LANDSRÉTTUR Úrskurður fimmtudaginn 11. apríl 2019 . Mál nr. 232/2019 : A (sjálfur) gegn Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins (Eiríkur Gunnsteinsson lögmaður) Lykilorð Kærumál. Ómerking úrskurðar héraðsdóms. Útdráttur Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem kröfum A var annars vegar hafnað og hins vegar vísað frá. Í héraði hafði lengri tími en fjórar vikur liðið frá munnlegum málflutningi þar til úrskurður var kveðinn upp. Hvorki var bókað að aðilar væru sammála um að endurfl utningur væri óþarfur né lágu fyrir við uppkvaðningu úrskurðarins skriflegar yfirlýsingar frá lögmönnum aðila um að þeir teldu ekki þörf á endurflutningi málsins. Þá var málið ekki flutt að nýju. Af þeim sökum var hinn kærði úrskurður ómerktur og málinu ví sað heim í hérað til munnlegs flutnings og uppsögu úrskurðar að nýju. Úrskurður Landsréttar Landsréttardómararnir Aðalsteinn E. Jónasson, Hervör Þorvaldsdóttir og Oddný Mjöll Arnardóttir kveða upp úrskurð í máli þessu . Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Sók naraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 21. mars 2019 en kærumálsgögn bárust réttinum 3. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 8. mars 2019 í málinu nr. T - /2018 þar sem kröfu sóknaraðila, um að felld yrði úr gildi veðsetning varnaraðila á íbúðalánum sóknaraðila sem hvíla á , fastanúmer , var vísað frá dómi. Þá var hafnað kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 7. september 2018 um synjun á beiðni sóknaraði la um að afmáð yrðu veðréttindi af fasteigninni , Reykjavík, fastanúmer , sem standa til tryggingar á uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda og nema hærri fjárhæð en svarar til söluverðs fasteignarinnar á almennum markaði. Kæruheimild er í 1. mgr. 85 . g r. , sbr. 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90 /1991 , um nauðungarsölu. 2 Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og fallist verði á dómkröfur hans í héraði. Þá krefst hann málskostnaðar. 2 3 Varnaraðili krefst aðallega staðfestingar hins kærða úrsk urðar en til vara að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Í báðum tilvikum er krafist kærumálskostnaðar. Niðurstaða 4 Samkvæmt endurriti úr þingbók var málið tekið til úrskurðar í héraði að lokinni aðalmeðferð 17. janúar 2019 . Hinn kærði úrskurður var kveðinn upp 8. mars sama ár. Samkvæmt þessu leið lengri tími en fjórar vikur frá því að málið var tekið til úrskurðar þar til úrskurður var kveðinn upp. Samkvæmt síðari málslið 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 , um meðferð einkamála, bar vegna þessa drátt ar að flytja málið á ný nema dómari og aðilar teldu það óþarft , sbr. 7. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009, um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði, og 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu . Við uppkvaðningu hins kærða úrsk urðar var bókað í þingbók að sótt væri þing af hálfu beggja aðila. Hvorki var bókað að aðilar væru sammála um að endurflutningur væri óþarfur né lágu fyrir við uppkvaðningu úrskurðarins skriflegar yfirlýsingar frá lögmönnum aðila um að þeir teldu ekki þörf á endurflutningi málsins. Málið var ekki flutt að nýju. Vegna þessa verður ekki komist hjá því að ómerkja hinn kærða úrskurð og vísa málinu heim í hérað t il munnlegs málflutnings og uppsögu úrskurðar að nýju. 5 Rétt er að aðilar beri hv or sinn kostnað af málinu fyrir Landsrétti . Úrskurðarorð : Hinn kærði úrskurður er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til munnlegs flutnings og uppsögu úrskurðar að nýju. Kærumálskostnaður fellur niður. Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur föstudaginn 8. mars 2019. Mál þetta , sem barst dóminum 3. október 2018, var þingfest 19. október sl. og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 17. janúar sl. Sóknaraðili er A , Reykjavík. Varnaraðili er Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins, Engjateigi 11, 105 Reykjavík. I. Sóknaraðili krefst þess að hnekkt verði ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 7. september 2018 um að hafna afmáningu veðkrafna varnaraðila umfram fasteignamat af íbúð sóknaraðila. Jafnframt krefst sóknaraðili þess að felld verði úr gildi veðset ning varnaraðila á íbúðarlánum sóknaraðila sem hvíla á atvinnuhúsnæði að , fastanúmer . Þá gerir sóknaraðili kröfu um málskostnað úr hendi varnaraðila að mati dómsins, að viðbættum virðisaukaskatti, eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi. Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfu sóknaraðila, um að felld verði úr gildi veðsetning varnaraðila á íbúðalánum sóknaraðila, sem hvíla á , fastanúmer , verði vísað frá dómi. Þá krefst varnaraðili þess að öðrum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins á 3 höfuðborgarsvæðinu frá 7. september 2018 um að hafna beiðni sóknaraðila um afmáningu veðréttinda af fasteigninni , Reykjavík, fastanúmer , sem standa til tryggingar á uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda og nema hærri fjárhæð en svarar til söluverðs fasteignarinnar á almennum markaði. Til vara krefst varnaraðili þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og staðfestingar á ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 7. september 2018 um að hafna beið ni sóknaraðila um afmáningu veðréttinda af fasteigninni , Reykjavík, fastanúmer , sem standa til tryggingar á uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda og nema hærri fjárhæð en svarar til söluverðs fasteignarinnar á almennum markaði. Að auki krefst varna raðili málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti í báðum tilvikum. II. Sóknaraðili er þinglýstur eigandi íbúðarhúsnæðis í fasteigninni að , Reykjavík, fastanúmer . Í húsinu er einnig vinnustofa með fastanúmerið , sem er þinglýst eign einkahlutafélags sóknaraðila, B ehf. Fyrir liggur að sóknaraðili tók lán hjá varnaraðila í desember 2003, að fjárhæð 9.100.000 krónur, og gaf af því tilefni út veðskuldabréf, dagsett 22. desember 2003, nr. , sem þinglýst var með krossveði á framangreinda fasteign sóknaraðila, á eignarhlutann að með fastanúmerið með 1. veðrétti en á eignarhlutann með númerið með 4. veðrétti. Þann 14. september 2005 gaf sóknaraðili út tvö ný veðskuldabréf til varnaraðila, nr. og , hvort um sig að fjárhæð 11.750.000 krónur, sem þinglýst var með sama hætti á framangreindar fasteignir. Lánin eru áhvílandi á 1., 2., og 3. veðrétti beggja fasteignanna. Veðskuldir hækkuðu umtalsvert í kjölfar bankahruns haustið 2008 og vanskil urðu á f ramangreindum lánum. Vegna greiðsluvanda leitaði sóknaraðili til umboðsmanns skuldara á árinu 2013. Með ákvörðun umboðsmanns skuldara 30. september 2013 var samþykkt umsókn sóknaraðila um að leita samnings um greiðsluaðlögun. Frumvarp til samnings um greið sluaðlögun var sent kröfuhöfum 11. apríl 2016 og komst samningurinn á 11. maí 2016. Samningnum var ætlað að gilda í 24 mánuði, með fyrsta gjalddaga 18. maí 2016. Í samningnum eru helstu eignir sóknaraðila settar upp í töflu og í henni eru báðir eignarhlut ar fasteignarinnar að tilgreindir sem 100% eignir sóknaraðila. Í töflunni er verðmat eignarhluta með fastanúmer sagt vera 62.400.000 krónur en verðmat eignarhluta með fastanúmer sagt vera 0 kr. Í nánari skýringum með töflunni segir að sóknaraði li sé þinglýstur eigandi fasteignarinnar að , fastanúmer . Um sé að ræða fermetra íbúð og að fasteignamat hennar fyrir árið 2016 hafi verið 34.000.000 króna. B ehf. sé eigandi að eignarhlutanum með fastanúmerið sem sóknaraðili hafi nýtt sem v innustofu og kvikmyndaver. Fram kemur í samningnum að til einföldunar hafi verið litið á báða eignarhlutana að sem eina eign, einkum vegna þess að áhvílandi veðlán séu með krossveði og hvíli á sömu veðréttum á báðum eignarhlutum. Samanlagt fasteignama t eignarhlutanna beggja sé lagt til grundvallar við útreikning á verðmæti eignarinnar sem sé að fjárhæð 62.400.000 krónur. Í samningnum kemur fram að áhvílandi á fasteign sóknaraðila, , fastanúmer , séu veðkröfur varnaraðila, sem hafi verið lýst að fjárhæð 69.214.467 krónur samtals. Innan 62.400.000 króna matsverðs eignarinnar rúmaðist veðkrafa varnaraðila áhvílandi á 1. veðrétti fasteignarinnar að fjárhæð 19.122.702 krónur, veðkrafa á 2. veðrétti að fjárhæð 25.038.445 krónur auk hluta veðkröfu áhví landi á 3. veðrétti fasteignarinnar að fjárhæð 18.238.853 krónur. Í samningnum kemur fram að krafa varnaraðila áhvílandi á 3. veðrétti fasteignarinnar hafi samkvæmt kröfulýsingu verið að fjárhæð 21.904.796 krónur en þar sem 4 sem fasteign sóknaraðila hafi ve rið metin á 62.400.000 krónur þá falli 18.238.853 krónur innan matsverðs eignarinnar en 6.814.467 krónur utan matsverðs. Samningurinn gerði ráð fyrir að sóknaraðili greiddi fastar mánaðarlegar greiðslur af þeim veðkröfum sem væru innan matsverðs eignarin nar á 24 mánaða greiðsluaðlögunartímabili. Í samningnum segir nánar að mánaðarleg greiðslubyrði láns áhvílandi á 1. veðrétti sé 85.778 krónur, greiðslubyrði láns áhvílandi á 2. veðrétti sé 85.032 krónur og greiðslubyrði láns á 3. veðrétti sé 85.570 krónur. Þar sem fasteign skuldara hafi í heild sinni verið metin á 62.400.000 krónur falli hluti láns á 3. veðrétti innan matsverðs fasteignarinnar og mánaðarleg greiðslubyrði af því láni sé 62.295 krónur á mánuði. Samtals sé hin mánaðarlega afborgun af fasteigni nni því 233.105 krónur. Samningskröfur skyldu greiddar upp með sparnaði sóknaraðila. Þá segir í samningnum að engin eftirgjöf skuli verða á veðskuldum skuldara í lok greiðsluaðlögunartímabilsins. Undir lok greiðsluaðlögunartímabilsins sendi sóknaraðili s ýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu beiðni dagsetta 21. apríl 2018 um að veðréttindi yrðu afmáð af fasteigninni að , fastanúmer . Í því sambandi óskaði sóknaraðili eftir að umboðsmaður skuldara ynni greiðslumat vegna beiðninnar. Niðurstöður greiðslumat s sem unnið var af umboðsmanni skuldara voru kynntar sóknaraðila með fylgibréfi greiðslumatsins 21. júní 2018. Þar sagði að áhvílandi veðskuldir væru samtals 68.400.000 krónur og að meðaltal verðmats fasteignasala á fasteigninni , fastanúmer , væri 4 0.050.000 krónur. Fram kom að greiðslugeta skuldara væri 300.000 krónur á mánuði og að greiðslubyrði áhvílandi lána væri samtals 405.000 krónur á mánuði. Þá sagði að ef til þess kæmi að afmáðar yrðu áhvílandi veðskuldir umfram verðmat myndi greiðslubyrði v eðlána lækka í 280.000 krónur á mánuði og að miðað við forsendur greiðslumatsins ætti sóknaraðili því að ráða við afborganir áhvílandi lána innan verðmats. Auk greiðslumats umboðsmanns skuldara, frá 21. júní 2018, voru lögð fram með beiðni sóknaraðila um afmáningu veðréttinda tvö verðmöt fasteignasala vegna eignarinnar , dagsett 8. og 13. júní 2018, yfirlit yfir tekjur sóknaraðila ásamt þremur síðustu skattframtölum, samningur um greiðsluaðlögun frá 11. maí 2016 og uppreiknuð staða veðskulda og tilgrei ning þeirra. Í þeim gögnum sem lögð voru fram um stöðu veðskulda þann 1. apríl 2018 kemur fram að staða láns nr. , áhvílandi á 1. veðrétti, var 18.313.456 krónur, staða láns nr. , áhvílandi á 2. veðrétti, 24.924.802 krónur og að staða láns nr. , áhvílandi á 3. veðrétti, var 25.168.066 krónur, eða samtals 68.406.324 krónur. Með bréfi dagsettu 27. júní 2018 boðaði sýslumaður til veðhafafundar vegna beiðni sóknaraðila. Fundurinn var haldinn 29. ágúst 2018 og sóttu hann sóknaraðili sjálfur og lögmaðu r varnaraðila. Samkvæmt endurriti úr gerðabók sýslumanns gerði lögmaður varnaraðila athugasemdir við að afmáning veðréttindanna næði fram að ganga og kvaðst telja ráðstöfunina vera í andstöðu við lög nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkr afna á íbúðarhúsnæði. Í lögunum væri engin heimild til þess að afmá veðskuldirnar þar sem þær myndu áfram hvíla á sóknaraðila. Ekki væri um neina eftirgjöf að ræða. Sóknaraðili hafnaði athugasemdum varnaraðila og kemur fram í gerðabók að hann hafi talið si g uppfylla lagaskilyrði til þess að hljóta afmáningu á veðkröfum umfram verðmat fasteignarinnar. Sóknaraðili krafðist þess ennfremur að byggt yrði á greiðslumati umboðsmanns skuldara og að kröfurnar yrðu afmáðar af fastanúmeri . Með bréfi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 7. september 2018 var beiðni sóknaraðila hafnað með vísan til framlagðra gagna. Í bréfinu kom fram að ekki yrði séð að hagur sóknaraðila myndi breytast með afmáningu fasteignaveðkrafna þar sem ekki væri um neina eftirgjöf skulda að ræ ða. Sóknaraðili myndi ennþá bera greiðslubyrði af öllum þremur veðskuldunum eftir afmáningu, jafnvel ef kæmi til afmáningar af fasteign hans að , fastanr. . Í bréfinu kemur fram að af gögnum málsins megi því ráða að 5 sóknaraðili geti ekki staðið í ski lum á framangreindum veðskuldum ef til þess kæmi að veðskuldir umfram verðmat fasteignar yrðu afmáðar af , fastanr. . Sagði þar einnig að sýslumaður teldi að skilyrði fyrir afmáningu væru ekki uppfyllt en ljóst væri að rík skilyrði fyrir slíku væru s ett í 12. gr. laga nr. 50/2009 og að undantekningarlaust yrði að uppfylla þau öll. Sóknaraðili vildi ekki una framangreindri ákvörðun sýslumanns og krafðist úrlausnar héraðsdóms á henni með bréfi sem barst dóminum 3. október sl. III. Sóknaraðili kveðst byggja kröfu sína um að ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 7. september sl. verði felld úr gildi á því að öll skilyrði um afmáningu veðskulda séu uppfyllt. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr laga nr. 50/2009, um tímabundna greiðsluaðlö gun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði, sé það réttur skuldara að fá afmáningu veðskulda sem nemi hærri fjárhæð en svari til söluverðs fasteignar og í ljósi umsóknar, fylgigagna og greiðslumats umboðsmanns sé öllum skilyrðum 1. mgr. 12. gr. laga nr. 50/200 9 fullnægt. Sóknaraðili byggir á því að í bréfi umboðsmanns skuldara frá 21. júní 2018 komi fram að samkvæmt niðurstöðu greiðslumats, dagsettu sama dag, sé greiðslugeta sóknaraðila 300.000 krónur á mánuði en að greiðslubyrði lána að lokinni afmáningu umfr am verðmat yrði 280.000 krónur á mánuði. Í bréfi umboðsmanns segi enn fremur að miðað við forsendur greiðslumatsins ætti sóknaraðili að ráða við afborganir áhvílandi lána innan verðmats. Samkvæmt umsókn um afmáningu sem umboðsmaður skuldara hafi útbúið til sýslumanns sé öllum skilyrðum til afmáningar fullnægt. Þá byggir sóknaraðili á því að ákvörðun sýslumanns um að hafna afmáningu veðkrafna umfram fasteignamat á íbúð að , fastanúmer , sé meðal annars reist á röngum upplýsingum sem alfarið séu á áby rgð og fram settar af varnaraðila gagnvart umboðsmanni skuldara. Mótbárur og athugasemdir sóknaraðila hafi verið virtar að vettugi og það hafi leitt til rangrar niðurstöðu sem nú sé krafist leiðréttingar á. Í samningi um greiðsluaðlögun séu taldar upp eig nir skuldara og tafla birt með eignum. Þar séu taldar upp tvær fasteignir með fastanúmerin og og sú fyrri skráð að andvirði 62.400.000 krónur en verðmat hinnar síðarnefndu sé skráð 0 krónur. Þessu hafi sóknaraðili mótmælt í tölvupósti til umboðsman ns skuldara 11. apríl 2016 þar sem fasteign væri ekki þinglýst eign sóknaraðila. Umboðsmaður skuldara að litið væri á báða eignarhlutana sem eina hei ld þá væri þetta sett upp með þessum hætti. Byggir sóknaraðili á því að umboðsmaður hafi sett rangar upplýsingar um fasteignir og verð fasteigna í samning um greiðsluaðlögun. Þá byggir sóknaraðili kröfu sína um að felld verði úr gildi veðsetning á íbúðarl ánum sóknaraðila sem hvíla á atvinnuhúsnæði að , fastanúmer , á því að varnaraðili hafi ekki farið að lögum og reglum við veitingu lánanna. Lánareglur varnaraðila frá 8. júlí 2002 og 1. mars 2004 séu skýrar og í 5. gr. þeirra segi að lán sé veitt geg n veði í íbúðarhúsnæði og að hámarki 65% af fasteignamati eða 55% af sölumati. Í 5. mgr. 5. gr um eigendaveðleyfi segi jafnframt að sé lántaki ekki eigandi að þeirri fasteign sem sé boðin fram til tryggingar þurfi að skila þar til gerðu eyðublaði, undirrit uðu af veðleyfisgjafa, þar sem hann staðfesti að hann hafi kynnt sér efni þess. Slíkt eyðublað hafi aldrei verið undirritað. Einnig sé ljóst að eftir lánveitingu á árinu 2005 hafi veðhlutfall íbúðar verið komið upp fyrir það sem heimilt var samkvæmt 4. m gr. 36. gr laga um starfsemi lífeyrissjóða. Fasteignamat sé skráð 18.643.000 krónur en höfuðstóll lána sem voru veitt 2005 hafi verið samtals 23.000.000 króna. Fyrir hafi verið áhvílandi lán frá 2003 að upphæð 9.500.000 krónur. Veðhlutfall hafi því verið k omið upp í 180% en 6 samkvæmt lögum um lífeyrissjóði og lánareglum LSR sé hámark veðhlutfalls 65% af fasteignamati. Í verðmötum fasteignasala frá 2003 og 2005, sem lögð voru fram, sé skýrt kveðið á um tvo matshluta og vinnustofu lýst, þótt heildarverðmæti tæ ki til beggja fasteignanna. Með veðsetningunni hafi því verið brotið gegn skilyrðum um íbúðarhúsnæði, með veðtöku í vinnustofu og staðfestingu veðleyfishafa, og þá hafi hlutfall láns á íbúðarhúsnæði farið langt upp fyrir leyfilegt hámark. Um lagarök kveðs t sóknaraðili vísa til 12. gr. laga nr. 50/2009, málskotsheimild sé í 7. mgr. 12. gr. laganna. Til stuðnings kröfu um að fella beri úr gildi veðsetningu á , fastanúmer , vísar sóknaraðili til 1. og 2. mgr. 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógild a löggerninga nr. 7/1936. IV. Aðalkröfu um að vísað verði frá dómi þeirri kröfu sóknaraðila að felldar verði úr gildi veðsetningar á íbúðalánum sóknaraðila sem hvíli á , fastanúmer , kveðst varnaraðili byggja á því að málskotsheimild sóknaraðila by ggist á heimild í 7. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði, en um hana fari eftir sömu reglum og gildi um úrlausn ágreinings um gildi nauðungarsölu. Ákvæði varðandi úrlausn um gildi nauðungarsölu sé einkum að finna í XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Samkvæmt ákvæðum XIV. kafla beri sóknaraðila að gera grein fyrir því um hvaða nauðungarsölu sé að ræða, hvenær hún hafi farið fram, hvers konar ráðstöfun hafi átt sér stað og á hverju. Þá verð i sóknaraðili að gera grein fyrir því hvers sé krafist fyrir héraðsdómi. Í 2. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1991 komi fram að kröfur verði ekki hafðar uppi í máli samkvæmt ákvæðum kaflans um annað en ógildingu nauðungarsölunnar eða viðurkenningu á gildi hennar að öllu leyti eða nánar tilteknu marki, svo og málskostnað. Sóknaraðili byggir á því að ágreiningur samkvæmt þessari málskotsheimild sóknaraðila geti aldrei orðið vegna annars en þeirrar ákvörðunar sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu að fallast ekki á beið ni um afmáningu veðréttinda af fasteign sóknaraðila vegna eignarhlutans að , á grundvelli 12. gr. laga nr. 50/2009, sbr. 21. gr. laga nr. 101/2010. Krafa um að fella úr gildi veðsetningu af öðrum eignarhluta fasteignarinnar, nánar tiltekið eignarhlu ta að , með tilvísun til þess að sóknaraðili haldi því fram að upphafleg veðsetning brjóti í bága við lánareglur varnaraðila, hafi hins vegar hvorki verið borin upp við sýslumann né liggi fyrir slík niðurstaða sýslumanns um gildi veðsetningarinnar. Enda sé það hvorki í verkahring né á valdi sýslumanns að taka afstöðu til slíkrar beiðni. Þar af leiðandi liggi ekki fyrir niðurstaða sýslumanns um gildi veðsetningar eignarhlutans að sem héraðsdómur geti endurskoðað. Þar að auki verði ekki séð a ð sóknaraðili geti gert umrædda kröfu án aðkomu þinglýsts eiganda eignarhluta . Í öllu falli telji varnaraðili að vísa verði kröfunni frá dómi af framangreindum ástæðum. Kröfu sína um að öðrum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 7. september 2018 byggir varnaraðili á því að ekki séu fyrir hendi lagaskilyrði til að fallast á kröfur sóknaraðila um afmáningu veð skulda af fasteign hans. Í a - lið 1. mgr. 21. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga sé kveðið á um að skuldari geti leitað eftir því að veðbönd verði máð af fasteign eftir reglum 12. gr. laga nr. 50/2009, enda sé fullnægt öllum almennum skil yrðum fyrir þeirri aðgerð samkvæmt þeim lögum. Skilyrði þessi séu ófrávíkjanleg og undantekningarlaust þurfi að uppfylla þau öll. Varnaraðili byggir á því að skilyrði 12. gr. laga nr. 50/2009 séu ekki uppfyllt í máli þessu. Samkvæmt 12. gr. laganna þurfi umsækjandi um afmáningu veðkrafna að sýna fram á að hann verði um fyrirséða framtíð ófær um að standa í fullum skilum með greiðslu veðskulda sem greiðsluaðlögun taki til, enda sýni hann fram á að hann geti staðið í fullum skilum með þær veðskuldir se m áfram hvíla á fasteigninni. Afmáning 7 veðkrafna eigi því aðeins að ná fram að ganga hjá þeim einstaklingum sem geti sýnt fram á að þeir geti staðið í fullum skilum með greiðslu veðskulda að lokinni afmáningu. Skilyrði fyrir afmáningu séu því ekki fyrir hendi samkvæmt framangreindu ákvæði þar sem sóknaraðili muni áfram þurfa að standa í fullum skilum með greiðslu lána nr. og nr. , þó að afmáning veðréttinda næði fram að ganga vegna eignarhluta fasteignarinnar með fastan úmerið , því að veðskuldi rnar myndu eftir sem áður hvíla áfram á eignarhluta fasteignarinnar nr. . Telur varnaraðili að beiðni sóknaraðila um afmáningu veðréttinda og greiðslumatið sem afmáningarbeiðnin styðjist við sé byggt á rangri forsendu. Þannig komi fram í greiðslumati umboðsmanns skuldara að greiðslubyrði sóknaraðila léttist eftir afmáningu. Greiðslubyrði veðlána fyrir afmáningu sé þar tiltekin 405.077 kr. en greiðslubyrði veðlána eftir afmáningu 279.969 kr. Sé þar byggt á rangri forsendu þar sem greiðslubyrði sóknaraði la myndi ekki léttast þó að afmáning gengi í gegn. Varnaraðili byggir kröfu sína auk þess á því að beiðnin um afmáningu veðréttinda sé ekki í samræmi við greiðsluaðlögunarsamninginn. Geiðsluaðlögunarsamningurinn geri ekki ráð fyrir eftirgjöf veðskulda. Beiðni um afmáningu veðréttinda sem byggist á því að greiðslubyrði veðlána eftir afmáningu lækki, það er, að eftirgjöf skulda eigi sér stað, sé því ekki í samræmi við greiðsluaðlögunarsamninginn. Það sé ekki heldur í samræmi við greiðsluaðlögunarsamninginn að miða eingöngu við annan eignarhluta fasteignarinnar að við útreikning á því hvort um yfirveðsetta fasteign sé að ræða, eins og gert sé í beiðni um afmáningu veðréttinda. Matsverð fasteignarinnar að samkvæmt greiðsluaðlögunarsamningi hafi verið samanlagt verðmæti fasteignarinnar í heild sinni, beggja eignarhluta, fastanúmer og , samtals 62.400.000 krónur. Varnaraðili kveðst gera athugasemd við að beiðni um afmáningu veðréttinda miðist v ið aðrar forsendur en greiðsluaðlögunarsamningurinn geri ráð fyrir. Fasteignamat eignarhlutans með fastanúmerið sé 42.000.000 kr. og fasteignamat eignarhlutans með fastanúmer sé 36.000.000 kr., samtals sé fasteignamat vegna ársins 2018 78.000.0 00 krónur. Áhvílandi skuldir hafi verið tilteknar 68.406.324 krónur í greiðslumati umboðsmanns skuldara. Miðað við forsendur greiðsluaðlögunarsamningsins, þar sem verðmæti fasteignarinnar er í heild sinni lagt til grundvallar á móti uppreiknuðum eftirstöðv um veðskulda, séu heldur ekki skilyrði fyrir hendi til að afmá veðréttindi þar sem veðkröfur séu innan matsverðs fasteignar. Þá bendi varnaraðili á að samkvæmt eignaskiptasamningi , eigi vinnustofan að tilheyra íbúðinni. Varðandi kröfu sóknaraðila um að felld verði úr gildi veðsetning framangreindra lána á eignarhluta fasteignarinnar með fastanúmerið kveðst varnaraðili telja að hún eigi ekki við rök að styðjast og vísar því á bug að lánareglur hafi verið brotnar þegar lánin voru veitt. Lánin hafi v erið veitt á grundvelli verðmatanna sem sóknaraðili hafi lagt fram þegar hann sótti um lán hjá varnaraðila. Í verðmötunum hafi sérstaklega verið tekið fram að eignarhlutarnir tveir að væru nýttir sem ein eign og að eignin væri nýtt sem íbúðarhúsnæði. S óknaraðili var lántaki og hafi því notið fjárhagslegs ávinnings af lánunum. Hann hafi jafnframt samþykkt sjálfur veðsetningu eignarhlutans fyrir hönd einkahlutafélags síns, sem var þinglýstur eigandi eignarhlutans. Ekki hafi verið um að ræða veðsetning u þar sem einstaklingur veðsetur eign sína til tryggingar skuldum annars eintaklings. Veðsetningin og framkvæmd hennar hafi verið í fullu samræmi við lánareglur varnaraðila. Telur varnaraðili að framangreind sjónarmið verði að koma til skoðunar verði ekki fallist á frávísunarkröfu varnaraðila. Loks geri varnaraðili athugasemdir við málskostnaðarkröfu sóknaraðila, einkum er snúi að því að virðisaukaskattur verði lagður ofan á málskostnað. Ekki liggi fyrir að sóknaraðili sé virðisaukaskattsskyldur og hvergi hafi komið fram að hann njóti aðstoðar virðisaukaskattsskylds aðila. 8 Um lagarök kveðst varnaraðili vísa til meginreglna veðréttar, laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, laga nr. 50/2009 um tímbundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna og laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga. Þá sé vísað til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, meðal annars vegna málskostnaðar. Krafan um að tekið verði tillit til virðisaukaskatts byggist á ákvæðum laga n r. 50/1988, sem gerir lögmönnum skylt að innheimta skattinn af þjónustu sinni. Þar sem varnaraðili reki ekki virðisaukaskattsskylda starfsemi sé honum nauðsyn, vegna skaðleysissjónarmiða, að fá tekið tillit til skattsins við ákvörðun málflutningsþóknunar. V. Líkt og rakið er að framan sótti sóknaraðili um greiðsluaðlögun hjá umboðsmanni skuldara og komst samningur á 11. maí 2016, til tveggja ára. Undir lok greiðsluaðlögunartímabilsins, þann 21. apríl 2018, lagði sóknaraðili fram beiðni hjá sýslumanni um ni ðurfellingu veðréttinda sem voru hærri en söluverð fasteignarinnar að , fastanúmer , á grundvelli 1. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði. Í kjölfar veðhafafundar hafnaði sýslumaður beiðni sók naraðila með bréfi dagsettu 7. september 2018. Sóknaraðili hefur skotið þessari ákvörðun sýslumanns til dómsins með stoð í 7. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009. Að auki gerir sóknaraðili kröfu um að felld verði úr gildi veðréttindi sem hvíla á atvinnuhúsnæði B ehf., að , fastanúmer , en þá kröfu byggir hann einkum á því að lánareglur varnaraðila hafi verið brotnar þegar lánin voru veitt og vísar um lagarök til 1. og 2. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Varðandi þá kröfu sóknaraðila að felld verði úr gildi veðréttindi sem hvíla á atvinnuhúsnæði í eigu B ehf. að , fastanúmer , er til þess að líta að mál þetta kemur til úrlausnar héraðsdómara á grundvelli málskotsheimildar 7. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009. Samkv æmt ákvæðinu getur sá sem hlut á að máli leitað úrlausnar héraðsdóms um ágreining sem kann að rísa vegna ráðstafana sýslumanns samkvæmt 12. gr. laga nr. 50/2009, og skal þá við úrlausn málsins farið eftir ákvæðum laga um nauðungarsölu nr. 91/1990, nánar ti ltekið eftir sömu reglum og gilda um úrlausn ágreinings um gildi nauðungarsölu. Sóknaraðili er, eins og áður hefur komið fram, ekki eigandi framangreindrar fasteignar með fastanúmerið og þá sneri framangreind ákvörðun sýslumanns hvorki að þeirri eign, né þinglýstum eiganda hennar. Samkvæmt framangreindu verður, á grundvelli málskots sóknaraðila eins og það blasir við dómnum og með vísan til framangreindra reglna, því einungis leyst hér úr ágreiningi um þá ákvörðun sýslumanns að synja beiðni sóknaraðila um afmáningu fasteignaveðkrafna áhvílandi á fasteign hans að , fastanúmer . Þá verður ekki leyst úr um gildi veðsetningar á fasteign á grundvelli málskotsheimildarinnar í 7. mgr. 1 2. gr. laga nr. 50/2009, en kröfu um ógildingu veðsetningar mætti eftir atvikum setja fram í almennu einkamáli. Þar sem krafa sóknaraðila um að felld verði úr gildi veðsetning á , fastanúmer , rúmast ekki innan málskotsheimildar 7. mgr. 12. gr. lagan na verður ekki hjá því komist að vísa þeirri kröfu frá dómi. ------- Hvað varðar þá kröfu sóknaraðila að felld verði úr gildi hin umþrætta ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, þá segir í a - lið 1. mgr. 21. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga að þegar minna en þrír mánuðir eru til loka tímabils greiðsluaðlögunar, en áður en það er á enda, geti skuldari leitað eftir því að veðbönd verði máð af fasteign eftir reglum 12. gr. laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveð krafna á íbúðarhúsnæði, enda sé fullnægt öllum almennum skilyrðum fyrir þeirri aðgerð samkvæmt þeim lögum. 9 Það athugist í þessu sambandi að ekki verður betur séð en að regla 1. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 leiði til þess að afmáning veðkrafna samkvæmt á kvæðinu feli í sér það eitt að afmáðar kröfur njóti ekki lengur tryggingar í formi veðréttar í eign. Skuldari beri þó áfram ábyrgð á greiðslu þeirra krafna nema sérstaklega hafi verið samið um eftirgjöf þeirra í samningi um greiðsluaðlögun einstaklings. Í ákvæðinu kemur fram það skilyrði fyrir beitingu þess að skuldari sé um fyrirséða framtíð ófær um að standa í fullum skilum með greiðslu skulda sem hvíla á eign hans, þeirri sem greiðsluaðlögun tekur til. Þarna mætti segja að ádráttur væri um að kröfurnar f éllu niður. Á það verður þó ekki fallist, en dómurinn telur að slíkt hefði þá þurft að orða með mun skýrari og afdráttarlausari hætti, þó ekki væri nema vegna þess að þau kröfuréttindi sem þarna eru undir njóta verndar samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár lýðvel disins nr. 33/1944. Þar sem ekki var samið um eftirgjöf í greiðsluaðlögunarsamningi sóknaraðila verður því að líta svo á að þegar af framangreindum ástæðum beri hann áfram persónulega kröfuréttarlega ábyrgð á þeim skuldum sem út af standa og yrði ekki um n eina breytingu á heildargreiðslubyrði hans að ræða þótt fallist yrði á að afmá af fasteign hans þær veðskuldir sem njóta í raun ekki veðtryggingar í ljósi verðmætis eignarinnar. Verður því ekki betur séð en að úrræðið sé, a.m.k. undir þessum kringumstæðum, þá hugsað til þess að forða fasteign þar sem skuldarinn býr frá nauðungarsölumeðferð, þ.e. með því í raun að stilla áhvílandi veðskuldir af þannig að skuldarinn ráði við greiðslubyrði þeirra sérstaklega. Það verður þó að telja að slík ráðstöfun, þ.e. ef e inhvers konar niðurfelling á kröfum fylgir ekki með, sé skammgóður vermir fyrir skuldara. Dómurinn fær ekki séð að umsjónarmaður með greiðsluaðlögunarferli samkvæmt lögum nr. 101/2010 eða umboðsmaður skuldara geti með einhverjum hætti svipt skuldara fyrir fram því úrræði sem honum er veitt með lögum nr. 50/2009. Á því virðist þó vera byggt í ákvörðun sýslumanns í máli sóknaraðila og varnaraðili byggir einnig á því, þ.e. að þegar af þeirri ástæðu að í fyrirliggjandi samningi um niðurfelling samkvæmt lögum nr. 50/2009 ekki til greina. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 er það hins vegar skilyrði fyrir því að unnt sé að beita heimild til að afmá ve ðkröfur umfram söluverð fasteignar skuldara á almennum markaði að sýnt sé að skuldari verði um fyrirséða framtíð ófær um að standa í fullum skilum með greiðslu skulda sem tryggðar séu með veði í þeirri fasteign. Þá séu önnur tiltæk greiðsluerfiðleikaúrræði ófullnægjandi, enda sýni skuldari fram á að hann geti staðið í fullum skilum með þær veðskuldir sem hvíla áfram á fasteigninni. Af málatilbúnaði sóknaraðila verður ráðið að krafa hans byggist á því að sýslumanni hafi borið að grundvalla ákvörðun sína á n iðurstöðum greiðslumats sem unnið var af umboðsmanni skuldara 21. júní 2018. Niðurstöður greiðslumatsins gefi til kynna að greiðslubyrði veðlána yrði innan greiðslugetu sóknaraðila ef kæmi til afmáninginar veðréttinda umfram verðmat. Því hafi sýslumanni bo rið að fallast á beiðni hans þessa efnis. Í rökstuðningi með synjun sýslumanns segir að ekki yrði séð að hagur umsækjanda myndi breytast með afmáningu fasteignaveðkrafna þar sem samningur sóknaraðila um greiðsluaðlögun gerði ekki ráð fyrir neinni eftirgjö f skulda í lok greiðsluaðlögunartímabilsins. Sóknaraðili myndi því ennþá bera greiðslubyrði af öllum skuldum sem tryggðar væru með veði í fasteign hans. Þá yrði ráðið af framlögðum gögnum að sóknaraðili myndi ekki geta staðið í skilum á framangreindum veðs kuldum ef til þess kæmi að veðskuldir umfram verðmat yrðu máðar af fasteigninni. Svo sem fram hefur komið fylgdi beiðni sóknaraðila, auk framangreinds greiðslumats, uppreiknuð staða veðskulda og tilgreining þeirra, tvö verðmöt fasteignasala vegna eignari nnar , dagsett 8. og 13. júní 2018, yfirlit yfir tekjur sóknaraðila ásamt þremur síðustu skattframtölum og samningur um greiðsluaðlögun frá 11. maí 2016. 10 Líta verður til þess að þó svo að niðurstöður framangreinds greiðslumats gefi til kynna að greið slubyrði áhvílandi veðskulda myndi lækka við afmáningu þeirra styðja önnur gögn málsins ekki slíka niðurstöðu. Samkvæmt greiðslumati umboðsmanns skuldara vegna beiðni sóknaraðila um afmáningu veðréttinda sem sóknaraðili staðfesti með undirritun sinni 21. j úní 2018 var uppreiknuð staða lána sem áhvílandi eru á fasteign sóknaraðila 68.406.324 krónur í apríl 2018, en meðaltal verðmata á fasteign hans í júní 2018 var 40.050.000 krónur, þ.e. á íbúðarhluta húsnæðisins. Samkvæmt greiðslumati var greiðslubyrði áhví landi lána 405.000 krónur á mánuði og mánaðarleg greiðslugeta sóknaraðila 300.000 krónur. Þá kemur skýrt fram í samningi um greiðsluaðlögun sóknaraðila að ekki verði um neina eftirgjöf veðkrafna að ræða að greiðsluaðlögun lokinni, og hvergi er sjáanleg nok kur ráðagerð um niðurfellingu krafna, en samningskröfur á greiðsluaðlögunartíma áttu að greiðast að fullu með sparnaði. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að sóknaraðili hafi lagt fram nein önnur gögn við meðferð málsins hjá sýslumanni eða með einhverju m öðrum hætti reynt að sýna fram á að hann gæti staðið í fullum skilum með þær veðskuldir sem áfram myndu hvíla á fasteigninni ef til afmáningar veðskulda myndi koma. Í þeim efnum er og óhjákvæmilegt að horfa til þess að fyrir liggur að sú greiðslubyrði se m eftir stæði eftir afmáningu yrði samkvæmt framangreindu sóknaraðila um megn. Þá verður einnig litið til þess að engin skilyrði eru sjáanleg fyrir því, eins og skráningu fasteignarinnar er háttað, að afmá af eignarhluta B ehf. sömu veðskuldir og sóknaraði li óskar eftir að verði afmáðar af íbúðarhlutanum, sem er þinglýst eign sóknaraðila sjálfs. Greiðslubyrði þeirra veðskulda sem myndu haldast sem slíkar, yrði því óbreytt. Að endingu verður ekki betur séð en að það girði enn fremur fyrir að kröfur sóknarað ila um afmáningu veðréttinda nái fram að ganga að þær veðskuldir sem um ræðir hvíla einnig á sérstaklega afmarkaðri eign í eigu lögaðila sem nýtt virðist til annars en íbúðar. Ófrjávíkjanlegt skilyrði fyrir því að greiðsluaðlögun samkvæmt lögum nr. 50/2009 nái fram að ganga er að hún varði og einskorðist við fasteign þar sem skuldari heldur heimili í hóflegu húsnæði, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Er því hér uppi, að því virðist, sama staðan að þessu leyti og var í máli Hæstaréttar nr. 616/2010 þar sem kröfu var hafnað, þó að skuldari óskaði einungis eftir afmáningu veðskulda af íbúðarhluta fasteignar sinnar, því að vegna krossveðsetninga þótti sýnt að afmáning veðskulda af íbúðinni hefði bein áhrif á aðra hluta fasteignarinnar, sem nýttir væru til annars en í búðar. Ákvörðun sýslumanns ber með sér að tekið hafi verið tillit til allra framangreindra gagna og fram hafi farið heildstætt mat á greiðslugetu skuldara. Verður hvorki séð að ákvörðun sýslumanns hafi byggst á röngum upplýsingum né að málsmeðferð hans ha fi verið haldin einhverjum slíkum annmörkum er leitt gætu til ógildingar á ákvörðun um að synja beiðni sóknaraðila. Samkvæmt öllu framangreindu verður að hafna kröfu sóknaraðila um að ógilt verði ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu um að synja beiðni sóknaraðila um afmáningu veðréttinda umfram söluverð af fasteign sóknaraðila , Reykjavík, fastanúmer . Ré tt þykir með vísan til málsatvika að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu. Sóknaraðili flutti mál sitt sjálfur en fyrir varnaraðila flutti málið Eiríkur Gunnsteinsson lögmaður. Lárentsínus Kristjánsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan, að gættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Ú r s k u r ð a r o r ð Kröfu sóknaraðila, um að fella úr gildi veðsetningu varnaraðila á íbúðalánum sóknaraðila sem hvíla á , fastanúmer , er vísað frá dómi. 11 Hafnað er kröfu sóknaraði la um að felld verði úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 7. september 2018 um synjun á beiðni sóknaraðila um afmáningu veðréttinda af fasteigninni , Reykjavík, fastanúmer , sem standa til tryggingar á uppreiknuðum eftirstöðvum veðsku lda og nema hærri fjárhæð en svarar til söluverðs fasteignarinnar á almennum markaði. Málskostnaður fellur niður.