LANDSRÉTTUR Dómur fimmtudaginn 12. mars 2026 . Mál nr. 541/2024 : Jóhannes Helgi Einars son Bachmann ( Fjölnir Vilhjálmsson lögmaður ) gegn Kviku eignastýringu hf. ( Sigurður Kári Kristjánsson lögmaður) Lykilorð Fasteign. Nauðungarsala. Krafa. Sönnun. Útdráttur Með hinum áfrýjaða dómi voru J og G ehf., félag í eigu J, dæmd til að greiða fyrir afnot af húsnæði að Á sem V, sjóður í rekstri K hf., hafði eignast á nauðungaruppboði. Byggði J einkum á því að með honum og V hefði komist á samningur um kaup ha ns á húsnæðinu gegn 75% láni frá V. Í dómi Landsréttar kom fram að samkvæmt gögnum málsins yrði ekki talið að með J og V hafi komist á samningur um kaup J eða félaga á hans vegum á húsnæðinu í kjölfar nauðungarsölunnar. Þá kom fram að með dómi Landsréttar í máli nr. 857/2024 hefði því verið slegið föstu að V væri eigandi geymslueininga í húsnæðinu. J hafi verið margsaga um eignarhald og rekstur félaga sinna í geymsluhúsnæðinu og ekki orðið við áskorun um að leggja fram gögn til að upplýsa um rekstur og star fsemi félaga í því. Með vísan til meginreglu 1. mgr. 68. gr. laga nr. 91/1991 yrði aðgerðarleysi J að þessu leyti skýrt á þann hátt sem væri K hagfelldastur. Yrði litið svo á að J hafi, sem eigandi og stjórnandi félaganna, persónulega notið ávinnings af st arfseminni. Að því gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms var hann staðfestur. Dómur Landsréttar Mál þetta dæma landsréttardómararnir Kjartan Bjarni Björgvinsson og Kristbjörg Stephensen og Þórir Skarphéðinsson löggiltur fasteignasali. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 3. júlí 2024 . Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 7. júní 2024 í málinu nr. E - 4079/2023 . 2 Áfrýjandi krefst sýknu af öllum kröfum stefnda en til vara að kröfu r verði lækkaðar verulega. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti. 2 4 Veðskuldabréfasjóðurinn Virðing höfðaði mál þetta upphaflega á hendur áfrýjanda og Glæs igeymslum ehf. með birtingu stefnu 22. júní 2023. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á dómkröfu r stefnda með þeim hætti sem þar er lýst . 5 Áfrýjandi og Glæsigeymslur ehf. áfrýjuðu dómi héraðsdóms með áfrýjunarstefnu 4. júlí 2024. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 20. nóvember sama ár í máli nr. X - 5145/2024 var Glæsigeymslur ehf. tekið til gjaldþrotaskipta og lauk skiptum á þrotabúi félagsin s 21. júlí 2025 og var það afskráð 28. sama mánaðar. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 16. apríl 2025 í máli nr. G - 2310/2024 var bú áfrýjanda, Jóhannesar Helga, tekið til gjaldþrotaskipta. 6 Í undirbúningsþinghaldi fyrir Landsrétti 2. september 2025 lagði lögmaður áfrýjanda fram bókun 21. ágúst sama ár þar sem meðal annars kom fram að málið væri fellt niður hvað Glæsigeymslur ehf. varðaði og áfrýjandi stæði því einn að áfrýjuninni. myndi] ekki taka við aðild hans sem áfrýjanda í [málinu] eða taka nokkra ábyrgð á kostnaði vegna dómsmálsins, sbr. 116. og 130. gr. laga nr. 21/1991 [um gjaldþrotaskipti o.fl.] . Þrotamanni [væri] þó unnt að halda málarekstrinum áfram á sína eigin ábyrgð og sinn 7 Við flutning málsins um formsatriði þess fyrir Landsrétti 25. nóvember 2025 var bókað eftir lögmanni áfrýjanda að hann héldi uppi dómkröfu í málinu í eigin nafni til hagsbóta þrotabúinu án aðkomu eða ábyrgðar þess , sbr. 130. gr. laga nr. 2 1/1991. 8 Máli nu var vísað frá héraðsdómi með úrskurði Landsréttar 11. desember 2025 en með dómi Hæstaréttar 2 8 . janúar 202 6 í máli nr. 70/2025 var úrskurðurinn felldur úr gildi og málinu vísað aftur til Landsréttar til efnislegrar meðferðar . 9 Í samræmi við niðurstöðu Hæstaréttar var aðild til varnar breytt til samræmis við beiðni V eðskulda bréfasjóðsins Virðingar og Kviku eignarstýringar hf. í undirbúni ngs - þinghaldi 11. febrúar 2026 með bókun í þingbók . Tók Kvika eignastýring hf. þar með við aðild til varnar. 10 Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti gáfu skýrslur vitnin Valgeir Kristinsson, fyrrverandi lögmaður áfrýjanda í málinu, og Jónas R. Gunnarsson, forstöðumaður sjóðastýringar hjá stefnda og áður sjóðsstjóri Veðskuldabréfasjóðsins Virðingar. Bar vitnið V algeir að í kjölfar þess að Veðskuldabréfasjóðurinn Virðing keypti geymsluhúsnæðið að Álfheimum 74 í Reykjavík á nauðungarsölu 31. október 2017 hefði komist á samkomulag milli sjóðsins og áfrýjanda um að félag á vegum áfrýjanda myndi kaupa húsnæðið gegn 75 % láni frá sjóðnum. Þegar nýr sjóðsstjóri hafi tekið við af vitninu Jónasi 2021 hefði sjóðurinn horfið frá því að selja áfrýjanda húsnæðið. Vitnið Jónas bar á hinn bóginn að hafa átt í viðræðum við áfrýjanda um slík kaup en þær hefðu ekki leitt til neins þ ví áfrýjandi hafi ekki getað útvegað tilskilið fjármagn til kaupanna. Hafi því verið ákveðið að selja húsnæðið almennri sölu. 3 Niðurstaða 11 Atvik máls og málsástæður aðila eru rakin í hinum áfrýjaða dómi. 12 Svo sem að framan er rakið báru vitnin Valgeir og Jó nas með ólíkum hætti um hvort komist hefði á samningur með aðilum um kaup áfrýjanda eða félaga á hans vegum á húsnæðinu. Ekki liggja önnur gögn fyrir um þessar samningaumleitanir en svohljóðandi tölvupóstur 10. janúar 2020 frá vitninu Jónasi til áfrýjanda: Sælir. Hver er staðan á þessu núna? Stefnum á að klára sölu í síðasta lagi í feb. Munum senda fasteignasala til að verðmeta, ef það er áfram áhugi láttu mig þá vita. Getum örugglega fjármagnað að hámarki 75%. 13 Samkvæmt framansögðu ber orðalag tölvupóstsins , sem sendur er meira en tveimur árum eftir að Veðskuldabréfasjóðurinn Virðing eignaðist húsnæðið 31. október 2017 , það ekki með sér að samningur hafi komist á með aðilum. Þá kemur fram í dómi Landsréttar 5. desember 2024 í máli nr. 857/2024 að í því máli hefðu legið fyrir k au ptilboð, sem sýndu fram á að á árunum 2021 og 2022 hefði áfrýjandi , fyrir hönd óstofnaðs einkahlutafélags , og maki hans , fyrir hönd félags í hennar eigu , gert Veðskuldabréfasjóðnum Virðingu tilboð í fasteignina að Álfheimum 74 . Samkvæm t þessu verður ekki talið að með áfrýjanda og sjóðnum hafi komist á samningur um kaup þess fyrrnefnda eða félaga á hans vegum á húsnæðinu í kjölfar nauðungarsölunnar. 14 Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi var ágreiningur með áfrýjanda og Veðskuldabréfasj óðnum Virðingu um hvor þeirra ætti geymslueiningar sem staðsettar voru í geymsluhúsnæðinu. Með fyrrgreindum dómi Landsréttar féllst rétturinn á með sjóðnum að geymslueiningunum hefði í kjölfar nauðungarsölunnar 31. október 2017 verið afsalað honum sem fylg ifé fasteignarinnar að Álfheimum 74. 15 Í framangreindum dómi Landsréttar er rakið að áfrýjandi hafi gefið misvísandi yfirlýsingar um eignarhald á geymslueiningunum sem samrýmdust ekki málatilbúnaði hans. Þannig rekur Landsréttur að áfrýjandi hafi í málinu by ggt á því að hann hefði eignast geymslueiningarnar á grundvelli afsals Meltuvinnslunnar ehf. til sín 16. október 2016 án þess að nokkur gögn lægju fyrir um hvernig það einkahlutafélag hefði eignast þær en hefði í aðilaskýrslu í héraði borið um að félagið B H ehf. hefði átt geymslurnar. Þá rekur Landsréttur, líkt og gert er í hinum áfrýjaða dómi, að í héraðsdómsmálinu nr. A - 2129/2022, þar sem tekin var afstaða til kröfu Veðskuldabréfasjóðsins Virðingar um útburð TE ehf. úr fasteigninni, hefði í greinargerð fé lagsins 28. júní 2022, sem áfrýjandi kveðst hafa átt á þeim tíma, því verið haldið fram að BH10 ehf. hefð i átt geymslueiningarnar um tíma en síðar lögaðilarnir Heimilisbraut ehf. og Glæsigeymslur ehf. Þessu til viðbótar var, eins og lýst er í hinum áfrýjað a dómi, í útburðarmáli nr. A - 2550 /2023 sem Veðskuldabréfasjóðurinn Virðing höfðaði gegn Glæsigeymslum ehf. því borið við að 4 Glæsigeymslur ehf. hefð i aðeins borið ábyrgð á rekstrinum en ekki átt geymslueiningarnar. 16 Í samræmi við framangreint og eins og ra kið er í hinum áfrýjaða dómi hefur áfrýjandi verið margsaga um eignarhald og rekstur félaga sinna í geymsluhúsnæðinu. Þá hefur hann ekki orðið við áskorun um að leggja fram gögn til að upplýsa um rekstur og starfsemi félaga í því. Með vísan til meginreglu 1. mgr. 68. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður aðgerðaleysi áfrýjanda að þessu leyti skýrt á þann hátt sem er stefnda hagfelldastur, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 13. mars 2017 í máli nr. 43/2017. Þá verður litið svo á að áfrýjandi hafi , sem eigandi og stjórnandi félaganna, persónulega notið ávinnings af starfseminni en áfrýjandi hefur engin gögn lagt fram um að annað hafi gilt. Að þessu öllu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur. 17 Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir. Dómsorð: Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður. Áfrýjandi, Jóhannes Helgi Einarsson Bachmann, greiði stefnda, Kviku eignastýringu hf., 1.600.000 krónur í má lskostnað fyrir Landsrétti. LANDSRÉTTUR Úrskurður fimmtudaginn 11. desember 2025 . Mál nr. 541/2024 : Jóhannes Helgi Einarsson Bachmann ( Hrafnkell Oddi Guðjónsson lögmaður ) gegn Veðskuldabréfasjóð num Virðing u ( Sigurður Kári Kristjánsson lögmaður) Lykilorð Aðild. Aðildarhæfi. Frávísun frá héraðsdómi. Útdráttur vegna Veðskuldabréfasj málinu væri ekki ágreiningur um að V brysti aðildarhæfi að lögum, heldur hvort úr þeirri stöðu yrði bætt fyrir Landsrétti gegn andmælum J. Taldi Landsréttur að það 5 kynni að raska grundvelli málsins að nýr aðili kæmi að því á áfrýjunarstigi og því væri ekki hægt að fallast á kröfu V. Þar sem V skorti aðildarhæfi að lögum væri óhjákvæmilegt að vísa málinu frá héraðsdómi. Úrskurður Landsréttar Landsréttardómararnir Kjartan Bjarni Björgvinsson og Kristbjörg Stephensen og Víðir Smári Petersen settur landsréttardómari kveða upp úrskurð í máli þessu. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 3. júlí 2024 . Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 7. júní 2024 í málinu nr. E - 4079/2023 . 2 Áfrýjandi krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og vísað frá Landsrétti og héraðsdómi en til vara að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og vísað frá Landsrétti og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til meðferðar að nýju. Að því frá gengnu að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og breytt á þá leið að áfrýjandi verði sýknaður af kröfum stefnda og til þrautavara að kröfur stefnda verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Stefndi krefst þess að hinn áfrýjað i dómur verði staðfestur. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Landsrétti. 4 Samkvæmt ákvörðun Landsréttar var málið flutt munnlega 25. nóvember 2025 um formsatriði þess, sbr. 2. mgr. 161. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Við það tækifæri breytti áfr ýjandi kröfum sínum í þessum þætti málsins og eru þær nú að málinu verði vísað frá héraðsdómi en til vara að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til meðferðar að nýju. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Land srétti. 5 Með vísan til 2. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991 beindi Landsréttur því til stefnda að leggja fram gögn um skráningu og stjórnskipulag og lagalega stöðu stefnda og lagalegt og samningsbundið samband hans við Kviku eignastýringu hf., sem stefndi hefu r óskað eftir að taki við aðild málsins til varnar fyrir Landsrétti. Varð stefndi við því og lagði fram nokkurn fjölda gagna í því skyni. Málsatvik og málsástæður aðila 6 Atvik málsins eru rakin í hinum áfrýjaða dómi. Stefndi höfðaði mál þetta á hendur áfrý janda og Glæsigeymslum ehf. með birtingu stefnu 22. júní 2023. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á dómkröfu r stefnda með þeim hætti sem þar er lýst . 7 Áfrýjandi og Glæsigeymslur ehf. áfrýjuðu dómi héraðsdóms með áfrýjunarstefnu 4. júlí 2024. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 20. nóvember 2024 í máli nr. X - 5145/2024 var Glæsigeymslur ehf. tekið til gjaldþrotaskipta og lauk skiptum á þrotabúi félagsins 2 1. júlí 2025 og var það afskráð 28. sama mánaðar. Með úrskurði 6 Héraðsdóms Reykjaness 16. apríl 2025 í máli nr. G - 2310/2024 var bú áfrýjanda, Jóhannesar Helga, tekið til gjaldþrotaskipta. 8 Í undirbúningsþinghaldi fyrir Landsrétti 2. september 2025 lagði lög maður áfrýjanda fram bókun 21. ágúst sama ár þar sem meðal annars kom fram að málið væri fellt niður hvað Glæsigeymslur ehf. varðaði og áfrýjandi stæði því einn að áfrýjuninni. di] ekki taka við aðild hans sem áfrýjanda í [málinu] eða taka nokkra ábyrgð á kostnaði vegna dómsmálsins, sbr. 116. og 130. gr. laga nr. 21/1991. Þrotamanni [væri] þó unnt að halda áfram málarekstrinum áfram á sína 9 Við flut ning málsins um formsatriði þess fyrir Landsrétti 25. nóvember 2025 var bókað eftir lögmanni áfrýjanda að áfrýjandi héldi uppi dómkröfu í málinu í eigin nafni til hagsbóta þrotabúinu án aðkomu eða ábyrgðar þrotabúsins, sbr. 130. gr. laga nr. 21/1991 um gja ldþrotaskipti o.fl. 10 Í áfrýjunarstefnu málsins hafði áfrýjandi uppi þær kröfur að hinum áfrýjaða dómi yrði hrundið og breytt á þá leið að hann yrði sýknaður af kröfum stefnda og til vara að kröfur stefnda yrðu lækkaðar. Þá krafðist hann málskostnaðar á báðum dómstigum. Breytt kröfugerð áfrýjanda, sem fram kom 19. nóvember 2025 og leiðrétt var við flutning málsins 25. sama mánaðar, tekur mið af því að Landsréttur hafði áður, 17. nóvember 2025, boðað til flutnings málsins 25. sama mánaðar um formsatriði þess, sbr. 2. mgr. 161. gr . laga nr. 91/1991. 11 og með vísan til úrskurða Landsréttar 3. október 2025 í málum n r. 483/2024 og 484/2024 væri óskað eftir fyrrnefndri breytingu þannig að Kvika eignastýring hf. sama mánaðar mótmælti áfrýjandi að framangreind breyting yrði gerð á aðild til v arnar í málinu. 12 Stefndi byggir á því að fyrrnefnd breyting á aðild til varnar hafi hvorki áhrif á efni máls né raski grundvelli þess. Þannig kalli slík breyting ekki á breytingu á kröfugerð. Áfrýjandi hafi hvorki í héraði né fyrir Landsrétti gert athugasem dir við aðildarhæfi stefnda. Veðskuldabréfasjóðurinn Virðing sé kröfuhafi í málinu þótt Kvika eignastýring hf. komi fram fyrir hönd sjóðsins sem rekstraraðili hans en það leiði af niðurstöðu Landsréttar í framangreindum úrskurðum að stefnda, sem sé sérhæfð ur sjóður sem rekinn sé á grundvelli laga nr. 45/2020 um rekstraraðila sérhæfðra sjóða, skorti aðildarhæfi. Fyrir liggi fjöldi dóma Hæstaréttar þar sem fallist hafi verið á sams konar breytingu þegar málsaðila skorti aðildarhæfi. 13 Áfrýjandi byggir mótmæli s ín við málatilbúnaði stefnda á því að mál þetta sé frábrugðið þeim málum sem fjallað var um í úrskurðum Landsréttar í málum nr. 483/2024 og 484/2024. Hér sé um að ræða einkamál sem höfðað sé á grundvelli laga 7 nr. 91/1991 en ekki ágreiningsmál, rekið samkvæ mt lögum nr. 21/1991. Aðild eða tenging stefnda við Kviku eignastýringu hf. sé óútskýrð í stefnu málsins, ekki sé þar vísað til laga nr. 45/2020 og fyrirsvarsmaður stefnda sagður sjóðstjóri. Ekki hafi verið bætt úr þessu í héraði, svo sem með bókun í þingb ók, málið sé þegar dæmt í héraði og of seint sé að bæta úr þessu fyrir Landsrétti þegar gagnaöflun sé lokið. 14 Boðaði Landsréttur af þessu tilefni til framangreinds flutnings málsins um formsatriði þess, sbr. 2. mgr. 161. gr. laga nr. 91/1991. Niðurstaða 15 St efnda brestur aðildarhæfi að lögum, sbr. meðal annars 4. gr. laga nr. 45/2020, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991, en í almennum athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 45/2020 kemur fram að hlutdeildarsjóðir séu ekki sjálfstæðir lögaðilar s em lúti eigin stjórn heldur sé um að ræða eins konar samningsbundna sjóði þar sem eignum sjóðsins sé stýrt af rekstraraðila hans samkvæmt reglum sjóðsins. Þar að auki er óumdeilt með aðilum að stefnda, sem rekinn sé á grundvelli laga nr. 45/2020, skorti a ðildarhæfi, sbr. úrskurði Landsréttar 3. október 2025 í málum nr. 483/2024 og 484/2024. Verður það því lagt til grundvallar, sbr. meðal annars til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 7. september 2016 í máli nr. 546/2016. 16 Þrátt fyrir að ekki sé ágreiningur með aðil um um framangreinda stöðu stefnda er ágreiningur um það hvort úr því verði bætt hér fyrir Landsrétti gegn andmælum áfrýjanda. 17 Samkvæmt a - og b - liðum 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 skal í stefnu meðal annars greina svo glöggt sem verða má nöfn aðila og f yrirsvarsmanna þeirra ef því er að skipta. G rundvöllur máls er þannig markaður í stefnu, þar á meðal hverjir séu aðilar þess . Telja verður að breyting á aðild, eftir að mál hefur verið höfðað, sé almennt til þess falli n að raska þeim grundvelli . Þannig eru aðilar að jafnaði einir bærir um að ráðstafa sakarefni máls samkvæmt 45. gr. laga nr. 91/1991 auk þess sem þeir einir geta áfrýjað héraðsdómi til Landsréttar, sbr. 1. mgr. 151. gr. sömu laga, og tekið þar til varna. Þá liggur í hlutarins eðli að aðild get ur haft ýmis áhrif í tengslum við úrlausn máls, eins og til dæmis slit fyrningar samkvæmt 1. mgr. 15. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda og að hvaða leyti varnaraðili geti haft uppi gagnkröfur til skuldajafnaðar eftir ákvæðum 28. gr. laga nr. 91/1991. Verður því almennt að gjalda varhug við því að aðilaskipti verði að einkamálum, gegn andmælum gagnaðila, sem ekki eiga stoð í 22. gr. eða 23. gr. laga nr. 91/1991. 18 Kvika eignastýring hf. er ekki eigandi stefnda og er heldur ekki skráður raunveru legur eigandi hans eftir lögum nr. 82/2019 um skráningu raunverulegra eigenda. Stefndi er hlutdeildarsjóður, sbr. 8. tölulið 1. mgr. 3. gr. laga nr. 45/2020 , og telst jafnframt sérhæfður sjóður í skilningi laganna en slíkur sjóður veitir viðtöku fé frá fjá rfestum til sameiginlegrar fjárfestingar samkvæmt fyrir fram kunngerðri fjárfestingarstefnu með ávinning fjárfesta að markmiði, sbr. 29. tölulið sömu greinar . Rekstraraðili slíks sjóðs 8 ber ekki ábyrgð á skuldbindingum hans heldur standa einvörðungu eignir sjóðsins til fullnustu þeim, sbr. 72. gr. sömu laga. Þá liggur fyrir að hagsmunir rekstraraðila og sjóðs í hans rekstri eru ekki alltaf þeir sömu, sbr. meðal annars 22. gr. laganna þar sem kveðið er á um að rekstraraðila sé skylt að grípa til eðlilegra ráð stafana til að koma í veg fyrir, stýra og vakta hagsmunaárekstra milli sín og sjóðsins. Þótt Kvika eignastýring hf. fari sem rekstraraðili með stjórn og stýri daglegum rekstri stefnda, sbr. 70. gr. laga nr. 45/2020, er stefndi rekinn í þágu fjárfesta sem h afa sjálfstæð réttindi og hagsmuni. Í reglum og fjárfestingarstefnu stefnda, sem settar voru með stoð í 67. gr. laganna og samþykktar voru í febrúar 2022, kemur fram að óheimilt sé að breyta reglunum nema með samþykki a.m.k. 66,67% kröfuhafa sjóðsins miðað við fjárhæð krafna. Þá er eignum og tekjum sjóðsins ráðstafað til þeirra, að uppfylltum ákveðnum skilyrðum í fyrrgreindum reglum. Loks kveða reglurnar einungis á um umsýsluþóknun til handa Kviku eignastýringu hf. vegna starfa félagsins í þágu sjóðsins. 19 Samkvæmt framansögðu v erður því ekki fallist á með stefnda að honum verði jafnað við útibú eða ósjálfstæða einingu innan Kviku eignastýringar hf., þannig að breyta megi aðildinni í einkamáli sem rekið er eftir ákvæðum laga nr. 91/1991 í samræmi við ósk han s svo sem heimilað var til dæmis í dómum Hæstaréttar 11. maí og 15. júní 1995 í málum nr. 349/1993 og 40/199 4 og 30. mars 2010 í máli nr. 455/2009. Þá eru þau tilvik öldungis ósambærileg þar sem dómstólar hafa talið íslenska ríkið eða sveitarfélög eiga að réttu lagi aðild að málum á áfrýjunarstigi þar sem einstökum stofnunum eða stjórnsýslueiningum hafði verið stefnt til varnar í héraði, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 28. nóvember 2002 og 24. október 2013 í málum nr. 228/2002 og 405/2013. 20 Samkvæmt fr amansögðu kann það að raska grundvelli þessa máls að nýr aðili komi í málinu verð i Kvika eignastýring hf. 21 Þar sem stefnda skortir aðildarhæfi að lögum samkvæmt 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 er óhjákvæmilegt að vísa málinu frá héraðsdómi. 22 Í ljósi þeirrar niðurstöðu að stefndi geti ekki átt réttindi eða borið skyldur samkvæmt 1. mgr . 16. gr. laga nr. 91/1991 kemur ekki til álita að honum verði gert að greiða áfrýjanda málskostnað. Verður málskostnaður því ekki úrskurðaður. Úrskurðarorð : Máli þessu er vísað frá héraðsdómi. Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Landsrétti. 9 Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 7. júní 2024. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Mál þetta, sem var dómtekið 22. maí 2024, var höfðað þann 22. júní 2023. Stefnandi er Veðskuldabréfasjóðurinn Virðing, [...], [...]. Stefndu eru Jóhannes Helgi Einarsson Bachmann, [. ..], [...], og Glæsigeymslur ehf., [...], [...]. 2 Dómkröfur stefnanda eru A. Aðallega, að stefndi Jóhannes Helgi verði dæmdur til að greiða stefnanda 32.480.267 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá þingfestingardegi til greiðsludags, en til vara að stefndi Jóhannes Helgi verði dæmdur til að greiða stefnanda 21.931.501 krónu auk dráttarvaxta skv. 1 . mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þingfestingardegi til greiðsludags. B. Aðallega, að báðir stefndu verði dæmdir til að greiða stefnanda óskipt 33.131.733 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 398/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. mars 2023 til greiðsludags, en til vara að stefndu verði dæmdir til að greiða stefnanda óskipt 23.879.825 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. mars 2023 til greiðsludags. Þá kr efst stefnandi málskostnaðar óskipt úr hendi beggja stefndu. 3 Endanlegar dómkröfur stefndu eru þær að þeir krefjast sýknu af dómkröfum stefnanda auk málskostnaðar. Yfirlit helstu málavaxta 4 Félagið T.E. ehf. keypti fasteignina að Álfheimum 74 í Reykjavík, fnr. 222 - 9039, matshl. 01 - 0009, birt stærð 846,5 fm, af Útgerðarfélagi Reykjavíkur ehf. skv. kaupsamningi, dagsettum 1. ágúst 2013. Kaupandi, T.E. ehf., fékk í tilefni kaupanna lán hjá Virðingu hf., upphaflega að fjárhæð 81.250.000 krónur, áhvílandi á 1. veðrétti fasteignarinnar. Samkvæmt áritun á veðskuldabréfinu var það framselt stefnanda 15. ágúst 2013. Afsal vegna framangreindra viðskipta með fasteignina að Álfheimum 74 var gefið út til T.E. ehf. þann 14. september 2016. Umrædd fasteign er nýtt sem gey msluleiga en húsnæðið er útbúið með 91 geymslu. Árið 2016 gerði stefndi Jóhannes kaupsamning við Meltu vinnsluna ehf. þar sem síðarnefndi aðilinn seldi stefnda Jóhannesi allt hlutafé í T.E. ehf. en í kaupsamningnum kemur fram að eina eign félagsins sé fram angreint atvinnuhúsnæði að Álfheimum 74 í Reykjavík. Í málinu er því haldið fram að stefndi Jóhannes og félög honum tengd hafi staðið að rekstri geymsluleigu í framangreindu húsnæði frá árinu 2013. 5 Þann 27. október 2016 var framangreind fasteign að Álfhe imum 74 í Reykjavík, fnr. 222 - 9039, seld nauðungarsölu að beiðni stefnanda vegna gjaldfellingar framangreindrar veðskuldar. Stefnandi átti næsthæsta boð í eignina en stefndi Jóhannes hæsta boð. Var samþykkisfrestur ákveðinn til 12. janúar 2017 en hæstbjóða ndi, þ.e. stefndi Jóhannes, greiddi ekki þá greiðslu sem honum bar að greiða til að fá boð sitt samþykkt. Var því stefnanda tilkynnt að tilboð hans, sem næstbjóðanda á uppboðinu, yrði samþykkt. Afsal vegna nauðungarsölunnar var gefið út til handa stefnanda þann 31. október 2017. 6 Eftir að stefnandi hafði keypt fasteignina hélt stefndi Jóhannes og félög á hans vegum áfram að reka þar geymsluleigu. Viðræður áttu sér stað milli stefnanda og stefnda Jóhannesar um að sá síðarnefndi keypti fasteignina af stefnand a en samkomulag um viðskiptin náðist ekki milli aðila og krafðist stefnandi þess að stefndi yfirgæfi fasteignina. Haustið 2021 setti stefnandi fasteignina í sölumeðferð á fasteignasölu. Óumdeilt er í mál inu að stefnandi greiddi sjálfur rekstrargjöld vegna fasteignarinnar, a.m.k. fasteignagjöld, vatns - og fráveitugjöld og hússjóð. Af gögnum málsins og málatilbúnaði aðila verður að auki ráðið að stefndu hafi ekki greitt fyrir afnot af húsnæðinu eftir að stefnandi eignaðist það en að á umræddu tímabili fram t il 26. október 2023 hafi stefndi Jóhannes haft aðgang að fasteigninni og geymslurnar verið leigðar 10 út. Samkvæmt stefnda Jóhannesi var sú útleiga á vegum rekstrarfélaga honum tengdum, þ.m.t. stefnda Glæsigeymslum ehf. 7 Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur þa nn 21. september 2023 var stefnanda heimilað að fá stefnda Glæsigeymslur ehf., ásamt öllu því sem honum tilheyrði, borinn út úr umræddri fasteign með beinni aðfarargerð. Stefndi Glæsigeymslur ehf. kærði úrskurð Héraðsdóms til Landsréttar sem vísaði málinu frá réttinum með úrskurði 31. október 2023 þar sem útburðargerð hafði þá þegar farið fram 26. október 2023. Áður hafði stefnandi beint útburðarkröfu að T.E. ehf. en þeirri kröfu verið hafnað af héraðsdómi þar sem kröfunni væri beint að röngum aðila. Með dó mi Héraðsdóms Reykjaness þann 21. nóvember 2023 í máli stefnanda gegn stefnda Jóhannesi var kveðið á um að geymslu einingar í framangreindri fasteign teldust til fylgifjár fasteignarinnar. Þeim dómi hefur verið áfrýjað til Landsréttar. 8 Mál þetta varðar kr öfu stefnanda á hendur stefndu til greiðslna fyrir afnot umræddrar fasteignar samtals í 23 mánuði og átta daga af þeim tíma sem stefnandi hefur átt fast eignina skv. A lið aðalkröfu en samtals í 23 mánuði og 22 daga skv. B lið aðalkröfu. Til vara gerir ste fnandi skaðabótakröfu á hendur stefndu vegna þess rekstrar kostnaðar sem stefnandi hefur greitt vegna eignarinnar á sama tíma. 9 Undir rekstri málsins aflaði stefnandi dómkvadds mats á því hvert væri mánaðarlegt leigu verð fasteignarinnar að Álfheimum 74, Reykjavík, fnr. 222 - 9039, miðað við að hún væri leigð (1) með geymslueiningunum sem til staðar væru í fasteigninni og (2) án geymslu eininganna. Niðurstaða matsgerðar, dags. 27. desember 2023, var að mánaðar legt leigu verð á fasteigninni með geymslueiningum væri 1.900 krónur á hvern fermetra, samtals 1.608.350 krónur, og án geymslueininganna væri mánaðarlegt leiguverð 1.600 krónur á hvern fermetra, samtals 1.354.400 krónur. Helstu málsástæður stefnanda 10 Dómkröfur sína r í aðalsök byggir stefnandi á því að rekstraraðilar geymsluleigunnar og eftir atvikum fyrirsvarsmaður þeirra séu samkvæmt meginreglum kröfuréttarins ábyrgir fyrir greiðslu vegna afnota af fasteigninni. Stefndi Jóhannes hafi viðurkennt að hann, í gegnum fé lög í sinni eigu sem hann hafi einn verið í forsvari fyrir, hafi hagnýtt sér eign ina í eigin þágu og rekið geymsluleigu í fasteigninni allan þann tíma sem stefnandi hafi átt eignina. Stefndu hafi neitað að fara úr fasteigninni þrátt fyrir ítrekaðar áskora nir og þráast við að halda þar áfram rekstri geymsluleigu og hirt allar tekjur af rekstri hennar, án þess að greiða fyrir afnot af eigninni. Stefndu hafi komið í veg fyrir að stefnandi fengi umráð eignarinnar og gæti notið réttar síns yfir henni en stefndi Jóhannes hafi einn haft aðgang að aðgangsstýringarkerfi fasteignarinnar. 11 Séu kaup gerð án þess að kaupverð leiði af samningi skal kaupandi skv. 45. gr. laga nr. 50/2000 greiða fyrir það gangverð sem sé á sams konar hlutum við svipaðar aðstæður, enda verð i það ekki talið ósanngjarnt. Nefndu ákvæði skuli beitt með lögjöfnun. Beri stefndu því að greiða fyrir afnot af eigninni verð sem teljist sanngjarnt og eðlilegt. Leiði það einnig af almennum reglum kröfuréttar og eignarréttar. Stefndu hafi, gegn betri vit und og í óþökk stefnanda, hagnýtt fasteignina til að skapa sér tekjur og hafnað að yfirgefa eignina. 12 Dómkrafa í aðalsök er snýr að stefnda Jóhannesi taki til tímabilsins 1. júlí 2019 til 8. júní 2021. Stefndi Jóhannes hafi verið margsaga um hvaða félag, í hans eigu og undir hans stjórn, hafi nýtt sér fasteignina og rekið geymsluleiguna en hafi lýst því yfir að á framan greindu tímabili hafi Heimilisbraut ehf., í hans eigu og forsvari, rekið geymslu leiguna. Slíkt sé ósannað enda hafi stefndi ekki viljað af henda gögn um leigureksturinn. Hann hafi hagnýtt eignina í eigin þágu til tekjuöflunar án þess að greiða fyrir afnotin. Stefnandi hafi eingöngu vissu fyrir því að það sé stefndi Jóhannes sem staðið hafi að baki rekstrinum, en ekki hvaða félagi hann hafi vi ljað tefla fram á hverjum tíma. Rétt sé því að horfa í gegnum félögin og fallast á að stefndi Jóhannes, sem eini eigandi og stjórnandi félaganna, beri persónulega ábyrgð á greiðslum fyrir afnot af fasteigninni á nefndu tímabili. 11 13 Dómkrafa í seinni lið í að alsök á hendur báðum stefndu in solidum varði tímabilið frá 9. júní 2021 til 1. júní 2023. Stefndi Jóhannes hafi lýst því yfir að þá hafi stefndi Glæsi geymslur ehf. rekið geymsluleigu í fasteigninni. Stefnandi byggir á því að hvorugur stefndu hafi greitt endurgjald fyrir þessi afnot sem hafi verið í óþökk stefnanda. Stefndi Jóhannes hafi ítrekað veitt misvísandi upplýsingar um hverjir hafi staðið að rekstri geymsluleigunnar í fasteigninni. Við blasi að hann hafi sjálfur verið þar alltumlykjandi og því rétt að stefna báðum stefndu. 14 Um fjárhæð dómkrafna í aðalsök hafi stefnandi bæði aflað álits óháðs fasteignasala á því hvað teljist eðlilegt og sanngjarnt gagngjald fyrir afnot af fasteigninni og mats dóm kvadds matsmanns undir rekstri málsins. Dómkrafa stefn anda miðar við að eðlileg mánaðarleg leiga nemi 1.750 krónum á hvern fermetra, þ.e. 1.396.000 kr. fyrir fasteign ina. Samtals nemur fyrri liður dómkröfu í aðalsök leigu í 23 mánuði og átta daga, þ.e. 32.480.267 krónum. Seinni liður dómkröfu í aðalsök miðar við leigu í 23 mánuði og 22 daga, samtals 33.131.733 krónur. Útreikningur á grundvelli niðurstöðu matsgerðar leiði til hærri fjárhæðar. 15 Til vara byggir stefnandi á uppfylltum skilyrðum sakarreglunnar fyrir greiðslu skaðabóta enda hafi stefndu með saknæmu m og ólögmætum hætti komið í veg fyrir eðlileg not stefnanda af fasteign sinni. Hafi stefndu þannig brotið gegn eignarrétti stefnanda og valdið honum tjóni sem þeir beri ábyrgð á. Stefnda Jóhannesi sé stefnt fyrir allt tímabilið, í báðum kröfuliðum varakrö fu. Stefnda Glæsigeymslum ehf. sé eingöngu stefnt vegna tímabilsins í seinni lið varakröfu, á þeim forsendum að stefndi Jóhannes segi að þá hafi félagið tekið við rekstri geymsluleigunnar. Heimilisbraut ehf., sem stefndi Jóhannes fullyrði að hafi sinnt rek strinum a.m.k. frá 1. júlí 2019 til 8. júní 2021, sé gjaldþrota. Hústaka stefndu sé með öllu óviðunandi og stefndu hafi komið í veg fyrir að stefnandi fengi umráð eignarinnar, með tilheyrandi tjóni. 16 Varakröfur í báðum kröfuliðum byggja á því að tjónið ne mi þeim rekstrarkostnaði sem stefnandi hafi borið af fasteigninni á meðan hún hafi verið í ólögmætum umráðum stefndu, s.s. vegna opinberra gjalda eins og fasteignagjalda og vatns - og fráveitugjalda, lög boðinna vátrygginga og hússjóðs. Stefnandi hefur lagt fram reikninga vegna rekstrar kostnaðar fasteignarinnar fyrir tímabilið 1. júlí 2019 til 31. maí 2023. 17 Stefndu er stefnt sameiginlega til að þola dóm vegna tjóns stefnanda þar sem stefndi Jóhannes hafi veitt rangar upplýsingar um rekstraraðila geymslulei gunnar. Stefndu beri óskipta ábyrgð á tjóninu enda leiði ekki annað af lögum eða óskráðum reglum. 18 Háttsemi og framkoma stefndu gagnvart stefnanda sé saknæm og ólögmæt og viðhöfð í þeim tilgangi að auðgast á fasteigninni á kostnað stefnanda. Í fyrsta lagi hafi stefndi komið í veg fyrir eðlileg not stefnanda af fasteign sinni svo sem hann eigi rétt til skv. 72. gr. stjórnarskrár. Ekki hafi verið gerður leigusamningur um fasteignina og ekkert réttar samband sé milli stefnanda og stefndu sem heimili notkunina . Margsinnis hafi verið skorað á stefndu að yfirgefa fasteignina og notkun stefndu á eigninni sé saknæm, ólög mæt og tjónsvaldandi. Í öðru lagi hafi stefndu neitað að greiða leigu eða rekstrarkostnað fasteignarinnar sem leitt hafi til tjóns. Í þriðja lagi hafi stefndi Jóhannes af ásetningi blekkt stefnanda með röngum og misvísandi upplýsingum um starfsemi geymslu leigunnar sem m.a. hafi leitt til þess að stefnandi hafi höfðað útburðarmál á hendur röngum aðila. Þá hafi stefndi Jóhannes flutt rekstur geymslul eigunnar á milli félaga, þ.m.t. til Heimilisbrautar ehf., án þess að upplýsa um það eða gjaldþrot þess félags. Hafi þetta valdið töfum og fjártjóni. Í fjórða lagi hafi stefndi Jóhannes neitað að afhenda stefn anda geymsluleigusamninga eða nokkrar upplýsing ar um hverjum stefnandi ætti að beina kröfum sínum að, með tilheyrandi töfum og tjóni. Í fimmta lagi hafi allir þræðir legið í sömu hendi, hjá stefnda Jóhannesi, og ógerningur að greina á milli stefnda persónulega og félaga sem hann sé í fyrirsvari fyrir. Stefndi Jóhannes hafi síðan notið fjárhagslegs ávinnings af háttseminni. 12 19 Fjártjón stefnanda sé sennileg afleiðing háttsemi stefndu. Skilyrði sakarreglunnar séu uppfyllt. Fjárhæð fyrri hluta varakröfu nemur samtals 21.931.501 krónu, fyrir tímabilið 1. júlí 2019 til 8. júní 2021. Fjárhæð seinni hluta varakröfu nemur samtals 23.879.825 krónum, fyri r tímabilið 9. júní 2021 til 1. júní 2023. Bæði fyrri og seinni hluti varakröfu varðar fasteignagjöld, hússjóð, vatns - og fráveitugjöld og vátryggingar fyrir nefnd tímabil. Dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 sé krafist frá þingfestingardegi skv. fyrri lið kröfugerðar og frá 24. mars 2023 skv. seinni lið kröfugerðar. Helstu málsástæður stefndu 20 Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnanda. Stefndu mótmæla því að stefndi Jóhannes hafi nánast í einu og öllu rekið geymsluleiguna í húsnæðinu eða ræt t hagsmuni viðsemjanda um möguleg kaup á húsnæðinu. Stefnandi hafi reynt að komast yfir geymslueiningar sem tilheyri stefnda Jóhannesi og séu grundvöllur að geymsluleigu í húsnæðinu, án þess að greiða fyrir þær, með aðför. Afnotagreiðslukrafa stefnanda sé gerð í hefndarskyni gegn stefnda Jóhannesi. Mótmælt sé að fyrirsvarsmaður rekstraraðila teljist ábyrgur fyrir rekstri lögaðila gagnvart stefnanda og stefnda Jóhannesi verði ekki samsamað við stefnda Glæsigeymslur ehf. eða Heimilisbraut ehf. til fjárhagsleg rar samábyrgðar. 21 Rangt og ósannað sé að stefndi Jóhannes hafi viðurkennt hagnýtingu eignarinnar í eigin þágu og að hann hafi rekið sjálfur geymsluleigu í húsnæðinu eða að hann hafi orðið margsaga um rekstrarfélag geymsluleigunnar. Það hafi alltaf legið fy rir að T.E. ehf. hafi eignast fasteignina og Heimilisbraut ehf. hafi rekið geymsluútleiguna á eigin ábyrgð og orðið gjaldþrota. Stefndi Glæsigeymslur ehf. hafi haldið rekstrinum áfram. Upplýsinga um rekstur Heimilisbrautar ehf. verði stefnandi að afla hjá réttum aðila og sé málinu óviðkomandi. 22 Þó að stefndi Jóhannes sé eigandi og stjórnandi félaganna Heimilisbrautar ehf. og Glæsi geymslna ehf. beri hann ekki fjárhagslega ábyrgð á þeim. Fyrirhuguð viðskipti við stefnanda hafi numið tugum milljóna. Hafi ste fnandi vitað að fyrri eigandi hafi verið T.E. ehf. og að allar horfur væru á því að lögaðili myndi eiga viðskiptin en ekki einstaklingur. Fyrra útburðarmáli hafi í fyrstu ranglega verið beint gegn T.E. ehf. en síðan gegn stefnda Glæsigeymslum ehf. Stefnand i sé bundinn við sínar ráðstafanir og geti ekki seint og um síðir beint kröfum gegn stefnda Jóhannesi vegna meintrar aðildar hans sem rekstraraðila og meintrar óvissu um hver stæði að leigurekstrinum. 23 Stefndu telja málatilbúnað stefnanda óljósan og rugli ngslegan. Samkvæmt grunnreglum kröfu réttar þurfi kröfuhafi að senda skuldara reikning með nákvæmri lýsingu kröfunnar, hvenær þjónusta hafi verið veitt ef við á, gjalddaga og eindaga. Krafa fyrir og vegna viðskipta stofnist fyrst með útgáfu reiknings. Stef nandi krefjist leigu greiðslna í aðal kröfum sínum en enginn leigusamningur hafi verið gerður. Stefndu hafni einhliða og ófullnægjandi áliti óháðs fasteignasala. Samkomulag hafi verið fyrir hendi við stefnanda um kaup stefnda á geymsluhúsnæðinu sem tæki ti l veðskuldabréfs og áfallandi kostnaðar stefnanda. Samkomulagi við Jónas Gunnarsson f.h. stefnanda hafi ekki verið rift og sé enn bindandi fyrir stefnanda. 24 Stefndu hafna því að almenna skaðabótareglan eigi við í máli þessu, sbr. varakröfu stefnanda. Afnot stefndu af fasteigninni hafi verið með vitund og samþykki stefnanda fram til yfirmannsskipta hjá stefnanda 2021. Þegar nýr stjórnandi hafi tekið við hafi m.a. viðræður um afnotagreiðslur átt sér stað en engin upphæð verið nefnd. Í útburðarmálum stefnanda hafi ekki verið byggt á hústöku enda hafi það mál snúist um það grundvallaratriði hvort húseigandi gæti hindrað rekstraraðila að geymslunum að rýma húsnæðið og jafnframt að fjarlægja lausafé, þ.e. skilveggja - einingar sem afmarki geymslueiningar. Meint tjón stefnanda sé honum sjálfum að kenna enda hafi hann þvingað stefndu til að halda til í fasteigninni og meinað þeim að rýma hana ásamt eignum sínum. Hefði stefndi Jóhannes vitað að ekki yrði staðið við samkomulagið og honum verið frjálst að taka brott geyms lueiningarnar hefði hann þá þegar stýrt félögunum úr eigninni með allt sem þeim tilheyrði og fyrir löngu. Meint tjón sé fyrir þvermóðsku stefnanda og á hans ábyrgð. Því beri að hafna meintri skaðabótakröfu. 13 25 Einnig beri að hafna bótakröfu stefnanda þar sem stefndi Jóhannes hafi fyrir hlutafélag í sinni eigu gert tilraunir til að kaupa fasteignina með því að greiða upphaflegt veðskulda bréf í eigu stefnanda og bæta rekstrarkostnaði stefnanda við, gegn því að stefnandi seldi fasteignina á grundvelli upphafleg s loforðs Jónasar Gunnarssonar. Með því að hafna þeirri skuldbindingu hafi stefnandi fyrirgert öllum rétti til skaðabóta. Aðilar hafi sameiginlega stefnt að kaupum stefnda á eigninni. 26 Stefndi hafi haft afnot af fasteigninni í samráði við stefnanda allt un dir það síðasta þar til stefnandi hafi hafist handa með útburðargerð, sem stangist á við loforð fyrirsvars mannsins. Ætlun aðila hafi verið að selja stefnda eða félagi stefnda Jóhannesar fast eignina og stefndi hafi ekki staðið gegn því að rýma húsnæðið ge gn því að mega flytja allar eignir sem því tilheyri. Við slíkar aðstæður myndist engin skaðabótaskylda stefndu. Stefnandi beri sjálfur ábyrgð á rekstrargjöldum af fasteigninni meðan hann brjóti samkomulagið um að selja stefndu eða félögum stefnda fasteigni na. Ekki hafi verið gerð athugasemd við að Glæsigeymslur ehf. hafi tekið við rekstrinum þann 9. júní 2021. Stefn andi viðhaldi ólögmætu ástandi í fasteigninni með því að hindra stefnda Glæsigeymslur ehf. í að flytja með sér það sem félaginu tilheyri. 27 Ste fndu byggja á samkomulagi um að kaupa eignina sem stefnandi hafi svikið en sé bundinn af. Þá mótmælir stefndi að hann eigi að greiða fyrir afnot eignar sem hann vilji ekki dvelja í en sé knúinn til, til að vernda hagsmuni sína vegna lausafjár sem stefnandi hafi meinað honum að flytja með sér fyrir afhendingu eignarinnar. Stefndu hafi ekki hafnað að greiða fyrir afnot af eigninni heldur þvert á móti gert tillögu að kaupum á eigninni ásamt greiðslu kostnaðar stefnanda af henni í samræmi við loforð stefnanda. Tómlæti stefnanda við að efna samkomulag um sölu á eigninni sé á ábyrgð stefnanda sem hafi aldrei lýst yfir riftun á samningnum sem Jónas Gunnarsson hafi staðið að f.h. stefnanda. 28 Stefndu telja rekstur fyrra útburðarmáls hafa tekið mun lengri tíma en þörf hafi verið á enda hafi stefndu upplýst, m.a. í greinargerð þess máls, að T.E. ehf. væri rangur aðili málsins. Þá sé engin lagaskylda fyrir stefndu að upplýsa stefnanda um leigjendur að geymslunum. Óverulegur fjöldi leigjenda sé í húsnæðinu í ljósi aðstæðn a, sem séu þar á ábyrgð stefnda Glæsigeymslna ehf. og ekki í réttarsambandi við stefnanda. 29 Stefndu kveða tvö félög hafa nýtt húsnæðið til reksturs geymsluleigu frá árinu 2016 en frá ársbyrjun 2017 hafi húsnæðið verið í eigu stefnanda. Fyrst árið 2023 hafi stefnandi höfðað þrjú dómsmál vegna húsnæðisins og þannig sýnt af sér tómlæti í mörg ár sem leiða eigi til sýknu eða til stórfelldrar lækkunar á dómkröfum. Þá vísar stefndi til laga um fyrningu kröfuréttinda en kröfur stefnanda fyrnist á fjórum árum og þv í geti kröfur frá því árum fyrir þingfestingu málsins ekki komist að. Þá verði ekki fallist á neinar fjárkröfur fyrr en þær sannanlega koma fyrst fram. Niðurstaða 30 Í aðalkröfu sinni krefst stefnandi greiðslna úr hendi stefnda Jóhannesar að fjárhæð 32.480.267 krónur og að auki úr hendi beggja stefndu óskipt að fjárhæð 33.131.733 krónur. Lýtur aðalkrafan að því að stefndu hafi hagnýtt sér fasteign stefnanda í óleyfi í eigin þágu án þess að greiða stefnanda fyrir afnotin. Til vara krefst stefnandi skaðabóta úr hendi stefnda Jóhannesar að fjárhæð 21.931.501 króna og að auki úr hendi beggja stefndu óskipt að fjárhæð 23.879.825 krónur. 31 Stefndu hafa byggt á því að stefnandi beri sjálfur ábyrgð á afnotum þeirra af húsnæðinu þar sem stefnandi hafi ekki heimilað stefndu að fjarlægja geymslueiningar úr húsnæðinu. Því hafi stefndu verið nauðugur sá kostur að dvelja þar áfram. Nokkuð er á reiki í greinar gerð og málatilbúnaði stef ndu hvor þeirra hafi átt nefndar geymslueiningar. Fyrir dómi bar stefndi Jóhannes að geymslueiningarnar væru hans eign en með dómi Héraðsdóms Reykjaness 21. nóvember 2023 í máli nr. E - 1559/2023 voru geymslueiningarnar hins vegar taldar til fylgifjár fastei gnarinnar. Fyrir liggur að stefndi Glæsigeymslur ehf. hefur nú verið borinn út úr húsnæðinu. Hvað sem ágreiningi aðila um eignarhald á geymslu einingunum líður er það niðurstaða 14 dómsins að stefndu sé ekkert hald í þeirri málsástæðu að stefndu eða félögum í tengslum við stefndu hafi verið nauðugur einn sá kostur að dvelja í húsnæðinu og hafa af því afnot, án greiðslu, vegna nefnds ágreinings um geymslueiningarnar. 32 Þá er hafnað þeirri fullyrðingu stefndu að komist hafi á samningur milli stefnda Jóhann esar og Jónasar Gunnarssonar f.h. stefnanda um kaup stefnda Jóhannesar, eða félaga í hans eigu, á húsnæðinu. Fullyrðingar stefnda um hvað í þeim meinta samningi fólst, eða hver hafi átt að vera viðsemjandi stefnanda eða hvert kaupverðið hafi átt að vera, eru af ar óljósar og hvorki studdar af gögnum né framburði vitna fyrir dómi. 33 Eftir stendur þá að afnot af húsnæðinu voru án samnings við stefnanda og í óþökk hans. Engan veginn verður á það fallist að stefndu hafi mátt ætla að afnot þeirra á nefndu húsnæði yrðu án endurgjalds. Af greinargerð stefndu verður enda ráðið að hvorugur stefndu hafi hafnað að greiða fyrir afnot af eigninni. Samkvæmt 45. gr. laga um lausafjárkaup nr. 50/2000 er það meginregla, þegar kaupverð leiðir ekki af samningi, að kaupandi skal greið a fyrir söluhlut það gangverð sem er á sams konar hlutum, seldum við svipaðar aðstæður, við samningsgerðina, enda sé verðið ekki ósanngjarnt. Ef ekki er um neitt slíkt gangverð að ræða skal kaupandi greiða það verð sem sanngjarnt er miðað við eðli hlutar, gæði hans og atvik að öðru leyti. Þessari reglu hefur verið beitt við aðstæður líkt og þær sem hér eru uppi, sbr. t.d. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 21. mars 2013 í máli nr. 579/2012 og dóm Hæstaréttar 15. febrúar 2001 í máli nr. 309/2000. Er því á það fa llist að fyrir afnotin beri að greiða stefnanda og að leggja meginreglu 45. gr. laga um lausafjárkaup til grundvallar með lögjöfnun. 34 Ekki skiptir máli hvað þessa niðurstöðu varðar þó að ekki hafi verið gefnir út reglulegir reikningar af hálfu stefnanda f yrir afnotin, enda alls óljóst af málatilbúnaði stefndu sjálfra á hendur hverjum gefa hefði átt út slíka reikninga. Þykir það heldur ekki standa þeirri niðurstöðu í vegi að greiða skuli sanngjarnt og eðlilegt verð fyrir afnotin, þótt enginn leigusamningur sé til staðar milli aðila en stefnandi verður ekki látinn bera hallann af því að stefndu neituðu að yfirgefa eignina. 35 Við mat á því hvað teljist vera sanngjarnt og eðlilegt verð fyrir afnotin af húsnæðinu telur dómurinn, sem skipaður er sérfróðum meðdómar a, að hafa megi nokkra hliðsjón af niðurstöðu fyrirliggjandi matsgerðar dómkvadds matsmanns. Niðurstaða matsins er að mánaðarlegt leiguverð fasteignarinnar með geymslueiningum sé 1.608.350 krónur á mánuði en það er nokkru hærra en sem nemur dómkröfu stefna nda í aðalsök þar sem miðað var við leigufjárhæðina 1.396.000 krónur á mánuði. Telur dómurinn því engin efni til annars en að fallast að álitum á fjárhæð aðalkröfu stefnanda í báðum liðum, enda þar um að ræða lægri fjárhæðir en á grundvelli útreiknings skv . framangreindri matsgerð, sbr. einnig til hliðsjónar fyrrnefndan dóm Hæstaréttar í máli nr. 579/2012. 36 Dómkröfu í fyrri lið í aðalsök er beint gegn stefnda Jóhannesi og tekur til tímabilsins frá 1. júlí 2019 til 8. júní 2021. Dómkröfu í seinni lið í aðals ök er beint gegn stefndu báðum in solidum og tekur til tímabilsins frá 9. júní 2021 til 1. júní 2023. Mál þetta var höfðað 22. júní 2023. Ekki er á það fallist með stefndu að dómkröfur skv. framangreindu séu á nokkurn máta niður fallnar fyrir fyrningu, sbr . 3. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007. Líkt og atvikum í máli þessu er háttað, einkum með vísan til langvinns ágreinings aðila og reksturs dómsmála, þ.m.t. til útburðar úr húsnæðinu, verður heldur ekki fallist á að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti við innheimtu krafna sinna. 37 Þeim rekstri sem verið hefur í nefndri fasteign á því tímabili sem dómkröfur stefnanda taka til var m.a. lýst í greinargerð T.E. ehf. í útburðarmáli á hendur T.E. ehf., en greinargerðin, sem er meðal gagna þessa máls, var fyrst lögð fram í útburðar máli nr. A - 2129/2022 fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur 29. júní 2022. Segir í greinar gerðinni að í húsnæðinu hafi verið rekin útleiga á geymsluplássi til þriðja aðila. Skilrúm á milli geymslna séu ekki múrföst og langt í frá óaðs kiljanlegur hluti fasteign arinnar, en skrúfuð í gólf til að halda þeim á sínum stað og til að þau væru ekki á hreyfingu. 15 38 Um eignarhald að þessum geymslueiningum segir í nefndri greinargerð að þær hafi í fyrstu verið í eigu félagsins BH10 ehf., sem jafnf ramt hafi rekið útleigu á þeim til þriðja aðila. Fast eignin sjálf hafi hins vegar ilisbraut ehf. sem jafnframt keypti geymsluþjónust unni. 39 Eignarhaldi Glæsigeymslna ehf. að geymslueiningunum er lýst með öðrum hætti í greinargerð félagsins í útburðarmáli stefnanda nr. A - 2550/2023 á hendur Glæsigeymslum ehf., sem lögð var fram í Héraðsdómi Reykjavíkur 21. júní 2023. Af greinargerðinni m á ráða að Glæsigeymslur ehf. hafi aðeins borið ábyrgð á rekstrinum en ekki átt nefndar geymslu einingar. Báðar eru greinargerðirnar þó ritaðar af sama lögmanninum, sem framan af gætti jafnframt hagsmuna stefndu í þessu máli. Í síðar nefndu greinargerðinni segir orð samhengi orðanna má ráða að þarna eigi lögmaður inn við nefndar geymslu einingar. Þá segir jafnframt í 40 Í stefnu í máli sem stefnandi þessa máls höfðaði gegn stefnda Jóhannesi fyrir Héraðsdómi Reykjaness 8. júní 2023, vegna ágreinings um það hvort nefndar geymslueiningar teljist fylgifé fasteignarinnar eða ekki, er rakið að stefndi hafi þá nýlega haldið því fram að hann væri persónulega eigandi þeirra geymslueininga sem um ræði í málinu. Í dómi Héraðsdóms Reykjaness í málinu, máli nr. E - 1559/2023, sem uppkveðinn var 21. nóvember 2023, er haft eftir stefnda í kafla þar sem málsástæðum hans og lagarökum er lýst að félagið BH10 ehf. hafi verið rekstraraðili geymsluleigunnar á sínum tíma en T.E. ehf. hafi átt fasteignina. Eigandi geymslueininganna hafi hins vegar verið félagið Meltuvinnslan ehf., sem ekki hafi verið í eigu stefnda. Til að yfirfæra eignarréttinn að geymslunum hafi verið samið sérstakt skjal. 41 Af kaupsamningi stefnda Jóhannesar við Meltuvinnsluna ehf., dags. 18. september 2016, má ráða að stefndi Jóhannes hafi keypt allt hlutafé Meltuvinnslunnar ehf. í félaginu T.E. ehf., sem hafi verið eigandi þeir rar fasteignar sem um ræðir. Í kaupsamningnum segir einnig að eignin sé innréttuð sem að mati dómsins að félagið T.E. ehf. hafi á þessum tíma verið eigandi þe irra geymslna sem í húsnæðinu voru, andstætt því sem stefndi hefur haldið fram, hvað sem síðar hafi gerst. 42 Ágreiningur málsaðila um það hvort umræddar geymslueiningar teljist til fylgifjár fast eignarinnar fellur utan við sakarefni þessa máls og er auk þ ess til meðferðar hjá öðrum dómstólum. Af framangreindri upptalningu má aftur á móti ráða að stefndi Jóhannes hefur verið margsaga um það hver hafi átt og hver eigi þær geymslueiningar sem stað settar eru í því húsnæði sem deilt er um í málinu. Staðhæfinga r hans þar að lútandi stangast auk þess margar hverjar á og eru ósamrýmanlegar. 43 Óumdeilt er hins vegar að nefndar geymsluein ingar eru og hafa allan þann tíma sem mál þetta varðar verið í því húsnæði sem stefnandi eignaðist síðla árs 2017. Þá er einnig ó umdeilt, jafnvel þótt margt sé á huldu um þann rekstur sem fram hefur farið í hús næðinu, að sá rekstur hefur lotið að útleigu á nefndum geymslueiningum til þriðja aðila, óháð því hver hefur átt þær á hverjum tíma. 44 Í skýrslu sinni fyrir dómi í þessu máli hélt stefndi Jóhannes því fram að útleiga geymslu eininganna hafi á þeim tíma sem um ræðir í málinu verið annars vegar í höndum félagsins Heimilisbrautar ehf. og hins vegar í höndum Glæsigeymslna ehf. Nefndar geymslu einingar væru hins vegar persónuleg eig n hans. Stefndi hefur ekki lagt fram nein gögn til stuðnings þessum staðhæfingum sínum eða sýnt fram á hvernig hann 16 hafi eignast geymslueiningarnar. Hins vegar liggur fyrir að félögin T.E. ehf., Heimilisbraut ehf. og Glæsigeymslur ehf. eru öll, eða voru, í eigu stefnda Jóhannesar, sem sat jafnframt í stjórn allra þessara félaga og var framkvæmdastjóri þeirra allra, en Heimilisbraut ehf. varð gjaldþrota hinn 9. júní 2021. 45 Við fyrirtöku málsins þann 30. janúar sl. skoraði lögmaður stefnanda á stefndu, í ljó si þess að ekki lægju fyrir neinar opinberar upplýsingar um rekstur stefnda Glæsigeymslna ehf. og félagsins Heimilisbrautar ehf., að leggja fram upplýsingar um rekstur félaganna á því tímabili sem dómkröfur málsins ná til. Stefndu urðu ekki við áskoruninni , en fram kom fram hjá stefnda fyrir dómi að félagið Glæsigeymslur ehf. hefði ekki skilað árs reikningum um tíma. Þeir væru því ekki tiltækir. Telur dómurinn að skýra beri óvissu um aðkomu félaga í eigu og undir stjórn stefnda Jóhannesar að húsnæðinu með þ eim hætti sem er stefnanda hagfelldastur, sbr. til hliðsjónar 2. mgr. 67. gr. og 1. mgr. 68. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Stefndi Jóhannes ber því hallann af því að afhenda ekki slík gögn, en ekki stefnandi. 46 Ekki verður litið framhjá óvissu um eignarhald og rekstur á umræddum geymslu eining um sem fram hefur farið í fasteign stefnanda. Stefndi Jóhannes hefur sjálfur skapað þá óvissu með framangreindum hætti, einkum með misvísandi fullyrðingum um eignarhald á geymslueiningunum og aðkomu félag a að rekstrinum. Þá verður heldur ekki litið fram hjá því að eignarhald og allir stjórnunarþræðir þeirra félaga sem stefndi hefur nefnt sem rekstraraðila geymsluleigunnar hafa verið í höndum stefnda Jóhannesar á því tíma bili sem um ræðir. Að þessu virtu v erður að fallast á það með stefnanda að stefndi Jóhannes beri einn ábyrgð gagnvart stefnanda á greiðslum vegna afnota húsnæðisins á tímabilinu 1. júlí 2019 til 8. júní 2021, enda félagið Heimilisbraut ehf. nú gjaldþrota, en að stefndi Jóhannes og Glæsigeym slur ehf. beri saman ábyrgð á greiðslum vegna afnota af húsnæðinu á tímabilinu frá 9. júní 2021 til 1. júní 2023. Um óskipta ábyrgð stefndu skv. seinni hluta aðalkröfu stefnanda, þ.e. varðandi tímabilið 9. júní 2021 til 1. júní 2023, er einnig til þess að líta að stefndi Jóhannes hefur sjálfur byggt á því að hann eigi geymslueiningarnar en að reksturinn hafi verið í höndum stefnda Glæsi geymslna ehf. 47 Verður þannig fallist á dómkröfur stefnanda í aðalsök og stefndu dæmdir til greiðslu þeirra fjárhæða sem í dómsorði greinir. Fallist er á dráttarvaxtakröfur stefnanda en þeim hefur ekki verið mótmælt af stefndu. Eftir úrslitum málsins ber að dæma stefndu óskipt til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 4.000.000 króna að meðtöldum virðisau kaskatti af þóknun og einnig að meðtöldum matskostnaði að fjárhæð 389.980 krónur. 48 Af hálfu stefnanda flutti málið Sigurður Kári Kristjánsson lögmaður. Af hálfu stefnda flutti málið Hrafnkell Oddi Guðjónsson lögmaður. Dóm þennan kveður upp Sigríður Rut Júl íusdóttir dómsformaður. Meðdómendur voru Jóhannes Rúnar Jóhannsson héraðs dómari og Reynir Erlingsson, löggiltur fasteignasali. Dómsorð: Stefndi, Jóhannes Helgi Einarsson Bachmann, greiði stefnanda , Veðskuldabréfasjóðnum Virðingu, 32.480.267 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þingfestingardegi 29. júní 2023 til greiðsludags. Stefndu, Jóhannes Helgi Einarsson Bachmann og Glæsigeymslur ehf., gr eiði stefnanda, Veðskuldabréfasjóðnum Virðingu, óskipt 33.131.733 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 24. mars 2023 til greiðsludags. Stefndu greiði stefnanda óskipt 4.000.000 króna í málskostnað.