LANDSRÉTTUR Úrskurður föstu daginn 7 . desember 2018 . Mál nr. 747/2018 : A ehf. (Þorsteinn Einarsson lögmaður) gegn Tollstjór a (Jón Stefán Björnsson lögmaður) Lykilorð Kærumál. Þinglýsing. Útdráttur Staðfestur var úrskurður héraðs dóms þar sem hafnað var kröfu A ehf. um að fella úr gildi þinglýsingu á kyrrsetningargerð T. Úrskurður Landsréttar Landsréttardómararnir Kristbjörg Steph ensen, Sigurður Tómas Magnússon og Vilhjálmur H . Vilhjálmsson kveða upp úrskurð í máli þessu. Málsmeðf erð og dómkröfur aðila 1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 2. október 2018 , en kærumálsgögn bárust réttinum 12. sama mánaðar . Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 19. september 2018, í málinu nr. T - /2018 , þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi þinglýsing á kyrrset ningargerð varnaraðila, með þin , og að sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu yrði gert að afmá , fastan . Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. 2 Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og að felld verði úr gildi fyrrnefnd þinglýsing á kyrrsetningargerð varnaraðila og að sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu verði gert að afmá skjalið úr veðmálabók. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar fyrir héraði og Landsrétti. 3 Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Niðurstaða 4 Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur. Úrskurðarorð: Hinn kærði úrskurður er staðfestur. 2 Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness miðvikudaginn 19. september 2018 Mál þetta barst til dómsins 22. febrúar 2018. Leitað er úrlausnar dómsins um þinglýsingu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á endurriti kyrrsetningargerðar var á fasteignina , sbr. 3. mgr. 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. . Varnaraðili er Tollstjóri, Tryggvagötu 19, Reykjavík. Sóknaraðili krefst þess að felld verði úr gildi þinglýsing á ky rrsetningargerð Tollstjóra með þing og að sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu verði gert að afmá skjalið úr ve . Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar. Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila u m frávísun skja frá þinglýsingu verði hafnað og að afmáð verði athugasemd þinglýsingarstjóra á endurrit kyr . I , var kyrrsett með ky þann 25. janúar 2018. Þá hafði verið dagbókar - . Í greinargerð varnaraðila segir að hann hafi talið augljóst að efni skjalsins væri rangt og hefði verið talið að skjalinu yrði vísað frá þinglýsingu. Því hafi varnaraðili látið kyrrsetja eign ina. Skjalið hafi verið dagbókarfært 26. janúar 2018 me og þinglýst 8. febrúar með athugasemd um að gerðarþola skorti eignarheimild að fasteigninni við kyrrsetningargerðina. Með bréfi 19. febrúar 2018, sem móttekið var af sýslumanninum á höf uðborgarsvæðinu degi síðar tilkynnti sóknaraðili sýslumanninum að borin væri undir héraðsdóm sú úrlausn sýslumanns að þinglýsa endurriti kyrrsetningargerðar var á . Var tilkynningin send sýslumanni með vísan til 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og var málið borið undir héraðsdóm með þeirri tilkynningu. Endurrit kyrrsetningar varnaraðila var móttekin af sýslumanni til þinglýsingar 26. janúar 2018 o þann 13. febrúar 2018 með svofelldri athuga fasteig ehf., sbr. riftun afsals sem var þinglýst sem eignar II Krafa sóknaraðila um að þinglýsing kyrrsetningargerðar verði felld úr gildi og að sýslumanni verði gert skylt að afmá kyrr setningargerð úr byggist á þeirri staðreynd að sóknaraðili var þinglýstur eigandi fasteignarinnar þegar kyrrsetningargerð varnaraðila var móttekin til þinglýsingar af sýslumanni en ekki gerðarþoli kyrrsetninga rinnar, B . Af þeim sökum hafi sý slumanni borið að vísa kyrrsetningargerðinni frá þinglýsingu. Fyrir liggur að þinglýst var kyrrsetningargerð til fullnustu kröfum að fjárhæð 870.000.000 kró nur á hendur B vegna væntanlegrar sektar hjá félaginu C ehf. og hafi þeirri gerð verið þinglýst á fa steign þriðja manns, sóknaraðila í máli þessu, með þeirri athugasemd að kyrrsetningarþoli væri ekki þinglýstur eigandi fasteignarinnar. Sóknaraðili byggir á því að sýslumanni hafi borið að vísa kyrrsetningargerðinni frá þinglýsingu þar sem gerðarþoli hafi ekki verið þinglýstur eigandi fasteignarinnar á þeim tíma. Sóknaraðili hafi selt fas 20. apríl 2017. Kaupverðið skyldi greitt að fullu með peningum fyrir 31. desember sama ár. Þann 1. janúar 2018 hafi enn verið ógreiddar 45.000.000 kr óna af kaupverði fasteignarinnar og því hafi vanefndir kaupanda á greiðslu kaupverðs eignarinnar verið verulegar. Af þeim sökum ha fi sóknaraðili og B komist að samkomulagi um riftun kaupanna og uppgjör krafna aðila vegna riftunarinnar. Hafi samkomulagið ve rið gert 18. janúar 2018 og hafi yfirlýsing aðila um riftun kaupanna verið móttekin til þinglýsingar af sýslumanni 19. janúar 2018 og þinglýst sem eignarheimild sóknaraðila að faste . Kyrrsetningar - gerð varnaraðila hafi verið móttekin til þinglýsingar 26. janúar 2018 eða sjö dögum eftir að eignarheimild sóknaraðila hafi verið móttekin til þinglýsingar af sýslumanni. Með vísan til meginreglna um forgangsáhrif þinglýsingar, sbr. 15. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, hafi sýslumanni borið að ví sa frá þinglýsingu kyrrsetningargerð varnaraðila, enda teljist forgangsáhrif þinglýsingar frá þeim degi er skjal hafi verið afhent til þinglýsingar. Skýlaus eignarheimild sóknaraðila að fasteigninni sem hafi verið móttekin til þinglýsingar 19. janúar 2018 hafi því forgangsáhrif gagnvart skjölum er síðar hafi verið móttekin af sýslumanni til þinglýsingar. 3 Til stuðnings kröfu sinni vísi sóknaraðili til 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá leggi sóknaraðili áherslu á að 2. mgr. 24. gr. laganna sé e kki stoð fyrir þinglýsingu kyrrsetningargerðar varnaraðila. Vísað sé til athugasemda með frumvarpi til þinglýsingalaga. Sóknaraðili bendi á að sýslumaður hafi ekki gætt ákvæða 5. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga og hafi þinglýsing eignarheimildar sóknaraðila dr egist af einhverjum ástæðum. Þá liggi jafnframt fyrir að varnaraðila hafi verið kunnugt um eignarheimild sóknaraðila þegar hann lagði inn til þinglýsingar endurrit kyrrsetningargerðar og mátti varnaraðila að minnsta kosti vera kunnugt um þinglýsta eignarhe imild sóknaraðila á þeim tíma. Þá vísar sóknaraðili til þess að þinglýsing kyrrsetningargerðar varnaraðila brjóti gegn 72. gr. stjórnarskrárinnar um vernd eignarréttinda og því beri að fallast á kröfu sóknaraðila. Eignar réttur er friðhelgur og verður sá réttur ekki skertur nema almenningsþörf krefji, lagafyrirmæli séu skýr um þá skerðingu og að fullt verð komi fyrir. Þau skilyrði séu ekki fyrir hendi í málinu og brjóti þinglýsing kyrrsetnin gargerðar á hendur B í fasteign þriðja manns, sóknaraðila, augljóslega gegn fyrrgreindu grundvallarákvæði um vernd eignarréttinda. III Varnaraðili kveður ágreining málsins velta á því hvaða áhrif þinglýsing skjalsins, sem beri heitið riftun og þingl , hafi að lögum. Varnaraði li telji að skjalinu hafi verið ranglega þinglýst sem eignarheimild sóknaraðila og að sýslumanni hafi borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu á grundvelli 7. gr. þinglýsingalaga. Byggist sú krafa á því að ekki hafi verið heimilt að þi þar sem það sé augljóslega andstætt lögum og að stimpilgjald hafi ekki verið réttilega greitt við afhendingu skjalsins. Þ ingfest hafi verið mál númer T - /2018: Tollstjó ri gegn B og A ehf. til að leysa úr því álitaefni. Í 6. og 7. gr. þinglýsingalaga n r. 39/1978 sé fjallað um í hvaða tilvikum skjölum skuli vísað frá þinglýsingu. Í athugasemdum með 7. gr. í frumvarpi til þinglýsingalaga komi fram að ef skjal sé andstætt lögum eigi ekki að taka það til þinglýsingar. Það skjal sem sé til umfjöllunar sé ran gt að efni til samkvæmt lögum og því hefði átt að vísa því frá þinglýsingu á grundvelli 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga. Í skilgreiningu á afsali felist að um sé að ræða fyrirvaralausa yfirfærslu og framsal beins eignarréttar seljanda til kaupanda. Í afsal inu felist fullnaðarkvittun á efndum kaupsamnings. Fram komi í afsali því sem hafi verið fært í þinglýsingabók 3. janúar 2018 o að umsamið kaupverð sé að fullu greitt við útgáfu afsalsins. Það leiði af reglum eignarréttarins að afsali ver ði ekki rift nema að seljandi hafi sérstaklega áskilið sér þann rétt, sbr. 4. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en það hafi ekki verið gert í þessu tilviki. Önnur ákvæði laga nr. 40/2002 styðji enn fremur sjónarmið um að riftun sé ekki heimil . Sé þá vísað til þess að eignin hafi verið afhent 20. apríl 2017 og því eigi hvorki ákvæði 32. gr. né 1 - 3. mgr. 51. gr. laganna við um rétt til riftunar. Varnaraðili kveðst benda á að riftunarúrræði í fasteignakauparétti sé vanefndaúrræði og verði ekki be itt til þess að færa eignarhald til baka á milli kaupanda og seljanda eftir útgáfu afsals. Fasteigninni hafi verið afsalað til kaupanda með endanlegum hætti með útgáfu afsalsins sem hafi verið þinglýst 3. janúar 2018. Varnir sóknaraðila, sem byggist á því að kaupsamningur hafi verið vanefndur þrátt fyrir útgáfu afsals og yfirlýsingu í þinglýstu afsali um að kaupsamningsgreiðslur hafi verið inntar af hendi, geti ekki komist að gagnvart þriðja aðila sem megi treysta því að efni afsalsins sé rétt. Hinni me intu riftun í því tilviki sem um ræði virðist fyrst og fremst ætlað að gegna því hlutverki að koma í veg fyrir að fullnustugerðum verði þinglýst á fasteignina. Í því sambandi sé bent á að fyrirsvarsmaður seljanda og kaupandi séu einn og sami maðurinn. Efni skjalsins fjalli um riftun og sé að öllu leyti í samræmi við titil þess. Mótmæli varnaraðili því að yfirfærsla beins eignarréttar geti farið fram í búningi riftunar þegar málsatvik séu með þeim hætti sem um ræði. Af þessu leiði að skjalið sé andstætt lögu m og hafi borið að vísa því frá þinglýsingu með vísan til 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga. Þar sem riftunaryfirlýsingin sé andstæð lögum eigi hún ekki að hafa þau áhrif að endurrit kyrrsetningargerðar á sé þinglýst með athugasemd sýslumann s. Af þess hafi verið ranglega þinglýst með athugasemd og því sé gerð sú krafa að athugasemdin verði afmáð úr þinglýsingabók. 4 Sýslumaður hafi upplýst með tölvupósti 28. febrúar 2018 að stimpilgjald samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laga nr . 13/2013 um stimpilgjald hafi ekki verið greitt við afhendingu skjalsins líkt og lög kveði á um þegar um þinglýsingar á eignarheimildum sé að ræða. Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. þinglýsingalaga hafi þinglýsingarstjóra verið óheimilt að veita skjalinu viðtöku o g geti forgangsáhrif þess ekki miðast við móttöku þess 19. janúar 2018 af þeim sökum. Bætt var úr vangreiðslu að hluta til 31. janúar sama ár með greiðslu á 901.200 krónum, en þó ekki að fullu fyrr en 8. febrúar 2018, sama dag og skjalið hafi verið innfært í þinglýsingabók af sýslumanni. Í því sambandi sé bent á að kyrrsetni hafi verið afhent til þinglýsingar 26. janúar 2018 og eigi því að njóta forgangs gagnva samkvæmt 15. gr. þinglýsingalaga. Réttaráhrif þess að endurrit kyrrsetningargerðar hafi verið réttilega afhent sýslumanni fyrr til þinglýsingar eiga að vera þau að gerðin eigi að njóta forgangs fram yfir riftunaryfirlýsingu þá sem þinglýst hafi verið sem eignarheimild. Af framangreindu leiði að skjalinu ha fi ranglega verið þinglýst með athugasemd og því sé gerð sú krafa að athugasemdin verði afmáð úr þinglýsingabók. IV Samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 er heimilt að bera úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsingu undir héraðsdóm í lögsagnarumdæmi þ inglýsingarstjóra. Heimild til þess hefur hver sá sem hefur lögvarinna hagsmuna að gæta. Samkvæmt gögnum málsins seldi sóknaraðili fas með kaupsamningi 20. apríl 2017 fyrir 107.000.000 króna. Kaupverðið skyldi greitt að fullu með pen ingum fyrir 31. desember 2017. Þann 14 . desember 2017 gáfu A ehf. út afsal fyrir eigninn i til B . Segir í afsalinu að umsamið kaupverð sé að fullu greitt við útgáfu afsalsins. Þá segir einnig að lög nr. 40/2002 um fasteignakaup gildi um afsalið. Var afsalið móttekið til þinglýsingar 21. desember 2017 og innfært 3. janúar 2018. var kyrrsett með kyrrsetningargerð 25. janúar 2018. Þann dag hafði verið dagbókarfært skjal sem er samkomulag um riftun og . Kveðst varnaraðili hafa látið kyrrsetja eignina þar sem hann hafi talið augljóst að efni skjalsins væri rangt og yrði skjalinu vísað frá þinglýsingu. Skjalinu var þinglýst 13. febrúar 2018 með þeirri athugasemd að skjalinu væri þinglý st sem Aðilar máls þessa de ila um þinglýsingu Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á samkomulagi um riftun á f . Skjalið er dagsett 18. janúar 2018. Krafa sóknaraðila um að þinglýsing kyrrsetningargerðar verði felld úr gildi og að sýslumanni verði gert skylt að afmá kyrrsetnin er byggð á því að sóknaraðili hafi verið þinglýstur eigandi fasteignarinnar þegar kyrrsetningargerð varnaraðila hafi verið móttekin. Varnaraðili vísar á hinn bóginn til þe ss að ekki hafi verið heimilt að þinglýsa skjali þar sem það sé augljóslega andstætt lögum og því hefði átt að vísa skjalinu frá þinglýsingu. E ignir B voru kyrrsettar að kröfu varnaraðila og var kyrrsetningargerð þar um þinglýst á þann 13. febrúar 2018. Vísar sóknaraðili til þess að það hafi verið gert í trausti þess að hinu umdeild yrði vísað frá þinglýsingu. Í 2. mgr. 6. gr. þinglýsingarlaga eru talin upp þau atriði sem leitt geta til þess að skjali verði vísað frá þ inglýsingu. Eftir að skjal hefur verið fært í dagbók, skal þinglýsingarstjóri sannreyna, hvort nokkuð sé því til fyrirstöðu að skjalinu verði þinglýst. Kemur þetta fram í 1. mgr. 7. gr. laganna. Í 2. mgr. sömu greinar segir að vísa skuli skjali frá þinglýs ingu ef útgefanda brestur heimild til eignar á þann veg, er skjalið greinir. Hið umdeilda skjal varðar ehf. seldu eignina til B sem fékk í hendur kvaðalaust afsal 14. desember 2017 þar sem staðfest var að kaupverð eignarinnar hefði veri ð greitt að fullu með peningum. Um þá eignayfirfærslu gilda lög nr. 40/2002 um fasteignakaup eins og tekið er fram í afsalinu sjálfu. Í 4. mgr. 51. gr. laga um fasteignakaup segir að seljandi geti ekki rift eftir að afsal hefur verið gefið út til kaupanda nema hann hafi sérstaklega áskilið sér það. Slíkan áskilnað er ekki að finna í kaupsamningi milli sóknaraði la og B 20. apríl 2017, fyrrnefndu afsali 14. desember 2017 eða í öðrum gögnum málsins. Að mati dómsins er um að ræða tvö skjöl sem eru ósamrýmanleg að efni til. Annars vegar afsal sem hefur að geyma yfirlýsingu um að umsamið kaupverð hafi verið greitt í peningum. Hins vegar riftun á þessu sama afsali. Verður ekki litið öðru vísi á en að skjalið sem ber nafnið riftun sé merkingarlaust að 5 efni til, end a hafði fasteignaviðskiptum aðila lokið með umsaminni peningagreiðslu og útgáfu afsalsins í kjölfarið. Að þessu virtu er óhjákvæmilegt að álykta á annan veg en þann að sóknaraðila hafi að lögum skort heimild til að ráðstafa eigninni með þeim hætti sem gert var og teljist skjalið umdeilda vera andstætt lögum að efni til. Því hafi þinglýsingarstjóra verið óheimilt að taka skjalið til þinglýsingar og borið að vísa því frá þinglýsingu, sbr. ákvæði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Niður staða dómsins í málinu númer T - /2018: Tollstjó ri gegn B og A ehf., sbr. úrskurð uppkveðinn í dag, er að tekin er til greina í því máli krafa Tollstjóra um að felld verði úr gildi þinglýsing . Þá er einn ig tekin til greina krafa Tollstjóra um að vísa beri skjalinu frá þinglýsingu. Með vísan til þeirrar niðurstöðu og samkvæmt því sem að framan er rakið verður hafn að kröfu sóknaraðila, A ehf., um að felld verði úr gildi þinglýsing kyrrsetningargerðar varnar aðila með þing og að sýslumanninum á höfuðborgar - svæðinu verði gert að afmá skjalið úr veðmálabók . Tekin er til greina krafa varnaraðila þess efnis að afmá skuli athugasemd þinglýsingarstjóra á endurrit kyrrsetni ngarge rðar, skjal . Varnaraðili hefur ekki uppi málskostnaðarkröfu. Því úrskurðast málskostnaður ekki. Jón Höskuldsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Ú r s k u r ð a r o r ð: Hafnað er kröfu sóknaraðila, A ehf., um að felld verði úr gildi þinglýsing á kyrrsetningargerð varnaraðila, Tollstjóra, með þing og að sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu verði gert að afmá skjalið ú . Afmá skal athugasemd þinglýsingarstjóra á endurrit kyrrsetni n .