LANDSRÉTTUR Dómur fimmtudaginn 27. mars 2025 . Mál nr. 569/2024 : Fylkir ehf. ( Guðmundur H. Pétursson lögmaður ) gegn Margrét i Rós u Einarsdótt u r ( Gestur Gunnarsson lögmaður) Lykilorð Nauðungarsala. Fasteign. Krafa. Sönnun. Útdráttur F höfðaði mál gegn M til greiðslu fjögurra reikninga vegna húsaleigu vegna ætlaðrar notkunar M á húsnæði sem F hafði keypt á nauðungarsölu. Byggði F á því að M hefði nýtt eignina eftir að F hefði öðlast rétt til umráða hennar á tilgreindu tímabili. Í dómi Landsréttar kom meðal annars fram að samkvæmt 55. gr. laga nr. 90/1991 njóti kaupandi réttar til umráða yfir eign frá því að boð hans í selda eign er samþykkt. Af þeim gögnum sem lægju fyrir í málinu yrði ekki fullyrt að F hefði aðhafst neitt til að ná umr áðum húsnæðisins fyrr en í marsmánuði 2023 er hann gaf út alla fjóra reikningana fyrir húsaleigunni, sendi út innheimtubréf og áskorun um rýmingu húsnæðisins. Þá væri, og gegn eindreginni neitun M á því að hún hafi nýtt húsnæðið eftir nauðungarsölu þess, e kki talið að fyrir lægju fullnægjandi sönnur fyrir því að hún hafi notað húsnæðið í eigin þágu eða fyrirtækja hennar og eiginmanns á því tímabili sem F krafði um húsaleigu. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu M af kröfum F staðfest. Dómur Landsrét tar Mál þetta dæma landsréttardómararnir Ásmundur Helgason og Jóhannes Sigurðsson og Eyvindur G. Gunnarsson settur landsréttardómari. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 10 . júlí 2024 . Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 18. júní 2024 í málinu nr. E - 3301/2023 . 2 Áfrýjandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða honum skuld að fjárhæð 1.500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af þeirri fjárhæ ð frá 23. apríl 2023 til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. sömu laga er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Loks krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 2 3 Stefnd a krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðf estur en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð verulega. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Landsrétti. Niðurstaða 4 Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjað a dómi. Svo sem þar er rakið krefur áfrýjandi stefndu um tæplega fjögurra mána ða húsaleigu vegna notkunar hennar á húsnæði að Skólastræti 5 í Reykjavík sem er í eigu áfrýjanda. Stefnda var eigandi húsnæðisins þar til sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu samþykkti 6. desember 2022 boð áfrýjanda á nauðungarsölu eignarinnar sem fór fram 17. nóvember 2022. Hið selda húsnæði er íbúðarhúsnæði en áfrýjandi byggir á því að stefnda hafi notað húsnæðið fyrir atvinnustarfsemi fjögurra fyrirtækja. Með hinum áfrýjaða dómi var stefnda sýknuð af kröfum áfrýjanda og grundvallaðist sú niðurstaða einkum á því að ósannað væri að aðilar hafi samið um afnot stefndu af húsnæðinu eftir að boð áfrýjanda í eignina var samþykkt og að krafa hans byggði á reikningum sem hann hefði einhliða gefið út. 5 Samkvæmt 55. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu nýtur kaupandi nn réttar til umráða yfir eigninni frá því boð hans í selda eign er samþykkt. Í 6. t ölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 9 0 /199 1 er einnig tekið fram að kaupandi beri áhættu af eigninni frá því að boð hans er samþykkt og jafnframt að hann njóti réttar til umráð a yfir henni frá sama tíma. Sá fyrirvari er þó gerður í ákvæðinu að við nauðungarsölu á íbúðar - húsnæði, sem gerðarþoli hefur til eigin nota, skuli hann þrátt fyrir þetta njóta réttar til að halda notum af því í tiltekinn tíma, allt að tólf mánuði frá samþykki boðs , gegn greiðslu sem renn i til kaupanda og svarar að mati sýslumanns til hæfilegrar húsaleigu. 6 Í yfirlýsingu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 3. febrúar 2023 er því lýst að boð áfrýjanda í fasteignina hafi verið samþykkt 6. desember 2022 og að hann njóti samkvæmt því réttar til umráða yfir hinni seldu eign, sbr. 55. gr. laga nr. 90/1991 og 8. og 9. gr. uppboðskilmála auglýsingar nr. 572/2010. Þá er í yfirlýsingunni vakin athygli á því að gerðarþola eða leigutaka sé þrátt fyrir þetta heimilt að halda notum eignarinnar tiltekinn tíma hafi sýslumaður ákveðið slík afnot gegn hæfilegri húsaleigu, sbr. 6. tölulið eða 11. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991. Óumdeilt er að stefnda óskaði ekk i eftir því við sýslumann að fá að halda afnotum af eigninni á þessum grundvelli. Áfrýjandi átti því rétt til umráða yfir hinni seldu eign allt frá samþykki boðs hans. 7 Áfrýjandi byggir á því að þrátt fyrir þessa stöðu hafi stefnda nýtt eignina að minnsta k osti fram á mitt sumar 2023. Hún hafi hvorki afhent áfrýjanda lykla að eigninni né tilkynnt honum um að hún hefði yfirgefið húsnæðið. Áfrýjandi kveðst ítrekað hafa reynt að hafa samband við stefndu í því skyni að fá umráð eignarinnar. Þær tilraunir hafi re ynst árangurslausar og hafi hann því í mars 2023 gefið út þá fjóra reikninga fyrir húsaleigu sem hann krefur stefndu um greiðslu á. Stefnda hafi ekki sinnt innheimtubréfum né orðið við skriflegum tilmælum um að rýma húsnæðið sem send voru með bréfum 8. og 23. mars 2023. 3 8 Stefnda bar fyrir héraðsdómi að hún hefði ekki nýtt húsnæðið eftir að tilboð áfrýjanda í eignina var samþykkt. Þá kvað hún áfrýjanda ekki hafa verið í neinum samskiptum við hana um rýmingu húsnæðisins eða afhendingu á lyklum. Þá hefði hún ek ki fengið áðurnefnd bréf áfrýjanda í hendur, enda sýni gögn málsins að bréf 8. mars 2023 hafi ekki verið afhent. Stefnda staðfesti þó í framburði sínum í héraði að hún hefði greitt fyrir hitun húsnæðisins og rafmagn á því tímabili sem leigureikningarnir ta ka til. Hún hefði ekki áttað sig á því að reikningar hefðu verið gefnir út á hana þar sem hún hefði talið að áfrýjandi hefði breytt um nafn greiðanda eftir að boð hans hefði verið samþykkt. 9 Vitnin Rannve ig Sveinsdóttir og Viðar Sigurðsson , sem bæði voru starfsmenn áfrýjanda, gáfu skýrslu í héraði. Er vitnið Rannveig var spurð að því hvort hún myndi eftir einhverjum samskiptum við stefndu eftir kaup áfrýjanda á fasteigninni, kvaðst hún hafa hitt þau nokkrum sinnum þarna niður frá . Hafi þau verið með sk rifstofu í húsinu og hún hitt stefndu nokkrum sinnum út af þessu og út af öðrum eignum . Rannveig var síðan spurð nánar um samskiptin við stefndu um fasteignina eftir kaupin í lok árs 2022. Í svari hennar kom fram að þau hafi ekki verið mikil, bara í lok in þegar þau voru að fara . Nánar spurð um það minnti hana að þau hafi verið þarna fram í júní - júlí. Jafnframt kom fram hjá vitninu að hún hafi flutt rafmagnið fyrir þau í ágúst 2023, en þá hafi kannski verið liðinn mánuður frá því að þau hafi verið fari n úr eigninni. Þegar hún hafi komið á staðinn í ágúst hafi enn þá verið dót frá þeim í fasteigninni. Vitnið var spurð að því hvort hún hafi einhvern tíma verið í samskiptum við stefndu með smáskilaboðum. Hún neitaði því og sagði að þær hefðu oftar talað í síma . Vitnið Viðar bar í skýrslu sinni að hann hefði byrjað að fara að Skólastræti 5 í maímánuði en enginn hefði þá verið á staðnum. Hann hafi skilið eftir miða og rætt við nágranna sem hefðu tjáð honum að lítil umgengni væri í húsnæðinu. Hann hafi þó hitt á Guðna Jósep Einarsson lögfræðing í húsnæðinu um miðjan júní. Guðni hefði tjáð honum að hann væri með aðstöðu í húsnæðinu og að hann hefði ætlað að ræða málið við meðleigjanda sinn sem héti Ævar. Guðni hefði hins vegar ekki haft samband við hann og k vaðst vitnið því hafa farið á staðinn í byrjun júlí með lyklasmið sem hafi opnað fyrir honum. Í húsnæðinu hefði þá verið svolítið af drasli, meðal annars gömul skrifborð, en greinilega engin starfsemi. Þá staðfesti vitnið að hann hefði aldrei hitt á stefnd u í húsnæðinu. 10 Við mat á framburði framangreindra vitna verður að horfa til þess að þau voru bæði starfsmenn áfrýjanda, sbr. 59. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Af framburði þeirra verður ekki með nægjanlegri vissu ráðið að stefnda hafi nýtt hús næðið frá 6. desember 2022 til loka marsmánaðar 2023. Vitnið Viðar bar um að hann hefði ekki orðið var við stefndu í húsnæðinu á tímabilinu maí til júlí þegar hann fór að skoða eignina fyrir áfrýjanda. Þá verður ekki skýrlega ráðið af framburði vitnisins R annveigar hvenær hún hafi hitt stefndu í húsnæðinu. Hún staðfesti þó að samskiptin hefðu ekki verið mikil nema í lokin þegar þau hafi verið fara úr húsnæðinu, 4 sem hana minnti að hafi verið í júní - júlí, og að samskiptin hafi einkum verið í gegnum síma. 11 Í m álinu nýtur ekki við neinna frekari upplýsinga um notkun Guðna Jósep s Einarsson ar og meðleigjanda hans Ævars á húsnæðinu eða hvort þeir hafi greitt leigu fyrir afnotin. 12 Af þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu verður ekki fullyrt að áfrýjandi hafi aðhafst neitt til að ná umráðum húsnæðisins fyrr en í marsmánuði 2023 er hann gaf út alla fjóra reikningana fyrir húsaleigunni, sendi út innheimtubréf og áskorun um rýmingu húsnæðisins. 13 Að öllu framangreindu virtu, og í ljósi eindreginnar neitunar stefndu á því a ð hún hafi nýtt húsnæðið eftir nauðungarsölu þess, verður að telja að ekki liggi fyrir fullnægjandi sönnur fyrir því að stefnda hafi notað húsnæðið í eigin þágu eða fyrirtækja hennar og eiginmanns hennar á því tímabili sem hann krefur um húsaleigu. 14 Samkvæ mt þessu verður niðurstaða hins áfrýjað a dóms því staðfest. 15 Eftir þessum málsúrslitum verður áfrýjanda gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir. Dómsorð: Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður. Áfrýjandi, Fylkir ehf. , greiði stefndu, Margréti Rósu Einarsdóttur, 800.000 krónur í málskostnað fyrir Landsrétti. Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 18. júní 2024 Mál þetta var höfðað 11. maí 2023 og dómtekið 23. maí 2024. Stefnandi er Fylkir ehf., [...] , en stefnd a er Margrét Rósa Einarsdóttir, [...] . Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.500.000 kr., ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum af þeirri fjárhæð frá 23. apríl 2023 til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta skv. 12. gr. laga nr. 38/2001, er leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Loks er krafist málskostnaðar. Stefnda krefst þess aðallega að vera sýknuð af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfurnar verði lækkaðar verulega. Þá krefst stefnda málskostnaðar. I Málsatvik Fasteignin Skólastræti 5, Reykjavík, fnr. 200 - 4330, var seld nauðungarsölu á uppboði 17. nóvember 2022. Var eignin þinglýst eign stefndu. Hæstbjóðandi stóð ekki við boð sitt og var boð þess er bauð næsthæst, stefnanda í máli þessu, samþykkt 6. desember 2022. Kemur fram í yfirlýsingu sýslumann sins á höfuðborgarsvæðinu, dags. 3. febrúar 2023, að stefnandi njóti umráða yfir hinni seldu eign, sbr. 55. gr. 5 laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, og sbr. 8. og 9. gr. uppboðsskilmála, sbr. augl. nr. 572/2010 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteig num o.fl . Stefnandi taldi stefndu hafa nýtt eignina eftir að hún var seld nauðungarsölu og útbjó fjóra reikninga vegna leigu hennar á eigninni sem voru dagsettir 1. mars 2023 með eindaga 8. mars 2023, vegna tímabilsins frá 6. desember 2022 til 31. mars 20 23. Voru þeir samtals að fjárhæð 1.500.000 krónur. Stefnandi útbjó síðan kröfubréf, dags. 8. mars 2023, vegna þriggja fyrstu reikninganna, sem voru samtals að fjárhæð 1.100.000 krónur. Sendi hann stefndu bréfið en þar sem hún vitjaði þess ekki var það endu rsent stefnanda. Umræddir reikningar voru ekki greiddir og höfðaði stefnandi í kjölfarið mál þetta. Eiríkur Óli Árnason, fyrirsvarsmaður stefnanda, og stefnda gáfu aðilaskýrslu við aðalmeðferð málsins. Þá gáfu skýrslu vitnin Rannveig Sveinsdóttir og Viðar Sigurðsson, sem bæði eru starfsmenn stefnanda. II Málsástæður stefnanda Stefnandi byggir kröfu sína á fjórum reikningum sem hann kveður vera vegna afnota umrædds húsnæðis. Sundurliðast þeir með eftirfarandi hætti Nr. Útgáfudagur Gjaldda gi Fjárhæð 1. 01.03.2023 08.03.2023 300.000 kr. 2. 01.03.2023 08.03.2023 400.000 kr. 3. 01.03.2023 08.03.2023 400.000 kr. 4. 01.03.2023 08.03.2023 400.000 kr. Byggir stefnandi á því að samkvæmt yfirlýsingu sýsluman nsins á höfuðborgarsvæðinu hafi boð stefnanda, sem boðið hafi næsthæst við nauðungarsölu fasteignarinnar að Skólastræti 5, Reykjavík, fnr. 200 - 4330, verið samþykkt þann 6. desember 2022. Hafi gerðarþoli við nauðungarsöluna verið stefnda. Kveðst stefnandi þ ví hafa notið réttar yfir eigninni frá þeim tíma, sbr. 55. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. 8. og 9. gr. uppboðsskilmála, sbr. auglýsingu nr. 572/2010. Telur stefnandi því að stefndu hafi verið skylt að greiða fyrir afnot af húsnæðinu fyrir þann tíma sem liðið hafi frá samþykki boðs hans og þar til fasteignin var afhent eiganda hennar, stefnanda. Við því hafi ekki verið orðið. Stefnandi krefst þess að stefnda greiði fyrir afnot eignarinnar vegna þess tíma sem stefnda hafi nýtt eignina, þ.e. frá 6. desember 2022 að telja til afhendingardags. Sé eðlilegt að telja leiguverð eignarinnar 400.000 kr. á mánuði, frá þeim degi er boð stefnanda í eignina var samþykkt, þann 6. desember 2022. Stefnandi kveður kröfu sína vera þá að stefnda greiði ¾ hluta mánaðarleigu vegna desember 2022, eða 300.000 kr., og svo 400.000 kr. fyrir janúar 2023, 400.000 kr. fyrir febrúar 2023 og 400.000 kr. fyrir mars 2023, sbr. framlagða reikninga. Þá áskilji stefn andi sér greiðslu fyrir hvern mánuð eftir það, þar til afhending hafi farið fram, en ítrekað hafi verið skorað á stefndu að afhenda fasteignina stefnanda án tafar. Stefnandi kveður reikninga þá sem sem stefnt sé vegna vera til komna vegna afnota af umræd du húsnæði frá 6. desember 2022 til loka mars 2023. Hann hafi gefið reikningana út 1. mars 2023 með gjalddaga 8. mars 2023 vegna allra mánaðanna. Þann 8. mars 2023 hafi lögmaður stefnanda sent stefndu áskorun um greiðslu leigu og viðvörun um innheimtuaðger ðir. Jafnframt hafi stefndu verið send áskorun um rýmingu eignarinnar án tafar þann sama dag. Við því hafi ekki verið orðið. Stefnandi kveður dráttarvaxtakröfu í stefnu miðast við 23. apríl 2023, eða mánuði eftir að innheimtubréf hafi verið sent vegna sku ldarinnar. Kveður stefnandi bréf lögmanns stefnanda sem sent hafi verið 8. mars 2023 einnig hafa verið innheimtuviðvörun, á grundvelli 7. gr. laga nr. 95/2008. Hafi þar verið skorað á stefndu að greiða leigu vegna afnota eignarinnar frá 6. desember 2022, o g varað við því að innheimtuaðgerðir hæfust fljótlega í framhaldinu yrði ekki greitt innan gefins frests. Hafi stefnandi ítrekað kröfur sínar með innheimtubréfi 23. mars 2023. 6 Stefnandi byggir kröfur sínar á reglum samninga - og kröfuréttar um loforð og efn dir fjárskuldbindinga. Stefnandi byggir einnig á reglum laga um nauðungarsölu varðandi framsal boðs. Þá byggir stefnandi á meginreglum húsaleigulaga nr. 36/1994, um greiðslu fyrir afnot húsnæðis. Málsástæður stefndu Stefnda byggir á því að sýkna beri ha na vegna aðildarskorts. Enginn á hennar vegum sé í umræddri fasteign. Sé einhver í eigninni beri stefnanda að beina kröfum sínum að viðkomandi. Hafi stefnandi ekki lagt fram gögn sem styðji kröfu hans heldur byggist mál hans á útgefnum reikningum og bréfum til stefndu. Engin gögn sýni fram á afnot stefndu af eigninni og þannig réttmæti kröfu stefnanda. Stefnda kveðst ekki hafa vitað af því að stefnandi stæði í þeirri trú að stefnda hefði enn afnot a fasteigninni enda hafi engin samskipti átt sér stað milli þeirra um það. Stefndu hafi ekki borist þau bréf sem stefnandi segist hafa sent. Ekki sé ljóst hvort stefnandi hafi sent umrædd bréf og þá hvernig og telji stefnda ósannað að hún hafi vitað eða hefði mátt vita af kröfum stefnanda. Sé þannig óvíst hvort sk ilyrðum innheimtulaga hafi verið fullnægt. Stefnda kveðst ekki hafa haft umrædda fasteign til afnota og því beri henni ekki að greiða kröfur stefnanda. Stefnandi hafi ekki lagt fram gögn sem styðji mál hans heldur sé um að ræða tilhæfulausa og óútskýrða r eikninga. III Niðurstaða Stefnda byggir á því að sýkna beri hana vegna aðildarskorts. Á það verður ekki fallist. Krafa stefnanda er byggð á reikningum sem hann hefur gefið út á hendur stefndu og rökstyður stefnandi í stefnu hvers vegna þeim sé beint að st efndu, svo sem rakið er hér að framan. Þótt stefnda mótmæli því að þeir séu á rökum reistir verður hún ekki sýknuð á grundvelli aðildarskorts. Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefnda hafi nýtt sér fasteignina að Skólastræti 5, Reykjavík, fnr. 200 - 433 0, eftir að hann hafi keypt hana á nauðungaruppboði. Gaf hann út fjóra reikninga á hendur stefndu 1. mars 2023, með gjalddaga 8. mars s.á., samtals að fjárhæð 1.500.000 krónur, sem hann kveðst hafa byggt á því sem hann hafi talið eðlilegt leiguverð eignari nnar. Ekki liggur fyrir að umræddir reikningar hafi borist stefndu. Stefnandi byggir reikningana á því að stefndu hafi verið skylt að greiða honum fyrir afnot af húsnæðinu þann tíma sem liðið hafi frá samþykki boðs hans og þar til fasteignin var afhent ste fnanda. Stefnandi í máli þessu krefst þess að stefnda greiði honum skuld að tiltekinni fjárhæð fyrir leigu byggða á fyrrgreindum reikningum. Fyrir liggur hins vegar að stefnandi og stefnda sömdu ekki um afnot stefndu af umræddri fasteign heldur byggði st efnandi umrædda reikninga á einhliða ákvörðun sinni um að stefnda skyldi greiða honum fyrir meint afnot sín af eigninni. Ákvað hann fjárhæð reikningana einnig einhliða og kvað miðað við eðlilegt leiguverð eignarinnar. Krafa hans verður því hvorki reist á m eginreglum húsaleigulaga né á sjónarmiðum um loforð og efndir fjárskuldbindinga, eins og stefnandi byggir mál sitt á. Er því ekki unnt að fallast á þá kröfu stefnanda að stefnda greiði honum skuld byggða á umræddum reikningum. Er stefnda þegar af þeirri ás tæðu sýknuð af kröfu stefnanda í málinu. Í ljósi þessarar niðurstöðu verður ekki séð að aðrar málsástæður sem aðilar hafa haft uppi í máli þessu geti haft þýðingu í því eða þarfnist frekari úrlausnar. Með vísan til úrslita málsins verður stefnanda gert a ð greiða stefndu málskostnað eins og greinir í dómsorði. Við ákvörðun m álskostnaðar er litið til þess að vinna lögmanns stefndu nýttist einnig við annað samkynja mál sem var flutt samhliða máli þessu. Björn Þorvaldsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómsorð: Stefnda, Margrét Rósa Einarsdóttir, er sýkn af kröfum stefnanda, Fylkis ehf. Stefnandi greiði stefndu 450.000 krónur í málskostnað.