt við upphaf ábúðar hans og hafi hann lagst í miklar endurbætur á jörðinni og fjárhúsi. Hafi hann og E gert með sér samkomulag um að stefndi myndi sjá um vinnu við vegagerð og frekari uppgræðslu, í skiptum fyrir leigugreiðslur. Þannig skyldi stefndi sinna þessum verkum fyrir E í stað þess að greiða leigu fyrir jörðina. Þann 29. september 2009 mun hafa verið gengið frá kaupsamningi um sauðfé og áburð og samkvæmt honum hafi stefndi keypt umrætt lausafé af E á 6.093.156 krónur og skyldi kaupverðið ásamt 10% ársvöxtum frá 1. nóvember 2008 greitt með lambainnleggi haustið 2009, en jafnframt skyldi bústofnskaupastyrkur, sem stefndi hafi sótt um hjá Bændasamtökum Íslands, einnig g anga til E upp í kaupin. Jafnframt hafi stefndi ávísað greiðslum frá samtökunum þar til skuldin væri að fullu greidd. Hafi stefndi greitt eftirfarandi greiðslur til E , 14. mars 2008, 177.670 krónur, 25. mars 2009, 233.216 krónur og þann 21. mars 2010, 208. 781 krónur, en sú fjárhæð hafi verið lækkuð þar sem endurskoðandi stefnda hafi gert leiðréttingu vegna ofgreiðslu áður. Þá hafi greiðsla vegna bústofns, 4.154.700 krónur verið greidd. E mun hafa fallið frá 6. júní 2012 og halda stefnendur því fram að leigugreiðslur fyrir árin 2011 - 2013 hafi ekki verið greiddar frá stefnda til landeiganda. Þá halda stefnendur því fram að skuld stefnda við E vegna eftirstöðva lausafjárkaupa hafi á dánarde gi hans numið 2.734.903 krónum. Stefndi heldur því fram að eftir andlát E hafi hann aldrei fengið neina vitneskju um að ekki yrði staðið við samkomulagið sem hann hafi gert við E . Hafi stefndi verið boðaður á fund hjá þáverandi lögmanni stefnenda, sem hald inn hafi verið 14. janúar 2013, tveimur dögum eftir að stefnendur hafi orðið þinglýstir eigendur jarðarinnar. Á þeim fundi hafi stefnda verið afhent riftunarbréf þar sem komið hafi fram að ekki hefðu borist greiðslur fyrir árin 2010 - 2012. Vegna þessara van efnda væri byggingabréfi um jörðina D rift. Skorað hafi verið á stefnda að rýma jörðina innan 10 daga, að öðrum kosti yrði krafist útburðar. Stefnda hafi borist bréf dagsett 3. janúar 2014 frá lögmanni stefnenda þar sem komið hafi fram að uppsögn ábúðarsa mnings um jörðina D væri ítrekuð. Stefndi kveðst aldrei hafa verið krafinn um neinar leigugreiðslur af stefnendum og mótmælir því þeim fullyrðingum stefnenda í stefnu að greiðsluáskoranir hafi verið sendar. Þá kveðst stefndi aldrei hafa fengið sendar upplý singar um breyttan greiðslustað leigunnar, en samkvæmt 2.2 gr. byggingarbréfsins bæri jarðeiganda að senda slíkar upplýsingar eigi síðar en 1. janúar næst á undan gjalddaga. Á umræddum fundi mun stefndi hafa mótmælt riftuninni og lagt fram bankakvittun s em hafi sýnt fram á að leiga vegna ársins 2010 hafi verið greidd og þá hafi hann upplýst um samkomulag sitt við E þess efnis að stefndi myndi vinna fyrir leigu með vegagerð í sumarbústaðarhverfi E . Þá myndi stefndi einnig vinna aðra uppgræðslu á jörðinni f yrir áframhaldandi leigu. Í kjölfar fundarins munu hafa hafist samningaviðræður á milli aðila um ábúðarlok. Þær viðræður hafi dregist á langinn og mun stefndi hafa greitt leigu vegna áranna 2011 - 2013 á vörslureikning hjá Lögmönnum Suðurlandi ehf., þar sem stefnendur hafi neitað að taka við greiðslu. Hafa stefnendur lýst því að þau hafi neitað að taka við greiðslunni þar sem þau hefðu þá þegar lýst yfir riftun á byggingarbréfinu. Málsástæður og lagarök stefnenda. Stefnendur byggja á því að um sé að ræða verulegar vanefndir á skilmálum byggingarbréfsins sem samkvæmt meginreglum kröfuréttar réttlæti riftun ábúðarsamnings aðila, sbr. og 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Þá er einnig á því byggt að samningnum hafi einnig verið sagt upp, sbr. riftun samnings 14 . febrúar 2013, sbr. ítrekun uppsagnarbréfs dags. 3. janúar 2014. Verði vanefndir ekki taldar verulegar þá er einnig byggt á því að samningi hafi sannanlega verið sagt upp af hálfu landeiganda sem hyggist sjálfur taka jörðina til búskapar og hafi leigutím inn verið útrunninn á fardögum vorið 2014. 7 Þá byggja stefnendur á því að það sé sjálfstæð riftunarástæða að byggingarbréfið sem gert hafi verið 17. október 2007 sé riftanlegur örlætisgerningur. Um sé að ræða málamyndaleigu fyrir þau verðmæti sem þar greini og sé leigan innan við 20.000 krónur á mán uði sem sé í engu samræmi við það sem almennt megi telja sanngjarnt endurgjald og geri þessa verðmiklu jörð afar verðlitla. Þá hafi forsendur fyrir ábúð stefnda brostið með því að stefnendur verði eigendur jarðarinnar samkvæmt erfðaskrá. Þau hyggist sjálf nýta jörðina til búskapar og hafi því sagt leigunni til stefnda upp, sbr. bréf dags. 3. janúar 2014. Þá hafi vanefndir á skilmálum byggingarbréfsins verið verulegar. Hafi leiga fyrir árin 2011 - 2013 ekki verið greidd á réttum tíma þrátt fyrir áskoranir þar um. Hafi grein 2.2. í byggingarbréfi með þessu verið brotin. Þegar greiðslur hafi loks verið boðnar, hafi samningi verið rift. Í stefnu eru aðrar málsástæður raktar en ekki þykir ástæða til að greina frá þeim, enda var því lýst yfir af hálfu lögmanns st efnenda við munnlegan flutning málsins að ekki væri byggt á þeim í máli þessu. Stefnendur vísa til almennra meginreglna samninga - og kröfuréttar um að gerða samninga beri að halda og vísa sérstaklega til reglna um riftun. Þá er vísað til ábúðarlaga nr. 80 /2004, einkum 37. gr. Stefnendur byggja kröfu um útburð á 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989, norsku lög Kristjáns konungs V. frá 15. apríl 1687, VI. bók, 14. kapítula, 6. gr. um ofríki og hervirki. Stefndi hafist við á jörðinni án heimildar og hafi e kki sinnt því að víkja af henni þrátt fyrir áskoranir. Krafa um málskostnað er studd við XXI. kafla laga nr. 91/1991, sérstaklega er vísað til 1. mgr. 130. gr. laganna. Málsástæður og lagarök stefnda. Stefndi byggir kröfu sína um sýknu einkum á því í fyrsta lagi að ekki hafi verið staðið að riftun eða uppsögn með réttum hætti, í öðru lagi að réttaráhrif riftunar/uppsagnar séu niður fallin og í þriðja lagi að ekki hafi verið sýnt fram á að veruleg vanefnd hafi verið til staðar. Stefndi kveður málatil búnað stefnenda ákaflega óljósan varðandi það hvort byggt sé á því að byggingarbréfinu hafi verið rift 14. febrúar 2013 eða hvort byggt sé á því að ábúðarsamningnum hafi verið sagt upp þann dag. Í riftunarbréfinu segi að byggingarbréfinu sé rift, en í bréf i lögmanns stefnenda til stefnda, dags. 3. janúar 2014, segi að með því sé uppsögn ábúðarsamningsins ítrekuð. Í dómkröfu stefnenda sé svo krafist staðfestingar á riftun byggingarbréfsins, en í málsástæðum sé einnig byggt á því að samningnum hafi verið sagt upp. Óljóst sé því á hvoru úrræðinu stefnendur byggja, en ljóst sé að formkröfum hvorugs þeirra var fullnægt. Í 2. mgr. 37. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 segi að uppsögn á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skuli fara fram með sex mánaða fyrirv ara nema um annað hafi verið samið. Þá skuli uppsögn vera skrifleg og þar skuli tilgreina ástæður uppsagnar. Í riftunarbréfi stefnenda, dags. 14. febrúar 2013, sé einungis tilgreint að ástæða riftunar séu leigugreiðslur. Engar aðrar af þeim útbyggingarsöku m sem tilgreindar séu í stefnu séu þar tilgreindar. Einnig segi í greindu riftunarbréfi að stefndi skuli innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins rýma jörðina. Þá komi hvergi fram í bréfinu að um uppsögn á ábúðarsamningi sé að ræða. Auk þess hafi stefnendur ekki aflað umsagnar úttektarmanna, skv. 1. mgr. 37. gr. sbr. 39. gr. ábúðarlaga, vegna annarra útbyggingarsaka. Bréfið sé því að engu leyti í samræmi við þær formkröfur sem gerðar séu til uppsagnar í 37. gr. ábúðarlaga. Þá hafi ekki verið farið eftir alme nnum reglum um framkvæmd riftunar. Byggingarbréf sé í eðli sínu leigusamningur. Það leiði af eðli leigusamninga að riftun verði ekki beitt nema gagnaðila hafi áður, með sannanlegum hætti, verið gefin áskorun um að bæta úr vanefnd sinni. Í 2.2. gr. bygginga bréfsins segi að jarðeiganda sé heimilt að breyta greiðslustað leigunnar, en það skuli tilkynnt ábúanda eigi síðar en 1. janúar næst á undan gjalddaga. Stefnda hafi aldrei borist tilkynning um breyttan greiðslustað eða áskorun um greiðslu. Stefnendur hafi orðið þinglýstir eigendur jarðarinnar 12. febrúar 2013. Tveimur dögum síðar, eða þann 14. febrúar 2013, hafi stefnda verið afhent riftunarbréfið. Stefndi hafi á þeim tíma aldrei fengið neinar áskoranir frá landeigendum, þar sem skorað hafi verið á hann að bæta úr ætluðum vanefndum og að það gæti leitt til riftunar byggingarbréfsins ef ekki yrði brugðist við. Það sé því ljóst að riftun sú, sem stefnendur reisi málatilbúnað sinn á, sé ólögmæt og því ekki hægt að byggja á henni. 8 Auk framangreinds byggir stefn di á því að stefnendur hafi með aðgerðum sínum og athafnaleysi fallið frá yfirlýsingu um riftun. Stefnendur hafi tekið við leigugreiðslu vegna þess þriggja ára tímabils sem haldið er fram að sé í vanskilum í riftunarbréfinu. Þá hafi stefnendur unnið að því með stefnda á árunum 2013 - 2017 að ná samkomulagi og aðilar hafið vinnu við að uppfylla það samkomulag. Eina ástæða þess að ekki hafði verið skrifað undir samkomulagið sé að langan tíma hafi tekið að skipta út úr jörðinni landi því sem stefndi hafi átt að fá til eignar. Þegar sú vinna hafi verið að klárast hafi stefnendur skyndilega tekið aðra stefnu í málinu. Stefndi telur því að í samræmi við meginreglur kröfuréttar um riftun og tómlæti hafi fallið niður þau réttaráhrif sem riftunin hafi mögulega haft í f ör með sér og ekki sé lengur til staðar riftun sem dómurinn geti staðfest. Stefndi bendir einnig á að stefnendur hafi sent uppsagnarbréf, dags. 10. júlí 2017 og þar hafi hvergi verið vísað í riftunarbréf dags. 14. febrúar 2013 eða ítrekunarbréf, dags. 3. j anúar 2014. Einkennilegt væri að stefnendur teldu þörf á því að senda uppsagnarbréf vegna byggingarbréfsins, ef þeir teldu að réttaráhrif riftunar væru ekki niður fallin eða þeir teldu að ábúðarsamningi hefði þegar verið sagt upp með réttum hætti. Að breyt tum breytanda telur stefndi að sama gildi um uppsögn, þ.e. ef talið er að riftunin geti falið í sér uppsögn þá séu réttaráhrif niður fallin. Verði ekki fallist á sýknu af framangreindum ástæðum byggir stefndi sýknukröfu sína á því að ekki séu fyrir hendi skilyrði til uppsagnar samkvæmt 37. gr. ábúðarlaga eða til riftunar, þar sem engin veruleg vanefnd sé fyrir hendi. Stefnendur byggi í fyrsta lagi á því að búið sé að segja upp byggingarbréfinu, jafnvel þó vanefndir verði ekki taldar verulegar, og leigutími nn sé þar með útrunninn. Stefndi hafnar því að búið sé að segja upp samningnum þannig að leigutíminn sé útrunninn. Samkvæmt byggingarbréfinu sé ábúð stefnda á jörðinni D lífstíðarábúð. Samkvæmt 10. mgr. 2. gr. laganna merki lífstíðarábúð ævilanga ábúð. Í 3 6. gr. ábúðarlaga sé svo fjallað um hvernig lífstíðarábúð sé sagt upp. Þar Ábúanda alveg skýrt að einungis ábúandi getur sagt upp lífstíðarábúð, en ekki jarðeig endur. Þar af leiðandi geti stefnendur ekki byggt á því að leigutíminn sé útrunninn þar sem landeigendur séu búnir að segja upp byggingarbréfinu, án þess að um verulega vanefnd hafi verið að ræða. Í öðru lagi sé byggt á því í stefnu að það sé sjálfstæð riftunarástæða að byggingarbréfið sem gert hafi verið milli aðila 17. október 2007 sé örlætisgerningur sem sé riftanlegur. Þessu hafnar stefndi og bendir á að jarðarafgjald sé samningsatriði á milli jarðeigenda o g ábúanda, sbr. 1. mgr. 6. gr. ábúðarlaga. Samkvæmt rótgrónum meginreglum um samningsfrelsi hafi E og stefnda verið frjálst að semja um jarðarafgjaldið á þann veg sem þeir hafi talið sanngjarnt og eðlilegt á þeim tíma. Þegar meta eigi hvað teljist sanngjar nt og eðlilegt jarðarafgjald þurfi að líta heildstætt á atvik og aðstæður við samningsgerðina. Á þeim tíma hafi jörðin og mannvirki verið í mjög slæmu ástandi. Það hafi legið fyrir að stefndi þyrfti að leggja út í mjög mikinn kostnað við að koma jörðinni o g mannvirkjum í gott stand. Það þurfi að horfa til fleiri atriða en bara leigufjárhæðarinnar þegar meta skuli hvað teljist sanngjarnt og eðlilegt. Stefndi hafnar því þeirri fullyrðingu að um örlætisgerning hafi verið að ræða sem sé riftanlegur. Þar að auki megi nefna að riftun sé úrræði sem beitt sé vegna vanefnda gagnaðila samnings. Meginskilyrði riftunar sé þá veruleg vanefnd. Ekki verði séð að ákvörðun um fjárhæð leigu í byggingarbréfi geti flokkast sem vanefnd í skilningi kröfuréttar. Er því ekki hægt a ð fallast á þessa málsástæðu stefnenda, að rifta beri byggingarbréfinu þar sem fjárhæð leigu sé svo lág. Í þriðja lagi sé byggt á því í stefnu að forsendur stefnda hafi brostið þegar stefnendur hafi orðið eigendur jarðarinnar skv. erfðaskrá. Erfitt sé að átta sig á hverju stefnendur hyggist ná fram með þessari málsástæðu. Ekki komi fram hvort þetta eigi að ve ra einhvers konar ástæða fyrir riftun byggingarbréfsins eða uppsögn þess. Það virðist þó að stefnendur byggi á því að rifta eigi byggingarbréfinu, þar sem forsendur stefnda hafi brostið þegar stefnendur hafi orðið eigendur jarðarinnar. Stefndi hafnar þessu , enda alveg ljóst að fyrir honum hafi það ekki verið ákvörðunarástæða að E væri eigandi jarðarinnar um ókomna tíð. Þar að auki hafi það legið fyrir við undirritun byggingarbréfsins að E væri kominn á háan aldur. Stefndi telur að stefnendur geti ekki byggt riftun eða uppsögn á brostnum forsendum stefnda. Í fjórða lagi sé í stefnu byggt á að vanefndir á byggingarbréfinu hafi verið verulegar þar sem greiðsla leigu hafi ekki farið fram á réttum tíma þrátt fyrir áskoranir þar um. Stefndi hafnar því að hafa van efnt að greiða leigu. Stefndi hafi gert samkomulag við E um að í stað þess að greiða leigu myndi 9 stefndi vinna við lagningu vegar og uppgræðslu lands vegna sumarbústaðalóða í landi D . Vegna þessa samkomulags um verktöku hafi leigugreiðslur fyrir árin 2011 - 2013 ekki verið greiddar, enda hafi stefnda aldrei verið tilkynnt að samkomulagið væri brottfallið. Þar að auki hafi stefndi aldrei verið krafinn um þessar greiðslur, hvorki af dánarbúi E né stefnendum, en samkvæmt 2.2. gr. byggingabréfsins beri jarðeigen dum að senda tilkynningu um breyttan greiðslustað leigu eigi síðar en 1. janúar næst á undan gjalddaga. Það hafi aldrei verið gert. Þann 14. febrúar 2013 hafi stefndi verið boðaður á fund hjá þáverandi lögmanni stefnenda þar sem honum var afhent riftunarbr éf, þennan dag hafi stefnendur verið þinglýstir eigendur jarðarinnar í tvo daga. Á umræddum fundi hafi stefndi mótmælt riftuninni. Í kjölfar fundarins hafi farið fram samningaviðræður á milli stefnenda og stefnda um ábúðarlok stefnda og stefndi hafi greitt umræddar leigugreiðslur til lögmanns stefnenda þegar ljóst hafi orðið að stefnendur hafi ekki viljað standa við samning sem gerður hafi verið við E . Leigugreiðslur hafi verið greiddar til lögmanns stefnenda þar sem stefnendur hafi neitað að taka við greið slum og hafi ekki gefið upp hvert skyldi beina greiðslum. Þetta geti því ekki talist vanefnd af hálfu stefnda. Hann hafi strax brugðist við með því að mæta á fundinn hjá þáverandi lögmanni stefnenda, útskýrt sitt mál og greitt leigugreiðslur. Beri því að h afna þessari málsástæðu stefnenda. Stefndi bendir á að samningaviðræður hafi haldið áfram eftir að stefndi hafi greitt leigu vegna áranna 2011 - 2013, allt þar til stefnendur hafi skipt um lögmann og sent bréf um uppsögn dags. 10. júlí 2017. Af gögnum málsin s sé skýrt að aðilar hafi ávallt gert ráð fyrir að leigugreiðslur kæmu til lækkunar á greiðslu stefnenda til stefnda og leigugreiðslur því ekki innheimtar á því tímabili og þá hafi stefnendur neitað að taka við greiðslu og ekki gefið upp hvaða reikning gre iða skyldi inn á. Séu því ástæður þess að greiðslur hafi ekki verið inntar af hendi raktar til stefnenda en ekki stefnda. Aldrei hafi skort greiðsluvilja eða greiðslugetu af hálfu stefnda. Ekki sé því um vanefnd að ræða og stefnendur geti ekki með lögmætum hætti beitt vanefndarúrræðum vegna þessa. Í bréfi þáverandi lögmanns stefnenda til lögmanns stefnda, dags. 10. janúar 2018, hafi verið staðfest að leiga sem hafi verið í vanskilum hafi verið greidd og eftir að riftunarbréfið hafi verið afhent stefnda þan n 14. janúar 2014 hafi ekki verið innheimt leiga. Í bréfinu hafi einnig verið sagt að leigugreiðslum hafi m.a. verið ráðstafað inn á viðskiptaskuld stefnandans A . Stefnendur hafi því tekið við leigugreiðslum vegna þeirra vanskila sem tilgreind séu í riftun arbréfi þeirra dags. 14. janúar 2013, sem þeir krefjist nú staðfestingar á fyrir dómi. Af öllu framangreindu virtu telur stefndi ljóst að ekki sé um að ræða verulegar vanefndir á skilmálum byggingarbréfsins sem réttlæti riftun eða uppsögn þess. Stefndi te lur að hafna beri kröfu stefnenda um að hann verði borinn út af jörðinni D . Byggt er á því að skilyrði, skv. 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90, 1989 um aðför, norsku laga Kristjáns konungs V. frá 15. apríl 1687, VI. bók, 14. kapítula, 6. gr. um ofríki og hervirki og 58., sbr. 59. gr. húsaleigulaga nr. 36, 1994 séu ekki uppfyllt í málinu. Stefndi hafi ekki vanefnt byggingarbréfið og þá hefur byggingarbréfinu ekki verið rift eða sagt upp með lögmætum hætti. Þar af leiðandi séu skilyrði til útburðar ekki fyri r hendi í málinu. Beri því að hafna kröfu stefnenda um útburð. Stefndi vísar til ábúðarlaga nr. 80/2004, meginreglna samninga - og kröfuréttar, norsku laga Kristjáns konungs V. frá 15. apríl 1687, VI. bók, 14. kapítula, 6. gr. um ofríki og hervirki og 58., sbr. 59. gr., húsaleigulaga nr. 36/1994, laga um aðför nr. 90/ 1989 og samningalaga nr. 7/1936. Krafa um málskostnað er studd við ákvæði XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Niðurstaða. Samkvæmt gögnum málsins rituðu E og stefndi undir byggingarbréf um lífstíðarábúð stefnda þann 17. október 2007 en nokkrum mánuðum áður hafði E arfleitt stefnendur að jörðinni með erfðaskrá. Stefndi heldur því fram að hann og E hafi gert með sér samkomulag um að stefndi myndi sjá um vinnu við vegagerð og f rekari uppgræðslu í skiptum fyrir leigugreiðslur og skyldi stefndi sinna þessum verkum fyrir E í stað þess að greiða leigu fyrir jörðina. Stefnendur telja um munnlegan samning að ræða sem ósannað sé að hafi verið gerður. E lést þann 6. júní 2012 og í kjölfarið urðu stefnendur þinglýstir eigendur jarðarinnar. Stefndi mun hafa greitt leigugreiðslur til E árin 2008 - 2010 en eftir að stefnendur afhentu stefnda riftunarbréf þann 10 14. febrúar 2013 og jafnframt í kjölfar árangurslau sra samningaviðræðna um ábúðarlok stefnda greiddi stefndi leigu vegna áranna 2011 - 2013 inn á vörslureikning lögmanna þar sem stefnendur neituðu að taka við greiðslu. Staðfest hefur verið að umræddum leigugreiðslum hefur verið ráðstafað upp í viðskiptaskuld stefnandans A hjá lögmannsstofunni. Ágreiningur aðila í máli þessu snýst um það hvort staðið hafi verið að riftun eða eftir atvikum uppsögn ábúðarsamningsins með réttum hætti þannig að heimilt sé að gera stefnda að víkja af fasteigninni ásamt öllu því sem honum tilheyrir. Samkvæmt 5. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004 skal jörð byggja, sé ekki um annað samið, frá fardögum til fardaga til fimm ára í senn hið skemmsta og getur ábúðartími verið tímabundinn, til lífstíðar eða gengið í erfðir. Samkvæmt 1. mgr. 36. gr . laganna er ábúanda einum heimilt að segja upp samningi um lífstíðarábúð og samkvæmt 1. mgr. 37. gr. laganna er jarðareiganda heimilt að segja upp samningi um ábúð ef ábúandi vanefnir verulega skyldur sínar samkvæmt lögunum eða samningi um tímabundna ábúð , lífstíðarábúð eða erfðaábúð. Þá segir í 2. mgr. 37. gr. laganna að uppsögn jarðareiganda á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skuli fara fram með sex mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Uppsögn skal vera skrifleg og skulu þar t ilgreindar ástæður uppsagnar. Af gögnum málsins má ráða að ástand húsa á jörðinni, ræktaðs lands og girðinga hafi verið slæmt við upphaf ábúðar stefnda á jörðinni og hefur ekki verið hrakið af hálfu stefnenda að stefndi hafi ráðist í miklar endurbætur á j örðinni og fjárhúsi. Þá hafa stefnendur ekki hrakið þá fullyrðingu stefnda að hann hafi aldrei verið krafinn um leigugreiðslur af þeim eða fengið upplýsingar um breyttan greiðslustað leigunnar í samræmi við ákvæði gr. 2.2 í byggingarbréfinu. Í bréfi sem dagsett er 14. febrúar 2013 og undirritað um móttöku af stefnda segir efnislega að leigugreiðslur fyrir árin 2010, 2011 og 2012 hafi ekki borist og þá hafi reikningur að höfuðstól 777.969 krónur ekki fengist greiddur. Þá segir í bréfinu að vegna vanefnda þ essara sé byggingarbréfi um jörðina D rift og skorað á stefnda að rýma jörðina nú þegar innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins. Á fundi með lögmanni stefnenda sem haldinn var sama dag lagði stefndi fram kvittun til stuðnings því að leiga fyrir árið 2010 ha fi verið greidd og jafnframt upplýsti hann um samkomulag sitt við E heitinn um að hann myndi inna af höndum vinnu í stað leigugreiðslna. Þá kemur fram í gögnum málsins að stefndi hafi greitt leigu fyrir árin 2011 og 2012 en eftir þann tíma hafa stefnendur ekki reynt að krefja stefnda um leigugjald. Að loknum árangurslausum samningaviðræðum næstu árin um ábúðarlok stefnda sögðu stefnendur upp ábúðarsamningnum þann 10. júlí 2017, m.a. á þeim grundvelli að leiga vegna jarðarinnar hafi ekki verið greidd. Ýmsar aðrar ástæður eru greindar í bréfinu en skilja verður málflutning lögmanns stefnenda svo fyrir dómi að ekki sé lengur á þeim byggt. Eins og að framan er rakið er jarðareiganda samkvæmt 1. mgr. 37. gr. ábúðarlaga heimilt að segja upp samningi um ábúð ef ábúandi vanefnir verulega skyldur sínar samkvæmt lögunum eða samningi um tímabundna ábúð, lífstíðarábúð eða erfðaábúð. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að stefndi hafi gert sér far um að standa skil á leigugreiðslum, annað hvort í formi pening a eða með vinnuframlagi. Þá verður ekki séð að stefnendur hafi reynt að innheimta leigugjald hjá stefnda eftir að þau freistuðu þess að segja ábúðarsamningnum upp. Verður því ekki fallist á að uppfyllt séu framangreind skilyrði 1. mgr. 37. gr. laganna um a ð uppsögn sé heimil af þeim ástæðum að stefndi hafi vanefnt verulega skyldur sínar samkvæmt ábúðarsamningnum. Var því óheimilt að segja samningum upp á þeim grunni sem stefnendur reisa nú málatilbúnað sinn á og verður stefndi því sýknaður af öllum kröfum þ eirra í þessu máli. Eftir þessum úrslitum verður stefnendum gert að greiða stefnda 2.500.000 krónur í málskostnað. Hjörtur O. Aðalsteinsson dómstjóri kvað upp dóminn. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómari og lögmenn aðila t öldu ekki þörf endurflutnings. DÓMSORÐ: Stefndi, C , skal vera sýkn af öllum kröfum stefnenda, A , F og B í máli þessu. Stefnendur greiði stefnda 2.500.000 krónur í málskostnað.