LANDSRÉTTUR Úrskurður þriðjudaginn 24. september 2024 . Mál nr. 548/2024 : A (sjálf) gegn Fasteignas ölunni B ehf., C , (Magnús Hrafn Magnússon lögmaður) D og E , (Einar Gautur Steingrímsson lögmaður) og til réttargæslu V erði trygging um hf. ( Magnús Hrafn Magnússon lögmaður) Lykilorð Kærumál. Málskostnaðartrygging. Frávísun frá Landsrétti. Útdráttur Máli A gegn B ehf. , C, D, E og V var vísað frá Landsrétti þar sem A lagði ekki fram tryggingu fyrir greiðslu kærumálskostnaðar innan þess frests sem henni var veittur til þess að setja hana. Úrskurður Landsréttar Landsréttardómararnir Aðalsteinn E. Jónasson , Jón Höskuldsson og Kristbjörg Stephensen kveða upp úrskurð í máli þessu. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 22. júní 2024 . Greinargerð varnaraðila Fasteignasölunnar B ehf., C og réttargæslustefnda Varðar trygginga hf. barst réttinum 11. júlí 202 4 . Greinargerð varnaraðila D og E barst réttinum 22. ágúst 2024. Kæ rður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. júní 2024 í málinu nr. E - [...] /2023 þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j - lið 1 . mgr. 143 . gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. 3 Varnaraðil ar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar auk kærumálskostnaðar fyrir Landsrétti. 4 Réttargæslustefndi krefst kærumálskostnaðar fyrir Landsrétti. 2 Niðurstaða 5 Með bréfum 1. og 2. júlí 2024 kröfðust varnaraðilar og réttargæslustefndi að sóknaraðila yrði gert að setja tryggingu fyrir greiðslu málskostnaðar í Landsrétti sökum þess að gert hefði verið árangurslaust fjárnám hjá henni, sbr. b - lið 1. mgr. 133. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 150. gr. og 166. gr. sömu laga. Með úrskurði Landsréttar 30. ágúst 2024 var fallist á þá kröfu varnaraðila og réttargæslustefnda. Fjárhæð málskostnaðartryggingarinnar var ákveðin 750.000 krónur og sóknaraðila veittur frestur til 13. september 2024 til að leggja fram trygginguna að því viðlögðu að málinu yrði vísað frá dómi ef það yrði ekki gert. Sú trygging hefur ekki verið sett og ber því samkvæmt 3. mgr. 133. gr., sbr. 4. mgr. 150. gr. og 166. gr. laga nr. 91/1991 að vísa málinu frá Landsrét ti. 6 Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum og réttargæslustefnda kærumálskostnað eins og í úrskurðarorði greinir. Úrskurðarorð: Máli þessu er vísað frá Landsrétti. Sóknaraðili, A , greiði varnaraðilum, Fasteignasölunni B ehf., C , D og E og réttarg æslustefnda, Verði tryggingum hf., hverju fyrir sig 100.000 krónur í kærumálskostnað. Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. júní 2024 1. Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 24. apríl 2024, var höfðað 30. nóvember 2023, af A , , á hendur Fasteignasölunni B ehf., , C , , D , , og E , . Til réttargæslu er stefnt Verði tryggingum hf., . 2. Dómkröfur stefnanda eru að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda skaðabætur að óskiptu að fjárhæð 44.900.000 krónur, ásamt dráttar vöxtum samkvæmt 8. og 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. nóvember 2018 til greiðsludags. 3. Stefndu krefjast þess að málinu verði vísað frá dómi. Að auki gera stefndu og réttargæslustefndi kröfur um málskostnað úr hendi stefnanda. Þá kre fjast stefndu Fasteignasalan B ehf. og C þess að stefnanda verði gert að greiða álag á málskostnað. 4. Kröfur stefndu um að málinu verði vísað frá dómi eru til úrlausnar í úrskurði þessum og krefst stefnandi þess að þeim kröfum stefndu verði hrundið. Að auki gerir stefnandi kröfu um að henni verði ákvarðaður málskostnaður. Helstu atvik sem skipta máli í þessum þætti málsins 5. Verða hér rakin helstu atvik er varða þennan þátt málsins, eins og þau birtast í gögnum þess. Deilt er um atvik er varða kaup og sölu tveggja fasteigna árið 2018, annars vegar einbýlishúss að [ fasteign 1 ] og hins vegar íbúðar í húsinu að [ fasteign 2 ] . 6. Fyri r liggur að stefnandi og fyrrum eiginmaður hennar, F , höfðu átt saman fasteignina að [ fasteign 1 ] en með afsali, dags. 14. febrúar 2013, afsalaði F sínum hluta í eigninni til stefnanda. Í afsalinu kemur m.a. fram að um sé að ræða sölu á 50% eignarhluta F í húsinu, að stefnandi hafi fyrir átt 50% hússins en með afsalsgerningnum sé hún orðin eini eigandi þess. Þá segir að samningsaðilar, sem séu hjón, séu sammála 3 um að seljandi verði áfram greiðandi áhvílandi veðskulda um óákveðinn tíma. Síðar á árinu 2013 m unu stefnandi og F hafa fengið skilnað. 7. Í kaupsamningi um fasteignina að [fasteign 1] , dags. 2. nóvember 2018, kemur fram að stefnandi sé seljandi eignarinnar og kaupendur stefndu D og E . Kaupverð eignarinnar sé 88.500.000 krónur og skuli hluti kaupverðsin s, 44.900.000 krónur, greiddur með eignarhluta kaupenda í fasteign að [fasteign 2] . Undir kaupsamninginn ritar fyrir hönd stefnanda dóttir hennar og F , G , skv. umboði, dags. 6. september 2018. 8. Þann 7. júní 2019 gaf stefnandi út afsal til stefndu D og E var ðandi fasteignina [fasteign 1] , þar sem fram kom að umsamið kaupverð væri að fullu greitt. Ritaði stefnandi sjálf undir afsalið. 9. Í kaupsamningi um fasteignina að [fasteign 2] , einnig dags. 2. nóvember 2018, kemur fram að seljandi sé stefndi D og kaupandi á ðurnefndur F , fyrrverandi eiginmaður stefnanda. Kaupverð eignarinnar sé 44.900.000 krónur og sé kaupsamningurinn hluti af makaskiptasamningi milli sömu aðila um viðkomandi eign og húseignina að [fasteign 1] . Um greiðslutilhögun útborgunar segir í kaupsamni afsali af hinni seldu eign uppí fasteignina [fasteign 1] F dóttir hans og stefnanda, G , skv. umboði, dags. 23. október 2018, sem stefnandi vottaði. 10. Þann 7. júní 2019 gaf stefndi D út afsal til handa F varðandi íbúðina að [fasteign 2] , þar sem fram kom að umsamið kaupverð væri að fullu greitt. Ritaði F sjálfur undir afsalið. 11. Samhliða gerð framangreindra kaupsamninga var þann 2. nóvember 2018 gert samkomulag um veðflutning þess efnis að fasteignin að [fasteign 1] skyldi leyst úr veðböndum og fasteignin að [fasteign 2] þess í stað sett að veði til tryggingar skuld samkvæmt veðsk uldabréfi, er F hafði gefið út 26. júní 2019 til Íslandsbanka. Er í samkomulaginu tekið fram að eftirstöðvar veðskuldabréfsins hafi numið 39.999.711 krónum þann 31. október 2018. 12. Fyrir liggja tölvupóstar er sendir voru í tengslum við framangreind fasteigna viðskipti og framangreindan veðflutning. Í tölvupósti frá F til starfsmanns Íslandsbanka, dags. 16. október 2018, segir: Þá erum við A búin að selja [fasteign 1] . Við tókkum íbúð upp í á kr. 45 millj. Lánin á 2. og 3ja veðrétti verað greidd upp og 15 millj . inn á 1. veðréttarlánið og munu þá est. um 25 millj. hvíla á 1. veðrétti uppítökuíbúðarinnar. Þú færð auðvitað í hendur afrit af kaupsamningnum, sem G dóttir okkar kemur með sem er með umboð til þess að skrifa undir öll skjöl er varða söluna. 13. Í tölvupóst i frá starfsmanni Íslandsbanka til starfsmanns B og F , dags. 19. október 2018, segir: Skv. kauptilboðinu á [fasteign 2] er A ein að kaupa þá eign. Lánið sem er hjá okkur og á að veðflytja er á nafni F . Við getum því ekki flutt lánið á eign sem F er ekki 10 0% eigandi af. Ef A ætlar að eiga 100% í eigninni þá þarf hún að fara ein í greiðslumat. Ef þau ætla að eiga saman þurfa þau að fara saman í greiðslumat. Ef þau vilja sleppa við að fara í greiðslumat þarf F að vera einn 100% eigandi. Annars telst lánið ver a með lánsveð og Íslandsbanki heimilar ekki lánsveð. 14. Í tölvupósti er F sendi starfsmanni B 19. október 2018 í kjölfar framangreinds pósts frá Íslandsbanka segir: Við A höfum komist að þeirri niðurstöðu að ég verði eigandi [fasteign 2] svo hægt verði að fly tja lánið yfir. Spurningin er hvernig við berum okkur að með það fyrst við erum stödd á [...] . Er hægt að veita skjölunum? Við drífum okkur heim þurfum við þess. 15. M eðal gagna málsins er endurrit úr gerðabók sýslumanns sem ber með sér að í maí 2018 hafi verið gert árangurslaust fjárnám hjá F . Þá liggur fyrir að 6. desember 2018 gaf F út veðtryggingarbréf til tryggingar öllum skuldum við áðurnefnda G að fjárhæð allt að 40.000.000 króna. Var íbúðin að [fasteign 2] sett að veði samkvæmt tryggingarbréfinu og er stefnandi annar tveggja votta á skjalinu. 16. Samkvæmt bréfi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, dags. 3. desember 2019, mun F með erindi, dags. 3. n óvember 2019, hafa farið þess á leit við sýslumann að afmáð yrðu úr þinglýsingabók framangreindur kaupsamningur og framangreint afsal varðandi fasteignina að [fasteign 2] . Mun F hafa vísað til þess að eignin hefði verið seld með makaskiptasamningi og samkv æmt þeim samningi hefði stefnandi átt að vera tilgreind á eignarheimildum þeim sem þinglýst hefði verið en ekki hann. Þá hafi F talið að þinglýsingarstjóri hefði átt að vísa skjölunum frá á grundvelli 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 þar sem F hefði rang lega verið tilgreindur kaupandi á skjölunum. Sýslumaður hafnaði erindi F og vísaði hvort tveggja til þess að ekki yrði séð að um væri að ræða mistök í skilningi 27. gr. þinglýsingalaga né heldur að 4 þinglýsingarstjóra hefði borið að vísa skjölunum frá þingl ýsingu á grundvelli 7. gr. þeirra laga. 17. Samkvæmt gögnum málsins mun F í mars 2020 hafa selt íbúðina að [fasteign 2] . Í kaupsamningi, dags. 12. mars 2020, segir að á eigninni hvíli veðbréf, útgefið 26. júní 2013, upphaflega að fjárhæð 36.120.000 krónur, sem skuli greiðast upp með tiltekinni greiðslu kaupenda. 18. Á árinu 2022 höfðaði stefnandi mál gegn stefndu og fleiri aðilum, þar sem gerðar voru sömu kröfur og í máli þessu. Málinu var vísað frá dómi með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, dags. 4. júlí 2023. Þann 12. september s.á. staðfesti Landsréttur úrskurð héraðsdóms með úrskurði sínum í máli nr. 544/2023. Í niðurstöðum Landsréttar segir að málatilbúnaður stefnanda í því máli hafi verið verulega vanreifaður, sbr. d - og e - lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Málsástæður og lagarök stefnanda eins og þeim er lýst í stefnu 19. Stefnandi segir í stefnu að hún byggi stefnukröfu sína á meginreglum samninga - og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og að samningum skuli gerð full skil. Samkvæmt 1. gr. laga um fast eignakaup nr. 40/2002 gildi lögin einnig um makaskipti á fasteignum. Við makaskipti teljist hvor samningsaðila seljandi þeirrar fasteignar sem hann afhendir og kaupandi þeirrar eignar sem hann tekur við, sbr. 3. gr. laganna. Makaskiptasamningur sé því full gildur kaupsamningur. 20. Stefnandi hafi eignast íbúð í húsinu að [fasteign 2] með makaskiptasamningi. Eignarrétturinn sé friðhelgur og stjórnarskrárvarinn, sbr. 72. gr. laga nr. 33/1944. Stefndu hafi öll virt eignarrétt stefnanda að vettugi og með athöfnum sí num og athafnaleysi brotið gróflega af ásetningi eða stórkostlegu gáleysi gegn lögmæltum hagsmunum hennar. 21. Krafa stefnanda byggist á óumdeildum kaupsamningi um [fasteign 1] . Stefndu E og D hafi vanefnt verulega þann kaupsamning, þar sem þau hafi ekki enn g reitt stefnanda hluta umsamins kaupverðs, sem fólst í afhendingu og afsali íbúðarinnar að [fasteign 2] til stefnanda, eins og þau hafi skuldbundið sig til. Stefndu hafi þess í stað selt öðrum íbúðina sem þau hafi þá þegar verið búin að selja stefnanda með makaskiptunum . Krafan nemi öllu umsömdu verði íbúðar, sem sé stefnufjárhæðin, þar sem stefnandi hafi enga greiðslu fengið fyrir íbúðina. 22. Skaðabótakrafan sé byggð á efndagrundvelli þar sem efndabætur hafi það að markmiði að gera kröfuhafa eins settan fjárhagslega og ef samningur hefði réttilega verið efndur. Telji stefnandi öll skilyrði bótaábyrgðar vera fyrir hendi og að hún eigi fullan rét t til efndabóta úr hendi stefndu. 23. Þegar stefnandi hafi skrifað undir afsal hafi hún verið búin að kaupa íbúðina og greiða kaupverðið en átt eftir að fá íbúðina afhenta vegna vandamála með veðflutning sem hún hafi talið vera óleyst. Hafi stefnandi ekki liti ð svo á sem hún væri búin að missa íbúðina. 24. Skaðabótakrafa á hendur stefndu Fasteignasölunni B ehf. og C byggist á reglum skaðabótaréttarins um ábyrgð sérfræðinga og vinnuveitendaábyrgð . Stefndi C hafi sammælst við F um að selja honum íbúðina án vitneskju stefnanda, og með því hafi hann brugðist starfsskyldum sínum gróflega og valdið stefnanda tjóni með ólögmætri og saknæmri háttsemi, sem nemi stefnufjárhæðinni. Stefnda C hafi verið ljóst að seljandi, stefndi D , væri ekki réttur eigandi íbúðarinnar þar sem búið hafi verið að selja stefnanda íbúðina, en þó séð um að hafa milligöngu um söluna. Stefndi C hafi alfarið séð um alla samningsgerð varðandi íbúðina og haft öll gögn undir höndum, þ.m.t. aðalsamninginn um einbýlishúsið að [fasteign 1] sem makaskiptasamn ingurinn um íbúðina hafi verið hluti af. Hafi honum borið að tilkynna stefnanda og upplýsa hana um málið og gera stefnda D líka grein fyrir því hvernig málum væri háttað. 25. Ákvæði um skaðabætur sé lögfest í 27. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa . Þar segi að fasteignasali beri ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans valdi í störfum sínum, af ásetningi eða gáleysi. 26. Stefnandi telji að tilgangurinn með hinni ólögmætu háttsemi hafi verið sá einn að láta sölu á fasteign ganga upp og fara á svig vi ð lánareglur banka um ábyrgð veðsala á lánsveði og ákvæði laga um ábyrgðarmenn nr. 32/2009. Stefnandi telji stefndu hafa brotið gegn ákvæðum laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 í veigamiklum atriðum. Markmið laganna sé að tryggja neytendavernd með því að leggja grundvöll að því að viðskipti með fasteignir, sem gerð séu með milligöngu fasteignasala, geti farið fram með greiðum og öruggum hætti fyrir kaupanda og seljanda og að réttarstaða aðila sé glögg, sbr. 1. gr. laganna og II. kafla 5 þeirra að því er varði réttarstöðu fasteignasala, störf þeirra og starfshætti. Af ákvæðum laganna leiði að sakarmatið sé strangt þegar metin sé skaðabótaábyrgð fasteignasala vegna tjóns sem hann eða starfsmenn, sem hann beri húsbóndaábyrgð á, hafi valdið viðskiptamönnum í starfi sínu. Í 15. gr. laganna segi að fasteignasali skuli í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóði. Hann skuli liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skuli einni g gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Fasteignasalinn hafi ekki séð ástæðu til þess að tala við stefnanda og selt íbúðina öðrum. 27. Krafan eigi sér einnig lagastoð í IV., V. og VI. kafla laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum c - lið 30. gr., 1. mgr. 34. gr., c - lið 49. gr., 52. gr. og 1. mgr. 59. gr. 28. Stefndu hafi aldrei haft samband við stefnanda, réttan eiganda [fasteign 2] skv. mak askiptasamningi, og ekki aflað samþykkis hennar fyrir því að eignin yrði seld öðrum aðila. Stefndu hafi þó verið fullljóst að stefnandi væri réttur eigandi eignarinnar, enda sé vísað til makaskiptasamningsins í kaupsamningi og kauptilboði sem gert hafi ver ið af stefnda B , þar sem stefnandi hafi verið tilboðsgjafi. Ekkert liggi fyrir sem sýni eða sanni að stefnandi hafi vitað af og því síður gefið fyrirmæli um eða samþykkt að annar en hún ætti að vera eigandi íbúðarinnar. 29. Fasteignasalar séu sjálfstætt starfa ndi sérfræðingar og beri einnig að líta til þess við mat á bótaábyrgð þeirra. Í raun hafi forsendur fyrir makaskiptasamningnum verið brostnar, þar sem ekki hafi verið heimilt að færa lán sem F hafi verið skuldari að yfir á fasteignina sem stefnandi hafi ve rið að kaupa. Einnig hafi verið um ómöguleika að ræða fyrst veðflutningurinn hafi verið óframkvæmanlegur í óbreyttri mynd. 30. Stefnandi haldi því fram að hinn löggilti fasteignasali og fasteignasalan hafi þverbrotið lögbundnar starfsskyldur sínar gagnvart ste fnanda, vanrækt lögboðna þjónustu með saknæmum og ólögmætum hætti og með því valdið stefnanda tjóni sem nemi andvirði íbúðarinnar sem höfð hafi verið af henni með ólíðandi og refsiverðum vinnubrögðum. Stefnandi megi treysta því að stefndi C sé réttur aðili til að beina kröfunni að. Hann sé löggiltur fasteignasali og fasteignasalan hafi á þeim tíma verið vinnustaður hans. Stefndi C hafi komið fram við kaupsamningsgerðina og hafi hann með háttsemi sinni valdið stefnanda tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti, enda sé tjónið bein afleiðing af hegðun hans og raski hagsmunum stefnanda, sem verndaðir séu með réttarreglum sem raktar hafi verið. Krafan á hendur stefnda B byggist á reglunum um húsbóndaábyrgð. Málsástæður stefndu Fasteignasölunnar B ehf. og C 31. Stefndu, fasteignasalan B ehf. og C , hafa valið að leggja aðeins fram greinargerð um formhlið málsins, þar sem krafist er frávísunar þess, sbr. heimild í 2. mgr. 99. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 78/2015. Byggja stefndu kr öfur sínar um frávísun annars vegar á því að stefnandi byggi málsókn sína á ráðstöfunum sem gerðar hafi verið með málamyndagerningi og hins vegar á því að málatilbúnaður stefnanda sé vanreifaður í stefnu, sbr. d - og e - lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Málamyndagerningur 32. Stefndu B og C vísa til þess að stefnandi hafi eignast hlut F í fasteigninni [fasteign 1] með afsali, dagsettu 14. febrúar 2013. Samkvæmt stefnu málsins hafi F og stefnandi fengið lögskilnað í október 2013. Í afsalinu sé ekki getið um kaupverð eignarhlutans eða hvernig það skuli innt af hendi en kveðið sé á um það í afsalinu Sjaldgæft sé a ð aðili kaupi 50% af fasteign og samþykki að áhvílandi lán frá seljanda hvíli áfram á fasteigninni eftir að afsal hafi verið gefið út. Beri þetta að mati stefndu keim af málamyndagerningum í þeim tilgangi að komast hjá greiðslu skulda F . 33. Halda stefndu B og C því fram að líklegast hafi stefnandi ekkert endurgjald innt af hendi til F og í raun hafi hann gefið henni sinn eignarhluta í fasteigninni. Gjöfin sé markleysa og afsal, sem sé afleiðing slíkrar gjafar, sé einnig markleysa þar sem kaupmáli hafi ekki v erið gerður um gjöfina, sbr. 1. mgr. 72. gr. hjúskaparlaga nr. 31/1993. F hafi því, þrátt fyrir afsalið, verið raunverulegur eigandi fasteignarinnar að [fasteign 1] þegar hún var seld í nóvember 2018. 34. Þrátt fyrir að fimm ár hafi verið liðin frá því að F af salaði sér, formlega, sínum eignarhluta til stefnanda 6 hafi hann við söluna komið fram sem seljandi fasteignarinnar, ásamt stefnanda. Það hafi F m.a. gert í tölvupósti til Fasteignasölunnar H , dags. 6. september 2018, þar sem segi: A ætlum ekki að fara niður fyrir 89. millur. Ef húsið verður ekki selt fyrir sunnudaginn ætlum við að auglýsa það til leigu. Kveðja, F og A F við A búin að selja [fasteign 1] 35. Stefndu B og C vísa einnig til veðtryggingarbréfs sem útgefið var af F þann 6. desember 2018. Með því hafi fasteignin að [fasteign 2] verið sett að veði vegna skuldar, að höfuðstól 40.000.000 króna, við dóttur stefnanda og F og hafi stefnandi verið vitundarvottur á veðtryggingarbréfinu. 36. Þá virðist stefndu B og C að a.m.k. hluti gagna málsins hafa verið útbúinn í þeim eina tilgangi að komast hjá því að skuldheimtumenn F fengju kröfur sínar greiddar. Í stefnu segi m.a.: gefið ú t af F og vottað af mér og I til þess að taka frá veðréttinn. Þetta varð að gera í varúðarskyni því búið var að gera árangurslaust fjárnám hjá F Veðtryggingarbréfið hafi því verið málamyndagerningur og öllum sem stóðu að útgáfu þess virðist hafa veri ð það ljóst. 37. Stefnandi krefjist nú skaðabóta/efndabóta óskipt frá öllum stefndu sem nemi andvirði fasteignarinnar að [fasteign 2] , samtals 44.900.000 krónum, þó svo að hún hafi verið þátttakandi í og beinlínis stuðlað að gerð málamyndagernings þegar umrætt veðtryggingarbréf hafi verið útbúið af F og dóttur þeirra. Stefnandi hafi verið vottur á veðtryggingarbréfinu og viðurkenni í stefnu að ráðstafanirnar hafi verið gerðar í þeim tilgangi að skjóta fasteigninni að [fasteign 2] undan skuldheimtumönnum F . Sú h áttsemi sem lýst hafi verið, þ.e. útgáfa afsalsins á milli stefnanda og F vegna eignarhluta hans í [fasteign 1] og útgáfa veðtryggingarbréfsins, sé mögulega refsiverð og einnig hlutdeild í slíkri háttsemi, sbr. 4. tl. 1. mgr. 250. gr. almennra hegningarlag a nr. 19/1940. 38. Í stefnu sé því haldið fram fullum fetum að F hafi haft af stefnanda andvirði íbúðarinnar að [fasteign 2] , þar sem hún hafi ekki fengið andvirði hennar í sinn hlut er hann seldi fasteignina á ný. Ekki hafi verið upplýst hvað varð um þá fjárm uni sem F fékk fyrir [fasteign 2] þegar hann seldi þá fasteign. Engin gögn um greiðslu kaupverðsins liggi fyrir. Halda stefndu B og C því fram að skuldastaða F hafi leitt til þess að stefnandi og F ákváðu í sameiningu að fasteignin að [fasteign 2] skyldi skráð á nafn F . Þrátt fyrir það sem rakið hafi verið hafi stefnandi, í skjóli málsforræðis síns, ekki stefnt F til greiðslu bóta vegna aðkomu hans að málinu. 39. Telja stefndu B og C ljóst að stefnandi byggi málsókn sína á ráðstöfunum sem gerðar hafi v erið í því skyni að skjóta eignum F undan aðför skuldheimtumanna hans. Slík háttsemi sé mögulega refsiverð. Ekki verði leitað atbeina dómstóla til að koma fram eða fylgja eftir ráðagerðum af því tagi, sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 91/1991. Kröfur stefnanda eigi sér enga lagastoð og beinlínis sé andstætt lögum og velsæmi að taka kröfur stefnanda til greina. Beri því að vísa kröfum stefnanda frá dómi. Vanreifun 40. Stefndu B og C telja grundvöll skaðabótaábyrgðar þeirra vera vanreifaðan í stefnu. Þar sé hvergi r akið í hverju meint saknæm háttsemi hvers stefnda fyrir sig eigi að hafa falist. Látið sé við það sitja að byggja á órökstuddum fullyrðingum í þá veru að stefndi C löggilti fasteignasali og fasteignasa Þannig sé vísað til þess að brotið hafi verið gegn lögum nr. 70/2015 án þess að rakið s é nánar í hverju þau brot eigi að hafa falist eða þau tengd nánar við atvik málsins og sömuleiðis sé látið að því liggja að stefndu hafi viðhaft refsiverða háttsemi, þ.e. farið án þess að nokkuð liggi því til grundvallar. 41. Þes sar málsástæður séu allar órökstuddar og í beinni andstöðu við gögn málsins. Stefnandi geri ekki tilraun til þess að tengja þær við atvik málsins á nokkurn hátt, þrátt fyrir að slík reifun sé nauðsynleg forsenda þess að stefndu sé gert unnt að taka til ful lra varna. Þegar málatilbúnaður stefnanda á hendur stefndu sé metinn heildstætt sé samkvæmt því sem rakið hafi verið ljóst að ætluðum bótaskyldum athöfnum eða athafnaleysi stefndu sé ekki lýst þannig í stefnu að stefndu geti ráðið af henni hvaða athafnir e ða athafnaleysi stefnandi telji að þeir hafi sýnt af sér og hvernig það hafi valdið henni því tjóni sem hún krefur 7 stefndu um skaðabætur fyrir. Krafan sé því vanreifuð svo frávísun varði. 42. Fjárhæð dómkröfu stefnanda sé einnig verulega vanreifuð. Stefnandi renni engum stoðum undir fjárhæð dómkröfunnar í málatilbúnaði sínum. Fullnægjandi tilgreining þeirra fjárhæða sem óhjákvæmilega komi til frádráttar heildardómkröfu stefnanda sé nauðsynlegur efnisþáttur í stefnu. Stefnanda beri að skýra ítarlega hvert rauntjón hennar sé og hvernig hún reikni fjárhæð þess út á hendur hverjum og einum stefndu. Látið sé við það sitja að gera kröfu um 44.900.000 krónur á hendur stefndu óskipt, án þess að útlista á nokkurn hátt frekar hvernig sú fjárhæð sé tilkomin. Fyrir liggi að áður en samningsgerð vegna fasteignanna hafi komið til hafi verið áhvílandi veðlán frá Íslandsbanka á fasteigninni að [fasteign 1] , þar sem skuldari hafi verið F . Upphaflega hafi veðlánið verið að fjárhæð 36.120.000 krónur. Við veðflutning lánsins af fasteigninni að [fasteign 1] yfir á fasteignina að [fasteign 2] hafi eftirstöðvar þess láns verið 39.999.711 krónur. Skuldarinn samkvæmt veðskuldabréfinu, þ.e. F , hafi verið ógjaldfær þegar ve ðflutningurinn átti sér stað enda hafi stuttu áður verið gert árangurslaust fjárnám hjá honum. 43. Fram hjá því verði ekki litið að fasteignin að [fasteign 1] hafi verið veðsett til tryggingar greiðslu skuldabréfa og legið hafi fyrir að lántaki, F , hafi ekki v erið borgunarmaður fyrir þeim skuldum. Stefnandi hefði því orðið að greiða upp veðskuldina með öðru tveggja, söluandvirði [fasteign 1] ef veðflutningur hefði ekki verið framkvæmdur eða af söluandvirði [fasteign 2] eftir veðflutning. Í báðum tilvikum hefði stefnandi þurft að greiða eftirstöðvar láns, tæplega 40 milljónir króna, af söluandvirði annarrar hvorrar fasteignarinnar. Stefnandi hefði því aldrei fengið metið andvirði íbúðarinnar að [fasteign 2] afhent sér óskert. Fyrir rauntjóni sínu geri hún, þrátt fyrir það, enga grein. 44. Þá hafi stefnandi skuldbundið sig gagnvart meðstefndu til þess að aflétta áhvílandi lánum af [fasteign 1] við kaupsamningsgerðina. Hafi þau veðlán við kaupsamningsgerð verið að eftirstöðvum 51.225.599 krónur. Fasteignin að [fasteign 2] hafi verið verðmetin á 44.900.000 krónur og söluverð [fasteign 1] hafi verið 88.500.000 krónur. Það sem koma skyldi í hlut stefnanda við söluna hafi því verið lægri fjárhæð en sem nam áhvílandi lánum og skuldarinn samkvæmt lánunum hafi verið ógjaldfær. 45. Af þessu leiði að fjártjón stefnanda geti ekki numið öllu söluandvirði fasteignarinnar að [fasteign 2] , eins og dómkrafa hennar virðist byggjast á. Söluandvirðið hefði samkvæmt því sem rakið hafi verið aldrei komið í hlut stefnanda þrátt fyrir að hún hefði orðið skráður eigandi að fasteigninni. Í stefnu sé hvergi rökstutt hvernig dómkrafa stefnanda sé reiknuð út og ekki heldur á hverju það byggist að tjón hennar nemi þessari fjárhæð. Þó svo að stefnandi hefði orðið skráður eigandi að [fasteign 2] sé ekki un nt að horfa fram hjá þeirri staðreynd að hún hafi samþykkt að aflétta áhvílandi veðlánum af [fasteign 1] þegar hún seldi þá fasteign. Við veðflutninginn yfir á [fasteign 2] hafi fjárhæð veðlánsins numið tæplega 40.000.000 króna. 46. Með vísan til þess sem raki ð hafi verið hafi ekki verið tekið tillit til augljósra frádráttarliða frá meintri bótakröfu stefnanda, sem leiði með sjálfstæðum hætti til frávísunar málsins vegna vanreifunar. 47. Þá geta stefndu B og C þess að þó svo að heimilt sé að sækja fleiri en einn í sama máli, sbr. 19. gr. laga nr. 91/1991, leysi það stefnanda ekki undan þeirri lagaskyldu að lýsa kröfum og grundvelli þeirra á hendur hverjum og einum stefndu fyrir sig, sbr. e - lið 1. mgr. 80. gr. l aga nr. 91/1991. Í einkamálaréttarfari gildi sú meginregla að sé málatilbúnaður stefnanda svo óljós að ekki verði lagður dómur á mál beri að vísa því sjálfkrafa frá dómi. 48. Í stefnu sé hvergi gerð grein fyrir því hvernig stefndu hafi brotið gegn lögmæltum sk yldum sínum gagnvart stefnanda á saknæman hátt. Þá sé stefnufjárhæð órökstudd og ósundurliðuð og þar af leiðandi vanreifuð. Málatilbúnaður stefnanda sé samkvæmt því sem rakið hafi verið verulega vanreifaður í skilningi d - og e - liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr . 91/1991. Vegna þessara annmarka á málatilbúnaði stefnanda beri að vísa málinu frá dómi. Málsástæður stefndu D og E 49. Stefndu D og E hafa einnig valið að leggja aðeins fram greinargerð um formhlið málsins, þar sem krafist er frávísunar þess, sbr. heimild í 2. mgr. 99. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 78/2015. Byggja stefndu kröfu sína um frávísun málsins á því að málatilbúnaður stefnanda sé vanreifaður í stefnu. 50. Stefndu D og E vísa til þess að af lestri stefnu megi ráða að stefnandi setji meðstefndu, Fasteignasöluna B 8 ehf. og C , í brennidepil. Sá galli sé á málinu að stefnandi tali um alla stefndu í sömu andrá og ekki sé alltaf hægt að ráða hvort eingöngu sé átt við meðstefndu e ða alla stefndu. Í orði kveðnu sé stefnandi að saka stefndu um gáleysi, stórfellt gáleysi, vonda trú og jafnvel ráðabrugg. Atvik máls gefi hins vegar ekki tilefni til að halda slíku fram um stefndu og megi jafnvel ætla að víða sé aðeins átt við meðstefndu. Setji þetta málið í þoku og sé sakarefnið gagnvart stefndu a.m.k. óljóst. 51. Í málatilbúnaði stefnanda komi þó skýrlega fram að stefnandi geri efndabótakröfu á hendur stefndu. Slík krafa þurfi ekki endilega að vera reist á sakargrundvelli. Við lestur stefnu virðist málatilbúnaðurinn, a.m.k. í orði kveðnu, vera miklu víðtækari. Um leið sé fjallað um atvik sem ekki verði séð að stefndu hafi átt þátt í. 52. Á meðan málið sé í þessu horfi sé erfitt að taka til varna enda ekki nægjanlega ljóst hvert sakarefnið sé á he ndur stefndu. 53. Þá sé að auki vanreifað hvert endanlegt tjón stefnanda hafi verið. Niðurstaða 54. Krafa stefndu Fasteignasölunnar B ehf. og C um frávísun er annars vegar byggð á því að krafa stefnanda sé reist á ráðstöfunum sem gerðar hafi verið með málamyndage rningi og hins vegar á því að málatilbúnaður stefnanda sé vanreifaður í stefnu. Krafa stefndu D og E um frávísun byggir einnig á því að málatilbúnaður stefnanda sé vanreifaður í stefnu. 55. Við munnlegan málflutning um frávísunarkröfur stefndu hafnaði stefnand i málatilbúnaði þeirra þar að lútandi. Neitaði stefnandi því að afsal F , fyrrverandi eiginmanns hennar, til hennar á fasteigninni [fasteign 1] hefði verið málamyndagerningur og sagði veðtryggingarbréf, sem tryggt var með veði í íbúðinni að [fasteign 2] , ekki koma sér við og engin áhrif hafa á kröfu hennar. Þá kvað stefnandi hinum bótaskyldu athöfnum vera lýst með skýrum hætti í stefnu, sem og tjóni hennar þegar íbúð hennar hefði verið höfð af henni. 56. Af hálfu stefndu B og C er því haldið fram að afsal F fr á því í febrúar 2013 til stefnanda á fasteigninni [fasteign 1] beri keim af því að hafi verið málamyndagerningur. Þá hafi veðtryggingarbréf, sem F hafi gefið út í desember 2018 til dóttur sinnar og stefnanda, og sem tryggt var með veði í íbúðinni að [faste ign 2] , jafnframt verið málamyndagerningur. Vísa stefndu í því sambandi til þess að í stefnu málsins segi að veðtryggingarbréfið hafi verið gefið út af F til að taka frá veðrétt í varúðarskyni vegna árangurslauss fjárnáms sem gert hafi verið hjá honum. 57. Þó gerningar sem koma við sögu þessa máls kunni að bera svipmót þess að vera málamyndagerningar er það mat dómsins að á þessu stigi verði ekki fullyrt um það að kröfur stefnanda séu reistar á gerningi sem sé í eðli sínu málamyndagerningur, enda hefur gagnaöfl un ekki verið lýst lokið. Verður málinu því ekki vísað frá dómi af þeim sökum. 58. Að því er varðar frávísunarkröfur stefndu byggðar á vanreifun er til þess að líta að samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal í stefnu greina svo glög gt sem verða má meðal annars dómkröfur stefnanda, málsástæður sem stefnandi byggir málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þarf að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst. Þessi lýsing skal vera gagnorð og svo skýr að ekki fari milli mála hvert sakarefnið sé, sbr. d - og e - lið greinarinnar. Með þessum reglum er leitast við að tryggja að málatilbúnaður aðila sé frá öndverðu svo skýr að stefndi geti áttað sig á sakarefni málsins og tekið afstöðu til þess hvort hann haldi uppi vörnum í því. 59. Stefnandi höfðaði á árinu 2022 mál á hendur stefndu og fleirum þar sem gerðar voru sömu dómkröfur og í máli þessu. Með úrskurði Landsréttar frá 12. september 2023 í máli nr. 544/2023 var staðfestur úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur frá 4. júlí s.á. um frávísun þess máls. Í úrskurði Landsréttar segir m.a. að þegar málatilbúnaður stefnanda á hendur stefndu B og C sé metinn heildstætt sé ljóst að ætluðum bótaskyldum athöfnum eða athafnaleysi þeirra sé ekki lýst þannig í stefnu að þeir geti ráðið af henni hvaða athafnir eða athafnaleysi sóknaraðili telji að þeir hafi sýnt af sér og hvernig þær hafi valdið henni því tjóni sem hún krefur þá um skaðabætur fyrir. 60. Í stefnu málsins hefur stefnandi leitast við að bæta úr framangreindum ágalla á stefnu þeirri sem framangreindur ú rskurður Landsréttar varðar. Í stefnunni heldur stefnandi því fram að stefndi C hafi 9 sammælst við F um að selja honum íbúðina að [fasteign 2] án vitneskju stefnanda og hafi stefndi C með því brugðist starfsskyldum sínum og valdið stefnanda tjóni með ólögmæ tri og saknæmri háttsemi sem nemi stefnufjárhæðinni. Byggir stefnandi á því að stefnda C hafi verið ljóst að seljandi, stefndi D , væri ekki réttur eigandi íbúðarinnar þar sem búið hefði verið að selja stefnanda hana, en engu að síður hafi hann haft milligö ngu um söluna. Hafi stefndi C séð alfarið um alla samningsgerð um íbúðina að [fasteign 2] og haft undir höndum öll gögn, þ.m.t. samninginn um einbýlishúsið að [fasteign 1] , sem makaskiptasamningurinn um íbúðina hafi verið hluti af. Hafi stefnda C við þessa r aðstæður borið að tilkynna stefnanda og upplýsa hana um málið og gera stefnda D einnig grein fyrir því hvernig málum væri háttað. Vísar stefnandi í þessu sambandi til 15. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa og segir stefnda D ekki hafa séð ás tæðu til þess að tala við hana, réttmætan eiganda íbúðarinnar, og selt íbúðina öðrum. 61. Að mati dómsins verður framangreind lýsing málsástæðna í stefnu að teljast nægjanlega skýr til að stefndu C og B geti af stefnunni ráðið hvaða athafnir og/eða athafnaley si stefnandi telji að stefndi C hafi sýnt af sér og að þeim sé unnt að taka til varna með markvissum hætti. Á hinn bóginn víkur stefnandi ekkert að því í stefnu málsins hvaða áhrif framganga sameiginlegs umboðsmanns hennar og F við gerð þeirra samninga sem málið varðar hafi í þessu sambandi. 62. Að mati dómsins má að vissu leyti taka undir það með stefndu D og E að málatilbúnaður stefnanda á hendur þeim sé ekki alltaf svo skýr sem skildi. Er t.a.m. ekki tilgreint sérstaklega í hverju tilviki við hvert hinna ste fndu einstakar lýsingar stefnanda á málsatvikum og málsástæðum eigi. Dómurinn telur engu að síður að af efni stefnunnar og uppsetningu verði ráðið til hvers hinna stefndu einstakir þættir í málatilbúnaði stefnanda taki. 63. Gögn málsins bera með sér að stefndi D hafi einn verið þinglýstur eigandi íbúðarinnar að [fasteign 2] áður en samningar þeir sem málið varðar voru gerðir, og ekki verður séð að stefnda E hafi átt hlut í þeirri íbúð. Var stefnda E því ekki aðili að kaupsamningi þeim um íbúðina að [fasteign 2] sem málið varðar. Að mati dómsins gáfu þær aðstæður stefnanda tilefni til að gera í stefnu sérstaka grein fyrir því í hverju hún teldi ætlaða saknæma háttsemi stefndu E hafa falist. 64. Í framangreindum úrskurði Landsréttar í máli nr. 544/2023 segir að í stefnu þess máls sé ekki gerð grein fyrir söluverði íbúðarinnar að [fasteign 2] og að stefnandi hafi heldur enga grein gert fyrir því hvort hún teldi að áhvílandi veðlán, sem F muni hafa greitt upp við söluna, ætti að koma til frádráttar kröfu hennar eða ekki. Í úrskurði Landsréttar segir einnig að þess sé ekki getið hvort söluverðið hafi að einhverju leyti verið greitt stefnanda. 65. Í stefnu málsins hefur stefnandi leitast við að bæta úr fra mangreindum ágöllum á stefnu þeirri sem framangreindur úrskurður Landsréttar varðar. Í kafla stefnu um málsatvik hefur stefnandi tilgreint að söluverð íbúðarinnar að [fasteign 2] hafi verið 42.800.000 krónur þegar F seldi þá eign í mars 2020 og er það í sa mræmi við gögn málsins. Þá kveðst stefnandi í stefnu enga greiðslu hafa fengið fyrir íbúðina og heldur því fram að engin fjárhagsleg tengsl séu milli hennar og F og að henni komi fjármál hans ekkert úðinni hversu há fjárhæð af 1. veðréttarláninu var öllu umsömdu verði íbúðarinnar að [fasteign 2] , þar sem hún hafi enga greiðslu fengið fyrir íbúði na. 66. Að mati dómsins verður þessi málatilbúnaður stefnanda ekki skilinn á annan veg en þann að stefnandi telji að áhvílandi lán er F mun hafa greitt við söluna á íbúðinni að [fasteign 2] eigi ekki að koma til frádráttar kröfu hennar á hendur stefndu. 67. Fram h já því verður ekki litið að fyrir liggur að á fasteigninni [fasteign 1] hvíldu veðskuldir, sem stefnanda bar samkvæmt samningi við stefndu D og E að aflýsa af eigninni í tengslum við sölu hennar. Skuldari þeirra skulda var F og má af gögnum málsins ráða að hann hafi á þeim tíma er salan fór fram ekki verið borgunarmaður fyrir umræddum skuldum. Af því má ráða að greiða hafi þurft upp veðskuldir er hvíldu á fasteigninni að [fasteign 1] við sölu hennar, annaðhvort með söluandvirði þeirrar fasteignar yrði veðfl utningur ekki framkvæmdur eða af söluandvirði íbúðarinnar að [fasteign 2] eftir veðflutning. Varð það og raunin. Samkvæmt kaupsamningi um fasteignina [fasteign 1] skyldi hluta greiðslu frá kaupendum ráðstafað upp í hluta áhvílandi veðskulda F og eftirstöðv ar þeirra fluttar yfir á íbúðina að [fasteign 2] . Samkvæmt kaupsamningi um íbúðina að [fasteign 2] , er F seldi þá eign í mars 2020, skyldi síðan veðskuld 10 sem flutt hafði verið á eignina af [fasteign 1] greiðast upp með tiltekinni greiðslu frá kaupendum. 68. Samkvæmt framangreindu blasir við að hvernig svo sem fjárhagslegum tengslum stefnanda og F , fyrrum eiginmanns hennar, hafi almennt verið háttað hafi fjármál F óhjákvæmilega komið stefnanda við enda hvíldu á eign hennar skuldir honum tengdar og var tekið tillit til þeirra í samningi hennar við stefndu D og E við sölu á fasteigninni [fasteign 1] . Stefnandi hefur að mati dómsins ekki gert skýra grein fyrir því í kr öfugerð sinni á hendur stefndu í málinu hvernig hún telji að unnt sé að líta fram hjá því efnisatriði í samningi hennar við stefndu D og E að veðskuld F skyldi flutt yfir á íbúðina að [fasteign 2] . Verður fjárkrafa stefnanda því að teljast vanreifuð. 69. Með v ísan til alls þess sem að framan er rakið er það niðurstaða dómsins að stefna málsins uppfylli ekki skilyrði d - og e - liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Verður málinu því vísað frá dómi vegna vanreifunar. 70. Í ljósi þessarar niðurstöðu og með vísan til 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber stefnanda að greiða stefndu og réttargæslustefnda málskostnað. Þykir málskostnaður hvers stefndu um sig hæfilega ákveðinn 300.000 krónur og réttargæslustefnda 100.000 krónur. Ekki þykja næg efni til að dæma stefnanda til að greiða álag á málskostnað, sbr. 2. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991. 71. Stefanía G. Sæmundsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Ekki tókst að kveða upp úrskurð í málinu innan fjögurra vikna frá því að það var tekið til úrskurðar. Fyrir uppkvaðning u úrskurðarins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991. Úrskurðarorð: Máli þessu er vísað frá dómi. Stefnandi, A , greiði stefndu, Fasteignasölunni B ehf. C , D og E , hverju um sig 300.000 krónur og réttargæslustefnda Verði tryggingum hf. 100.0 00 krónur í málskostnað.